文丨李登華 出品丨牛刀财經（niudaocaijing）

從一家巨無霸中介公司變身房産信息服務平台，左晖用了兩年的時間，就完成了商業閉環了最重要的一步——上市。

2020年7月24日， 在“既是裁判員，又是運動員”質疑聲成長的貝殼找房，正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書。招股書顯示，貝殼找房 2019 年成交額達到 21277 億元。

脫胎于鍊家的貝殼找房，過去兩年裡，貝殼把線上線下兩件事強力糅合在一起，憑借着強大的融資能力，他們在中介領域打垮了所有對手。

截至2020年6月30日，貝殼找房在中國103個經濟活躍的城市中擁有260多個房地産經紀品牌，超過4.2萬個以社區為中心的商店和超過45.6萬個代理商。

值得注意的是，貝殼找房最近一次融資，是從孫正義的軟銀拿到了140億美元的估值，這個數字是競争對手58同城當前市值的1.7倍，房多多的20倍。

2016年鍊家完成B輪融資時，曾有市場消息稱，左晖同投資方簽訂過對賭協議——鍊家承諾5年内完成IPO，否則投資人有權在該情形發生後的任何時間要求回購。

回購價格為投資人的融資金額 每年8%的利息。彼時，外界推測，這是貝殼成立兩年就急于沖刺IPO的原因之一。

為什麼非要上市？要知道，上市是成本最低的融資渠道，但除此之外，貝殼上市背後還有成為一家公衆公司的強烈訴求——鍊家手裡的數據很要緊。

據悉，鍊家地産擁有北京至少80%的小區的詳盡數據。

公開信息顯示，截止到2017年底，鍊家地産内部的IT系統，擁有約500台服務器，每天後台系統訪問的請求達1000多萬次，接近200T的數據。

這些數據包含：每一個買房者、賣房者的電話，小區的詳細信息，包括樓層、戶數、建設時間、業主家庭資産狀況和投資态度等等。

業内曾經有小道消息傳過，地方政府找過鍊家幾次，就是看中鍊家手裡的房産底層數據，希望合作。

中小中介的信任壁壘是貝殼天然的基因缺陷。如何擴大中小中介數量是擺在左晖面前的關鍵問題。左晖給出的答案是讓貝殼從原來的鍊家重資産模式變成輕量化的輕資産模式。

據了解，貝殼找房分為三個體系，平台本身依靠向入駐的中介品牌收取平台費。

他們的數據顯示，過去兩年，貝殼找房進駐了全國110個城市，入駐合作新經紀品牌超過250個，連接經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。

一方面是手裡的數據有人觊觎，另一方面，如果這事再不快點打開做，“等政府開始強力推行房地産信息化的時候，鍊家的市場份額必然會遭到蠶食。”

“不管是貝殼還是鍊家，必須成為一家公衆公司。”有投資人分析，這才是貝殼不得不上市的原因。那麼為什麼不是鍊家，而是貝殼呢？左晖想得很明白。

用左晖的話來說，“我們在做一個球場，希望在這裡踢球越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則對貝殼平台的利益是最大化的。”

“我希望未來在這個平台達到100個品牌，有一個鍊家還有其他99個。這是一個極其複雜的博弈，最大的利益應該是博弈的規則。如果行業效率始終這麼低，我們就永遠沒有成長空間；我們的商業基礎結構在發生變化，要麼對抗要麼一起往前走。但行業必須走出信用損傷的囚徒困境，這是一個負循環。所有人都在受損，隻不過我們沒有感知。”

“貝殼挖空鍊家”的非議也一度甚嚣塵上，早在2017年5月鍊家内部的高管讨論大會上，都有近半數高管反對做平台。直到左晖表态要不惜一切代價做成貝殼，才令衆人吃了秤砣。

事實上，貝殼找房的盈利狀況一直不佳。從招股書來看，貝殼近幾年實現了急速擴張。招股書數據顯示，2019年貝殼找房總交易價值（GTV）為2.1萬億元。

2.1萬億元是什麼概念？

阿裡巴巴、美團、貝殼、攜程分别為衣、食、住、行領域中最具代表性的互聯網企業，另三家企業在2019年的GMV（成交總額）分别為7.07萬億元、6821億元、8650億元。

也就是說，在成交總額上，比貝殼大的隻有阿裡巴巴，而貝殼大約相當于3個美團、2個半攜程。根據招股書顯示，2017-2019年，貝殼的營收分别為255億元、286億和460億。

相對于日益提升的營收，貝殼在盈利方面，卻處于連年虧損之中。因為自2018年正式成立以來，貝殼一直在急速擴張過程中，花錢也花得很兇。

随着貝殼的擴大、訂單的增多，貝殼要付給代理商和經紀人們的傭金是一筆大開支。以至于其成本在2018年為218億元，在2019年增長到347億元，一下子就幹掉了大半營收。

根據招股書，2017年、2018年、2019年貝殼的淨虧損分别達到了5.4億元、4.3億元和21.8億元。其中，2019年虧損幅度同比擴大410%，淨虧損率為4.7%。

2020年一季度，貝殼淨虧損達到12.31億元，而去年同期淨利潤1.66億元。

将近三年時間，貝殼找房累計虧損超30億元。

貝殼之所以持續虧損，關鍵在房地産銷售行業的成本高昂。在貝殼的模式下，需要向内部代理商和銷售人員支付補償，并向關聯代理商和其他銷售渠道分配傭金。

招股書顯示，2017 年到2019 年，貝殼的收入成本為207.2 億、217.8 億和247.1 億元。其中，用于内部傭金和補償的費用占比最大，分别為156.6、157.7、194.4 億元，2020年一季度為46.4億元。

可以說，雖然貝殼交易總額很大，但隻能賺取傭金收入，各類成本支出占比較大，實際盈利能力并不強勁。

貝殼找房在風險提示中稱，“在過去三年中，我們的成本逐年增加，我們希望繼續增加成本以支持我們預期的未來增長。由于我們的成長以及與上市公司相關的成本增加，我們還預計會産生額外的一般和管理費用。我們的支出可能比我們預期的要大。”

對于未來能否盈利，貝殼找房也自稱短期内無法實現盈利。風險提示顯示，貝殼“預計将來會繼續産生大量成本和支出以進一步擴展我們的業務，這可能使我們更難以實現盈利，而且我們無法預測我們是否會在短期内盈利，甚至或根本無法實現盈利。”

貝殼是含着金湯匙出生的。除了母體鍊家的強大資源和能力，它還是互聯網改造房地産最有想象力的平台之一。然而，它也一直處于争議漩渦，涉嫌壟斷的質疑從未平息。

不少人也把它理解成“房産版淘寶”。但和淘寶等互聯網平台不同的是，它不僅提供平台，它本身還是做買賣的商家；它既制定平台規則，同時還下場比賽；既是裁判員，又是運動員。

這就是貝殼被質疑壟斷的原因。

回頭來看，貝殼找房發展勢頭近乎膨脹。僅在2019年，貝殼找房就完成三輪共約44億美元的融資。貝殼找房稱，資金用途包括産業互聯網領域的技術研發、産品創新及招募人才等。

貝殼找房CEO彭永東曾在接受《中國企業家》專訪時稱，公司在技術開發等新業務方面的投資額度過億元。

據貝殼找房披露的最新數據，截至2020年4月，貝殼找房已進駐全國110個城市，入駐合作新經紀品牌超過250個，連接經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。

而左晖的規劃是，2020年貝殼找房要幫助超兩萬家門店年銷售額超5000萬元，1000家門店規模翻倍，未來要連接100萬服務者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區服務等需求。

在今年4月舉行的貝殼找房兩周年線上發布會上，騰訊高級執行副總裁湯道生表示，在國家戰略的推動下，居住行業也在加速數字化戰略。包括居住服務、建築管理、社區經營一類的居住産業鍊，通過和産業互聯網深度融合，實現從傳統居住向智慧新居住的跨越。

疫情突襲，行業上下遊線上化需求為貝殼找房帶來了新機會，但真正的盈利閉環尚未可期。

《中國企業家》曾問過華興資本董事長包凡，像貝殼找房這類快速成長型企業，貝殼找房是否跟其他一些快速成長起來的企業一樣，因為走得很快，而不可避免地遇到一些風險？

包凡回答說：“整個中國房地産行業中揮之不去的一個風險因素，就是大的宏觀政策方向。這與其說把它當做外部風險因素，還不如說它就是一個新常态。貝殼肯定會有新調整，核心是，在這樣一個新常态下如何管理風險，要确保企業不能在政策的調整過程中倒了，也不能讓自己繃着的這根筋繃得太緊，沒有了回旋餘地。”

另外，像貝殼這種人力密集型企業确實比很多企業的管理難度大得多，怎麼能夠真正處理好短期與長期所面臨問題的關系，可能是另一個值得長期思考的問題。

此前，貝殼建立戰區制，施行組織結構改革，試圖整合旗下全部城市經紀網絡，但這種規模與深度的整合豈是短期可以完成，在倉促中反而将短闆暴露出來。

左晖曾将房産中介行業比喻為一個搏殺的叢林，在這裡消費者和經紀人互不信任，同業者之間互相惡意诋毀。“如果不做根本性改變，我們的事業便不可持續。”

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