政策紅利、萬億規模、市場分散、痛點明顯，36氪已經多次強調了租房市場的巨大機會。

傳統租房市場以中介模式為主，因為對房東來說，交給門店相對是最省心的選擇。但現狀是效率極其低下，租客體驗差，經紀人受氣，中介公司也不賺錢。

過去互聯網想要改造這個畸形的市場，出現了互聯網中介和去中介模式，但都未成功。原因是無論在房源、客源、還是撮合效率上，都沒有比在小區裡外滲透的中介更有優勢。選擇從職業房東小B入手的嗨住、蘑菇租房等平台，房源真實全面，但主打中低端市場（包括合租和青年公寓），高端市場（非标個人整租房源）的租房效率還有待提升。

在租房市場上，整租房源占到90%左右，這是一個更大的市場。但問題是，C端房源分散且信息不透明，大部分仍被掌握在中介手裡。而今天要介紹的「暖租」，則注意到了一個新的場景——從物業切入獲取房源。

「暖租」成立于2017年12月，聚焦于個人業主直租的高端房源市場，面向整租房租客提供從線上到線下的标準化、高品質租房生活服務。創始人林海向36氪介紹，為了實現第一步的房源獲取，暖租上線了自主研發的系統 Hawking BI。這是一個基于機器學習的居住服務推薦引擎，可以在城市-社區-房間三層實現技術穿透：

• 首先實時抓取城市住宅社區的線上公開數據，建立城市的五星級居住模型，其中既有出租需求又有流量的三星社區成為暖租的主要目标；

• 确定目标社區之後，暖租與社區物業達成戰略合作。基于與物業共享的基礎數據庫， Hawking BI 系統通過算法可以精準識别每一個房間的房态（自住、在售、閑置或出租）；

• 最後基于物聯網技術，在房間搭建IOT平台，結合智能門鎖、智能WiFi、智能攝像頭等智能硬件，将居住空間上線，實時掌握房屋動态。

林海表示，通過Hawking BI推薦的精準房态信息，暖租集小程序、公衆号、服務号在C端形成了基于微信業态的租房平台，利用微信的社交與LBS屬性（與租房相似）獲客。此外，暖租會幫助業主将房屋信息在全渠道發布，包括58同城、豆瓣、鹹魚、鍊家等。租客如果想要看房，可以直接聯系暖租管家通過智能門鎖帶看。

“暖租”小程序

不隻是真實的業主直租房源信息，暖租還面向租客提供标準化的全周期租房生活服務，而且從簽約到入住、租中、退房的完整閉環服務都在微信内完成。租客通過平台租房成功後，繳納會員年費成為暖租的超級會員，此後便可享受全年的租中服務，包括帶看、簽約、租中保潔維修、代收快遞、24小時專屬管家等。

目前暖租在北京落地了8個項目，2萬戶中有8000套為出租房，除去小部分分散式品牌公寓房源，80%都是業主直租。暖租對全面房态的抓取率在98%以上，單一社區周成交市場占有率（一周中通過暖租成交的房源/ 該社區一周所有成交房源）超過20%。據悉，目前還有50個項目正在洽談中，計劃儲備房源數8萬套。

總結來說，在業主直租市場，房東和租客都期待有一個提供高品質服務的租房品牌。而基于物業場景，用戶的信任和親近程度會遠遠高于銷售性質明顯的中介公司。這樣一個類似“官方”的角色，在房源和客源的獲取上都具有優勢。

同樣從物業場景切入的，36氪還曾報道過有屋科技。不同的是，暖租團隊自己負責帶看、簽約、入住、租後等服務，而有屋科技定位為SaaS工具服務商，這些服務環節由社區工作人員完成。

林海表示，模式革新是薄弱的，結合技術革新和對居住者的人文關懷才是企業創造價值的關鍵。業主直租市場尚未出現真正的巨頭，未來至少會誕生出一家獨角獸，而且必将以科技和智能終端布局為基礎驅動。

團隊方面，目前共有9人，base北京。創始人林海畢業于北京交通大學通信工程專業、香港浸會大學ITM碩士、清華大學MBA，曾任職于國家開發投資公司，為博聯科科技聯合創始人、果加智能運營總監；其他核心成員來自美團、途家、去哪兒、自如等居住互聯網公司。目前公司正在尋求天使輪融資。

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