買房時，銷售首先會問兩個問題：您預算多少？您什麼需求？

如果預算充足，那麼購房需求大概率是能滿足的。可當預算不夠，甚至隻有百萬級别時，置業選擇就很少了。

但是天津有這樣一個闆塊，總價百萬，還是環内，有九年一貫制學校，還有現成的地鐵，誰聽了能不心動呢？

沒錯，這就是東麗區的金鐘闆塊。

但近日，筆者實地探訪了這個闆塊之後，要給大家澆一盆涼水了，這裡真沒有你想象的這麼好。

01【昔日黑馬降價求生】

金鐘街，位于東麗區西北部，緊鄰中心城區，東、南兩面與華明鎮相連，北隔新開河與北辰區相鄰，西與河北區接壤。

行政區域面積45.6平方公裡，總人口11萬人，其中戶籍人口3.8萬人，外來居住人口約7.2萬人，闆塊整體形狀像一個金三角。

講真，這個闆塊曾經是籍籍無名的，但先後迎來了兩個發展契機：

其一，外環擴圓，天津東北部重新調整，金鐘、大畢莊闆塊受益整體北部新區規劃紅利，闆塊晉身為“新環内”，進一步與主城區緊密連接。

其二，6号線及北段開通，金鐘闆塊内設有四站：徐莊子、金鐘街、大畢莊、南孫莊。

地鐵的開通将闆塊内居住組團串聯起來，同時與現有公路交織起來，形成便捷的交通路網。

“新環内”的身份和地鐵的開通，讓金鐘闆塊踩在了爆發的鼓點上。

筆者查詢了去年，金鐘闆塊在東麗區的銷售成績。

2021年東麗區銷量前十的項目中，有三個都來自金鐘闆塊，且成交均價在17000元/㎡左右。

即便是還遷房改的商品房——金隅金玉府，都能賣到16000 元/㎡。

随即，我又查詢了這幾個項目今年5-7月的成交數據，最明顯的特征——降價了！

開盤時間最早的中交雅郡城東春曉，它的價格變動似乎就是金鐘闆塊價格走向的縮影。

該項目2020年開盤，開盤價16500元/㎡，今年年初，價格降到了14600元/㎡，7月又降至了13600元/㎡。降幅相當明顯。

今年5月開盤的中國鐵建花語尚東，首開也不過摸到了16000元/㎡的邊，此後接連下跌。

即便是有了新環内、地鐵等标簽的加持，市場表現卻一路下滑。

為什麼價格撐不住？難道隻是受市場下行因素的影響嗎？

還真不是！

02【闆塊内三大硬傷待解】

金鐘闆塊深度調研之後，發現闆塊内存在的三大問題——

①城市界面老舊

從地鐵站出來，筆者腦子裡就蹦出來一個詞——城鄉結合部。

主要道路的路況和界面還算說的過去，但是深入闆塊内部，或者在一些支路上，看到的界面就完全變了，有一種“村村通”“鄉間公路”的感覺。

△金鐘闆塊實景圖

△金鐘闆塊實景圖

闆塊裡也沒有什麼産業，有一座不鏽鋼城和一座五金城。

主要集聚了一些五金電料、工程材料、電動車的批發和零售店鋪，還有一座物流園。

△金鐘闆塊實景圖

△金鐘闆塊實景圖

整個闆塊的道路上經常有大貨車駛過，動靜不小，這對周邊小區都會有噪音影響。

△金鐘闆塊實景圖

看到這樣的界面，不知道大家有什麼樣的感覺。

如果讓我評價，我會覺得這裡更像一個大縣城。

雖說“沒有縣城萬萬不能”，但是這種界面顯然與“環内”的定調不符。

城市繁華已經在這裡衰減殆盡，這裡就是城市的邊緣。

△金鐘闆塊實景圖

②内生市場為主，客群較封閉

金鐘闆塊雖然有地鐵，理論上的輻射面很廣，但幾個項目的客群似乎還是個内生市場，比較封閉，外部的客戶很少。

踩盤當日的一件事很能說明問題，就是在探盤的時候，最先去的項目是中國鐵建花語尚東，沒有中介陪同。

而這樣的到訪卻引起了銷售人員的警惕，甚至連對沙盤拍照都要查看手機。

△中國鐵建花語尚東售樓處

這就說明在平日的銷售當中，自然到訪的客戶很少，進入售樓處的大多數客戶都是中介帶來的。

客群封閉的問題也影響了金鐘闆塊在市場上的熱度和聲量。

③配套兌現周期長

闆塊内基礎生活配套完善，但是缺乏大型商業，教育配套、醫療配套也都不足。

整個闆塊最繁華的商業就是下圖這個樣子，肯德基、呷哺呷哺、達美樂披薩在金鐘闆塊已經屬于高端餐飲。

△金鐘闆塊最大商業

雖然金隅金玉府配建15萬㎡嘉品mall，但至今尚未動工。

金地萬悅城配建1萬㎡商業，但闆塊商業發展需要時間。

整體而言，闆塊商業配套兌現周期太長。

△金地配建商業施工圖

商業配套缺乏已是共識，醫療資源也是闆塊短闆。

探盤當日，我們沒有在周邊發現一家醫院，看病很成問題。

教育資源方面，近日闆塊内三大主力在售項目——中交雅郡城東春曉、中國鐵建花語尚東、金地萬悅城宣布聯合引入一所小外九年一貫制學校。

環城闆塊引入教育資源固然是件好事，但是探盤過程中，這三個盤都不約而同将學校作為主力賣點，還宣稱後期要漲價。

對此，我真的覺得開發商有點想太多了。

原因有三個：

①現在名校集團化辦學已經是常态了，小外、師大二附小等打着名校的光環，在市區、環城闆塊落位分校的情況比比皆是：

全新的學校、新招聘的老師，含金量真的有老牌傳統校高嗎？

②東麗金鐘小外九年一貫制學校，小學部計劃于2024年或2025年開始招生，中學部計劃于2026年或2027年開始招生。

目前，尚未開工，這麼長的兌現周期，有風險。

△金鐘小外工地現場

③雖然是九年一貫制，但“貫”法不一樣。

中國鐵建花語尚東、金地萬悅城，能直接上九年一貫制小外。

但是，中交雅郡城東春曉，小學對口逸陽文思，中學則是小外的初中部。

探盤中，銷售人員也透露了一些學校背後的故事，說到底就是“資金”的原因。

中交雅郡城東春曉隻出了初中學部的費用，約300萬，還拖了3個月，學校實際上是上半年就要落地的。

中鐵建在其中扮演的角色隻是代建；金地則出資3000萬。

雖然在簽約發布會上大家握手合影笑嘻嘻，這背後各種利益，錯綜複雜。

所以，如果你置業的核心訴求，是為了孩子上學，我真心想勸你，優先考慮市區二手房，更穩妥，更有保障。

03【三盤PK，誰是最優選？】

如果你一定要在金鐘闆塊買房，該怎麼選，我們從位置、品牌、産品、戶型價格以及周邊界面這五個維度方面綜合比較一下。

·位置

△金鐘闆塊地塊圖

三個盤都依附地鐵而建，中交雅郡城東春曉臨近地鐵6号線金鐘街站，相較于另兩個盤，距離市區更近一些。

中國鐵建花語尚東、金地萬悅城緊鄰大畢莊站，距離市區更遠一些。

從位置上講，中交雅郡城東春曉＞中國鐵建花語尚東≈金地萬悅城。

·品牌

這三個項目的開發商都還算靠譜。

中國鐵建和中交都是央企，有保障；

金地萬悅城，之前是由金地和融信合作開發。

但現在，融信已撤出萬悅城，由金地全資收購，金地雖然是民企，但财務狀況比較良好，屬于綠檔房企。

這品牌這一局，基本不相上下。

·交付時間

從目前施工進度來看，中交雅郡城東春曉一期下個月就能交付，二期明年8月交付，而三期在2024年5月交房。

△中交雅郡城東春曉一期

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍中國鐵建花語尚東預計明年年底就能交付；金地萬悅城交付時間最晚，預計2024年9月交房。

△中國鐵建花語尚東施工現場

△金地萬悅城施工進度圖

這一part比較有趣的就是，三個盤置業顧問之間的相互拉扯——

花語尚東銷售表示：“金地萬悅城工地上實際幹活的工人很少，而中國鐵建花語尚東明年年底前就能交付，雖然是最晚進駐的，但卻是交房最早的。”

城東春曉銷售表示：“金地萬悅城隻蓋了臨街的兩排樓，工程進度慢，後面還是大水坑，地基都沒打。”

金地萬悅城銷售表示：“中交資金鍊已經非常緊張，能否按時交付還是未知數；花語尚東體量小，樓棟數連萬悅城一半都沒有，當然交付的早”。

·産品

中交雅郡城東春曉分四區開發，目前在售三期産品，有8棟6-11層到頂的洋房和9棟15-18層到頂的小高層，戶型面積段在85-118㎡之間。小高層出房率77%，洋房出房率82%。

△中交雅郡城東春曉沙盤圖

金地萬悅城由23棟6-11層到頂的洋房和13棟15-18層到頂的小高層組成，戶型面積段在76-127平米之間；洋房1梯2戶，出房率83%，小高層2梯4戶，出房率76%。

△金地萬悅城沙盤圖

相較于那兩個盤，金地萬悅城的差異化優勢是，出房率較高；配套先行，臨街約1萬㎡的商業将提前兌現，高層産品還是精裝交付。

中國鐵建花語尚東也是小高層和洋房的組合，小高層18層到頂，2梯4戶，出房率74%；洋房9層到頂，1梯2戶，出房率80%，是這三個盤當中出房率最低的；面積段在75-143㎡。項目毛坯交付，産品較新，都是落地窗。

産品的優勢也給足了花語尚東銷售人員的底氣：“我們是産品最好的項目，清一色的落地窗。産品好，主打品質，自然賣的貴。”

聽罷，我笑了：

說到底，金鐘闆塊就是個剛需闆塊，在這類闆塊中，價格才是占有買房人最高的決策權重，至于落地窗真不是最主要的考慮因素......

·戶型及價格

我對比了這三個盤，相同面積段的戶型。

這三個戶型都是時下流行的90多平小三室，這類戶型注重功能性，大體上看，沒什麼硬傷。

△三個項目戶型圖對比

不過花語尚東99平米戶型有個小缺點，就是客衛的淋浴間有個牆垛，不夠方正，在日常使用上多少有點不方便。

接下來，我們來對比下價格。

花語尚東小高層99㎡，總價約156萬；金地萬悅城小高層94㎡總價約144萬；中交雅郡城東春曉小高層95㎡總價138萬。

這種對比可能看不出什麼，但下面這個對比就非常直觀了。

中國鐵建花語尚東PK金地萬悅城，在地段和配套基本一樣，品牌都不弱的情況下，150萬的預算，前者隻能買到99㎡的小高層；後者則能買到出房率在80%以上的102㎡的洋房。

性價比方面，金地萬悅城＞中國鐵建花語尚東。

如果是金地萬悅城PK中交雅郡城東春曉，我則更為推薦城東春曉，畢竟距離市區更近，價格更低，也正因為此，探盤當天，城東春曉售樓處人氣最旺。

因此，中交雅郡城東春曉＞金地萬悅城。

·周邊界面

△闆塊項目交通圖

中交雅郡城東春曉緊鄰金鐘街站，從位置上說更靠近市裡，周邊的界面也更為出色。

△中交雅郡城東春曉項目周邊

同時，與成熟居住區一街之隔，享受“核心商業”非常便利，生活氛圍也更好一些。

中國鐵建花語尚東和金地萬悅城則在靠近大畢莊站，位置上距離市中心更遠，周邊的環境也比較差。

馬路對側是大面積的平房，周圍還有大面積的荒地。同時，馬路上經常駛過的大車對這個兩個項目的幹擾也會比較大。

從周邊環境來講，中交雅郡城東春曉>中國鐵建花語尚東≈金地萬悅城

這麼比較下來，結果已經很明顯了。

如果你一定要在金鐘闆塊買房，按照以上這幾個維度對比後，我給出的排序是：

中交雅郡城東春曉＞金地萬悅城＞中國鐵建花語尚東。

04【結語】

城市的确會擴張，但從目前來看，城市擴張是有限度的，闆塊的位置距離城市中心的距離就決定了發展順位的高低以及資源的傾斜程度。

金鐘闆塊要想有長足的發展，那起碼也要等金鐘河大街周邊發展到一定程度之後，才輪得到它。

低發展順位就決定了金鐘闆塊的發展速度和發展程度不會太高。

所以，即便金鐘闆塊被劃入“新環内”，但從目前的城市界面、資源配套、兌現周期等方面來看，依然還有很長的路要走。

當下買房，我們更應該為确定性而買單，認清現實，放棄幻想。

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