二娃說

現在的粉絲啊，為了白嫖，真的是什麼鬼話都敢講！比如下面這位：

開年後，二娃已經上了一個星期的班了，不知道小可愛們都回到崗位上了嗎？

在這一周的時間裡，我發現，不管是我VIP購房交流群裡，還是私下找我咨詢買房的人，都明顯多了起來。

而他們問得最多和讨論最多的3個問題，二娃覺得，很有必要來跟大家掰扯掰扯。話不多說，咱們正式進入今天的主題吧！

◆ 廣州樓市會怎麼走？

PART.01

2022年，廣州樓市政策會不會放松？

我的回答是：會，而且已經有所動作了！

據我判斷，今年廣州樓市政策大概率是會放松的，不管是金融方面（貸款）、還是價格方面（限價），都會有明顯的變化。

首先，在限價上，2月10日住建局才做出了回應：對樓盤實施動态價格指導，沒有專門的價格紅線。

雖然，最後他還補充了一句“每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松”。但是，到底有沒有放松呢？其實我們可以通過政策對比得到答案。

來，我們先來看看之前的限價細則：

① 細化價格備案管理單元，從全戶型指導調整到分戶型指導：對有曆史成交記錄的項目，按照三種面積段戶型（90平方米（含）以下、90（不含）－144（含）平方米、144平方米以上）分别設立不同的指導價格。

② 對有曆史成交記錄的項目，備案價指導規則由項目備案價不超過本項目上月最高成交價從嚴調整為項目分戶型每套房屋備案價不超過本項目2021年1-3月同戶型成交均價，對某面積段戶型無對應網簽記錄的，該戶型指導價可釆用其餘戶型成交均價作為指導價（多種可選其高者）。需要注意的是今年的價格備案都是依據2021年1-3月的成交均價。

③ 對于新備案的項目，價格調整規則由價格備案後半年内不得提出調整改為價格備案後今年内不得調整（明年價格調整規劃則視市場行情再作修改），對于2021年2月前已完成備案的項目，不允許任何價格上調，僅允許項目整體一次性提出下調申請（每套申請房屋均需要單價下調，不允許價格高低搭配）。

④ 對于今年新開項目，全戶型備案價格不得超過2021年一季度項目所在街道一手住宅成交均價。街道相關指導價格通過系統自動統計生成；如遇無成交需參照周邊街道價格的，由房地産業管理處或各區備案管理部門、監測研究中心研究後報分管領導确定後，下發各區、交監中心全市統一執行。

⑤ 在備案價的指導之外，還會有簽約的指導：開發商每周需對下周網簽排簽情況詳盡彙報網簽排簽，在住建局允許的情況下才能簽（具體執行時間待定）。每月月底需要根據當月網簽數據對網簽情況進行說明情況。

發現了麼？去年為了控制房價，不僅要限簽，還要限價。而限價細則也相當苛刻，基本是沒辦法往上漲的，隻能往下跌。并且，每個街道都有個價格紅線。比如大家都知道了黃埔黃陂街道，限價4.6萬/㎡，南沙橫瀝島限價3.6萬/㎡，海珠一手房限價7萬/㎡，天河一手房備案價不能突破10萬/㎡等等。

但現在呢，這些價格紅線開始出現被打破的現象了。比如2022年後，海珠天珺開盤，價格能去到8-9萬/㎡；彙景台備案價能突破10萬/㎡，達到14.8萬/㎡了。

另外，據我所知，目前也不限簽了，而且“拿證需要在上一次備案價基礎上降價3%”也沒有執行了。

所以，到底有沒有放松，你們自己應該已有答案。

其次，在金融方面，也是能看出有明顯的放松。比如現在商業貸款，不僅批得特别快，而且利率還下調了。

上周，我同事77就專門緻電了廣州10家主流銀行，結果發現，其中有5家銀行的房貸利率都下調了。彙豐銀行，首套房貸款利率最低可以做到4.9%。

昨天，二娃VIP購房交流群，也有粉絲發消息說，建設銀行的人告訴他利率下調了，目前首套房貸款利率最低5.4%，二套房利率5.6%。

◆ 粉絲發來的聊天截圖

由此可見，為了救市，提振信心，今年廣州樓市大概率是以“寬松”的政策為主。

PART.02

2022年，廣州房價還能不能漲？

二娃的回答是：能！一定能！

在我看來，2022年，廣州一手房整體成交均價還是會穩步上漲的。你看看2021年下半年，經濟不太樂觀，市場多麼冷清，限價多麼嚴格，各種政策重擊，很多闆塊和樓盤房價還一直在回調。

但最後呢？據數據顯示，廣州11個區每個都上漲。

然後，根據前面我的判斷，今年整個房地産樓市政策是偏寬松的，所以我覺得，房價應該是會有所上漲的，隻是漲多漲少的問題。

另外，廣州本來就是全國為數不多的一線城市，每年淨增人口就能去到50萬左右，所以，它的房價是有支撐在的。隻要你買對了項目，保值增值是完全沒問題的。

◆ 廣州是一個人口淨流入城市 圖源：公共圖庫

為啥我會加“隻要你買對了項目”這個條件呢？

那是因為，廣州也不是亂買都能漲。我個人覺得，今年兩極分化會比去年下半年更加嚴重。

原因很簡單，去年下半年，廣州樓市限價政策非常嚴厲，針對樓盤，針對街道都有價格紅線。但今年，變成了動态指導了，取消了價格紅線後，會讓貴的樓盤越來越貴，便宜的樓盤越來越便宜。

舉個例子，富頤華庭如果不是因為之前嚴格限價，它根本不可能一直徘徊在4字頭，而同樣位于黃埔第二CBD的萬科城市之光，卻穩穩地站在5萬 的獎台上。

造成兩者價差這麼大的根本原因是啥？不就是因為限價嘛。二娃覺得哈，當限價放松後，富頤華庭如果可以突破之前的價格紅線，很有可能會快速追上來，踏入5萬 時代。

◆ 富頤華庭沙盤圖

而增城很多項目呢？别說限價放松了，即便是沒有放松，它就按照現在較低的價格都賣不動，更别說漲價了。不排除在樓盤内卷之下，還有一些項目會繼續降價賣。

所以，這會讓整個市場兩極分化進一步拉大，豪宅，稀缺項目越賣越貴。遠郊，無競争優勢的樓盤越賣越便宜。

PART.03

現在，還可以買房不？何時入手好？

針對這個問題哈，我覺得，如果你不是很捉急，急着小孩讀書，急着用房子來結婚啥的，其實可以再觀望1-2個月，因為我覺得，接下來房貸利率可能還會下調。

不知道大家有沒有關注前幾天一個新聞。保障性租賃住房，目前不納入房地産貸款集中度管理，不計入銀行貸款的三條紅線内了。

意思就是說，銀行可以用來放款，用來給買房人貸款的錢更多了。那就自然不會像去年一樣緊張排隊了。

其實。貸款和買房一樣，都是看供求關系的。所以，買房人在不變的情況下，貸款額度變多了，自然利率就會降低。

所以，如果你不捉急，不妨再觀察1-2個月。畢竟啊，按照國家目前對房地産的态度，房價也不可能大漲的。

即便你等的這1-2個月内，想買的樓盤漲了點價格，但利率降了，你也沒虧啊。比如去年下半年買房的人，雖然很多樓盤價格降低了一些，但當時房貸利率相當高啊。其實算下來，也沒有撿到便宜。因為，房價沒站崗，但房貸利率站崗了。

你們說呢？

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