最近唐山房價由領漲全國到跌入谷底，沖上了熱搜。大家都是“聞房色變”，覺得樓市是不是要崩盤了。我們針對幾個問題讨論一下，視頻最後有對這幾個問題最直接的總結回答，一定要看到最後。還是聲明僅代表個人觀點，歡迎批評指正：

1、要不要買房？

針對每個人自身情況千差萬别，如果說你還在猶豫買不買，我的建議是先不買，因為甯可不買也不能買錯，如今買房選房的要求越來越高，類似如果你什麼也不懂就想進入股市去賺錢，那就是按概率來看也是虧損買賣。大形勢就是如今的“房住不炒”，就是去杠杆，讓房産回歸居住屬性，除去金融屬性，所以想靠買房發财還是算了吧。

深圳房産人群金字塔分布圖

一個城市良性的房産人群結構是個金字塔，如果你是剛需，根本沒有房子，那你可以自己去計算下自己目前的收入、目前的支出和未來的方向，說白了就是算賬，把所有因素排個序（比如家庭、孩子、老人、自己、丈母娘、虛榮心、生活質量、詩和遠方巴拉巴拉），你就知道房子對于你來說意味着什麼了。因為一旦背上房貸，這麼大的數字會影響你的一生的，你也會開始從金字塔底層開始往上攀爬，有置換的需求，有改善的需求，有學區的需求等等。你是追求安居樂業還是詩和遠方，你是想被家庭認可還是想自主生活，這個差異性太大了，甚至有人說，我就是手上有一筆錢，不知道怎麼花怕他貶值，那你可以去主頁看看我的“當今房産還能保值嗎”這個視頻。

說白了，買不買房就是看你以後的生活方式，自己住的房子使用率是非常高的，帶來的收益也是其他商品無法比拟的，當然，也有可能帶來的痛苦也是無法承受的（爛尾、法拍）。所以，你得想好自己的生活方式，然後對收入、支出、人生規劃等做出排序，決定買不買房，不然買了或不買稍有波動都是後悔。

2、如果買的話，如此低迷的市場，如今是不是買房的好時機？

時機這個東西，不知道各位炒不炒股，今年過完年“股災來了”的話題沖上了熱搜，當時大家都在喊股價還得跌破2800點，經濟危機來了等等，如今漲起來後所有叫嚣者銷聲匿迹，甚至他們改喊牛市來了！或許這就是互聯網的自由魔力吧。說起時機可以明确的是，如今的房地産不可否認是在低位，就類似大盤2800點，政策面和情緒面都到了膠着的區間，但是分化也将随之到來：一二線大多到了底部區間，懂股市的人都知道什麼叫底部區間，就是有人口、産業、政策、資源等等作為底部支撐，有人說他下面是不是還有底，我覺得不排除這個可能，但是如果你什麼事都想趕在最低點入手，那你也很有可能錯過時機。至于三四線，我之前出過一個視頻“三四線都将鶴崗化”，大家可以去主頁翻看，建議三四線的朋友可以再等等，降價趨勢尚未結束，底更是還沒真正到來，你看看淮南、鶴崗，最近房價暴跌的唐山等，就知道他橫盤的挂牌價與真實價格的差距，沒有成交量的房價就是沒有産生共識，價格與價值并不匹配。

沒有成交量的房價是價值價格不匹配的

救市本身就是為了托底，就是為了維護市場秩序，硬着陸也是不可能的。擔心的問題無非是，利率會不會繼續下調，房價會不會繼續下跌？樓市金聞的觀點還是：一二線在底部區間，三四線還會下跌。一二線即使有下調，也是小幅度不斷下探，但是合适的房子不是等出來的，是結合自己發展選出來的，不要忽略時間的重要性。如果我告訴你十年之後對比現在，房價會再下降1000元，你是不是就不買了？你面對買車這個必然折損的時候也沒那麼糾結吧。

所以啊，抓大放小，底部區間的問題不在于價格的波動，而在于選對标的，也就是選對城市、位置和房子本身；而沒有價值支撐的三四線城市，上漲反正是不現實了，看能撐多久了，如果像第一個問題一樣能算過來賬，可以再等等。

3、現在買新房爛尾的風險太高了，該買新房還是二手房？

先說結論，不爛尾的新房好。對于這個問題，我們從底層邏輯和數據兩方面來分析。先說底層邏輯，我舉個不恰當的例子，把新房和二手房比作談戀愛和結婚：新房是前期大學階段，存在對未來的憧憬和預期，也存在發展的潛力，你其實當下買的就是一堆圖和一塊地，你要是想獲得高于現狀的回報，就得做時間的朋友，是具備一定的投資屬性的，當然也可能是時間的敵人，比如另一伴變胖了、變醜了、變窮了，但是還相對年輕啊，你可以硬熬等他發展起來，也可以及時止損，低價賣出（換個對象），也就是發展潛力和靈活性更突出；二手房像相親，所見即所得，所有客觀條件都是經曆過市場檢驗的，對象已經被無數廣場大媽深刻檢驗過了，他多高有多少錢家庭背景，幾乎是個明牌，但是如果定了再想置換可能就不那麼容易了，畢竟，年紀也不小了，溢價空間也很低了，流通性成為了核心要點。

所以，在錯綜複雜的邏輯中，我們提煉出最重要的點：新房在于潛力，二手房在于流通性也就是成交量，但是其巧妙的點在于，新房也會變成二手房，但是二手房再也不會變成新房，所以，按這個邏輯，買具備流通性的新房是最佳選擇。如果有合适的二手次新房也是不錯的選擇，但是，這個能選到合适的房源肯定少。其他的，都不是很好的選擇。

這就回到了最開始的甯可不買也絕不買錯。難道現在沒有不爛尾的新房了嗎？沒有未來流通性好的新房了嗎？國央企的頭部房企的樓盤大概率是不會爛尾的，保利、華潤3個點的融資成本，怎麼到處借也不會爛尾的。再看二手房，基本現在的分化已經十分劇烈，隔一條馬路差價3000元并不罕見，合适的樓層、朝向等等，好的能選的并不多。買二手房就是看自己的需求，價格是受過市場檢驗的，所有現狀都是實地可以看到的，現有學區就是為了小孩到齡入學的。如果說單純為了害怕爛尾選擇二手房，我覺得大可不必。友情提示：不要選擇房齡過大超過10年的二手房和物業水平較低的二手房。

4、二手房的價格會不會繼續下跌？

先說結論：目前看來，會分化，部分一二線城市下調啟穩後會逐步回暖，但是三四線的房價繼續下跌，到達觀望冰點後，甚至會大跌。從上面的分析，我們可以看到影響房價市場走勢的三大因素在于：政策、信貸以及預期。

杭州住房政策變化

看這張圖，連杭州這量級的城市都在政策面這麼大規模的救市，其他我們就不用再多說了。盡管效果還沒完全達到，但是“能出盡出”四個字表明了态度；信貸層面更是坐了個過山車，從去年的提高利率，暫緩放貸再到如今的降低二套首付，下調基準利率20個基點，也是寬松大年，二手房無論是信貸政策、首付比例、契稅補貼也都到了曆史最低點。

鄭州的救市信貸政策

預期層面更是慘不忍睹，随着各大城市小區二手房成交參考價的發布以及房地産稅試點的信息，市場上也有不少二手房東或投資、投機客急于退場，降價脫手。最關鍵的是，房地産稅真正落實，大量房源抛售的話，整個市場的二手房挂牌價會天量形成踩踏，那個時候想脫手可能都不隻是價格的問題了。目前二手房挂牌超過10萬套的城市前五名分别是：杭州、重慶、天津、成都、沈陽，但這些城市的需求量也大，适當降價還會有人迅速接手。最可怕的還是三四線和縣城，有價無市全是紙面财富。我們可以看到三四線城市住宅成交面積同比下降一半不止，供需關系完全失衡。

二手房挂牌城市排名

針對以上四個問題，做個總結：

1. 買不買房的問題，你得想好自己的生活方式，然後對收入、支出、人生規劃等做出排序，我們能做到保值加自住其實就已經很不錯了。買了房子，就是選擇了一種生活方式。

2. 如今是不是買房的好時機？一二線在底部區間，三四線還會下跌。抓大放小，底部區間的問題不在于價格的波動，而在于選對标的，也就是選對城市、位置和房子本身；而沒有價值支撐的三四線城市，上漲反正是不現實了，看能撐多久了，如果像第一個問題一樣能算過來賬，可以再等等。

各線城市成交面積變化情況

3. 爛尾橫行下，買新房還是二手房？首先，爛尾不是買二手房的和核心動力，因為有很多不會爛尾的新房開發商可以選。新房在于潛力，二手房在于流通性也就是成交量，但是其巧妙的點在于，新房也會變成二手房，但是二手房再也不會變成新房，所以，按這個邏輯，買具備流通性的新房是最佳選擇。如果有合适的二手次新房也是不錯的選擇，但是，這個能選到合适的房源肯定少。其他的，都不是很好的選擇。

4.二手房的價格會不會繼續下跌？目前看來，會分化，部分一二線城市下調啟穩後會逐步回暖，但是三四線的房價繼續下跌，到達觀望冰點後，甚至會大跌。曾領漲全國的唐山，如今卻跌入谷底，豪宅都賠錢甩賣。泡沫過大的三四線，更是存在巨大的風險，各位一定要擦亮眼睛，房産稅的靴子還沒有落地，一旦落地，整個二手房挂牌會激增，新舊疊加的風險繼續加大。房産作為不可複制的資源，分化是他的必然趨勢，千萬不要對房價這個問題整體來一概而論，硬要說全國房價，還在下行趨勢當中。關注我，獲取更多房産信息。

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