一、裁判要旨：

現因延遲拆除導緻的逾期辦證損失，應由業主跟開發商共同承擔。鑒于被告已經支付了原告房屋價值減損損失賠償金、逾期交房違約金等，原告的損失得到了一定補償，再要求被告承擔逾期辦證違約金有失公允。綜合考慮逾期辦證期間屬于房價上漲期間，原告也未提供實際損失的證據，故本院根據案件查明事實，兼顧實際損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則、誠實信用原則予以綜合衡量，對原告主張的逾期辦證違約金，不再支持。

#逾期辦證#

二、案情介紹：

2016年3月9日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》（以下簡稱預售合同），約定原告購買被告開發的上海市浦東新區XX街道XX路XX弄XX号XX室（以下簡稱系争房屋），合同約定房屋建築面積82.94平方米，單價20,300元/平方米，總價1,683,682元，交房時間為2016年12月31日，交房後六個月内辦理大産證，逾期交房按已付房款的日萬分之三計算違約金。2017年3月被告通知業主收房，直至2020年7月22日才辦理出大産證，2020年8月底向部分小業主發出可以辦理小産證的通知，遠超過雙方約定的交房期限及大産證辦理期限。而延期辦理大産證的原因是由于被告為了完成虛假宣傳，統一封閉二室一廳的北卧室及一室一廳的北客廳玻璃窗戶，導緻無法通過土地核驗進而無法辦理大産證，影響原告辦理小産證。故被告應按照合同約定及最高人民法院司法解釋承擔違約責任。

三、原告訴訟請求：

1.判令被告向原告支付逾期辦證違約金人民币185,275元（以實際房價款1,684,697元為基數，自2018年1月27日起至2019年8月19日止按照中國人民銀行同期貸款利率計息；自2019年8月20日起至2020年9月8日止按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；

2.本案訴訟費由被告承擔。

四、被告辯稱:

1.逾期辦理産證并非歸因于被告，被告不應承擔逾期辦理産證的違約責任。拆除系争房屋入戶花園的責任主體應系原告，原告怠于履行拆除義務，責任應由其自行承擔。被告将房屋交付原告後，在申報土地核驗時，得知涉案小區因陽台封窗使建築面積計算發生變化，影響容積率，導緻無法通過土地核驗，被告立即于2017年9月11日發出《整改通告》，告知包括原告在内的業主于2017年9月16日前移除違法搭建入戶花園。因業主拒不拆除，被告于2017年10月6日召開業主大會，原告已清楚知曉違法搭建影響涉案房屋大産證的辦理。期間，被告發現部分業主違反約定自行封閉南陽台，而南陽台封窗同樣增加建築面積，超過規劃的容積率。

為此，被告于2018年5月23日第二次發《整改通告》要求業主拆除入戶花園以及南陽台的搭建。由于交房後，原告便擁有房屋的占有、支配、處置權，房屋内的封窗處于原告的實際支配控制之下。被告無權采取強制措施進入房屋強行拆除。在催告無果的情況下，被告求諸于司法救濟，于2018年6月将包括姚琪悅在内的31戶業主起訴至法院。訴訟期間，分别于2019年5月及2020年4月再次發出《整改通告》。後法院判決由小業主拆除入戶花園處搭建及南面陽台搭建，恢複入戶花園及南陽台的原狀，拆除入戶花園玻璃窗的費用由被告承擔，拆除南陽台玻璃窗的費用由業主自行承擔。

可見，入戶花園即北陽台拆除的義務主體應系原告。經過被告不懈努力，南、北陽台被大部分拆除後，土地核驗得以通過。綜上，南、北陽台搭建均影響土地核驗，延期取得大産證的原因并非在于被告，被告已窮盡了措施充分履行了應盡的義務，被告不應承擔或僅由被告承擔逾期辦理小産證的違約責任。

2.如前所述，被告發出整改通知的日期在違約金起算日之前，不應承擔違約責任。退言之，法院若仍認為被告應承擔責任，則原告主張違約金計算方法過高，應予調整。原告并未提供任何證據證明逾期辦理産證對原告造成的任何損失，而在房屋交付原告後房屋的價格持續上漲，即原告的可得利益不僅沒有減少反而在增加。

3.根據原、被告簽訂的預售合同約定，被告逾期辦理大産證的，原告有權解除合同，被告應返還已支付的房價款，并承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的5%。違約金以不超過實際損失額為限，不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，但是原告主張的金額已經遠超合同約定違約解除後的賠償限額，超出了實際損失。

4.入戶花園封窗被拆除後，原告就戶型改變曾将被告訴訟至法院，經調解，雙方達成調解協議，被告已向原告支付了房屋價值減損損失，即就拆除封窗導緻的原告損失，已經獲得賠償，不應再就同一事由重複索賠。

五、法院判決：

本院認為，原、被告簽訂的預售合同系當事人的真實合意，合法有效，雙方均應恪守履行。合同簽訂後，原告已按約付清了全部房款，被告理應在合同約定的期限内取得大産證并協助原告申領系争房屋的小産證。但由于涉案小區存在違法搭建，導緻土地核驗通不過，無法辦理大産證，進而影響辦理房屋小産證，故原告起訴來院向被告主張逾期辦理産證的違約金。被告認為逾期辦證系入戶花園、南陽台違章封閉造成，并非被告原因，且被告已承擔入戶花園封閉拆除造成的房屋價值減損損失，故不同意再次承擔逾期辦證違約金。

對此，本院認為，違約金的主要目的在于填補守約方的損失，兼具一定的懲罰性。涉案小區在入戶花園、南陽台違法封閉已經存在的情況下，無論是作為開發商的被告，還是作為業主的原告，都應各盡其責，以解決問題為目的，積極拆除違法搭建。現因延遲拆除導緻的逾期辦證損失，應由業主跟開發商共同承擔。鑒于被告已經支付了原告房屋價值減損損失賠償金、逾期交房違約金等，原告的損失得到了一定補償，再要求被告承擔逾期辦證違約金有失公允。

綜合考慮逾期辦證期間屬于房價上漲期間，原告也未提供實際損失的證據，故本院根據案件查明事實，兼顧實際損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則、誠實信用原則予以綜合衡量，對原告主張的逾期辦證違約金，不再支持。綜上，依照《最高人民法院關于适用時間效力的若幹規定》第一條第二款，《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款的規定，判決如下：駁回原告WZY、CSQ的訴訟請求。

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