對不少市民來說，矗立在市中心停工多年的中央國際廣場（又名雨潤廣場）一直是一個隐痛。凡經過，即便不經意，也會看上一眼，畢竟，這裡是徐州寸土寸金的繁華中心，也是徐州人的臉面之地。

這座2012年開工建設的大型商業體，2015年因資金問題停工，風吹雨淋中陷入無法自拔的困境。

2018年新盛收購，魔幻般的點化，不到兩年，這座徐州最大的“爛尾樓”搖身一變，成了衆多商業巨頭競相争購的“香饽饽”。

2020年3月4日，江蘇省政府國有資産監督管理委員會網站發布公告，德基廣場全面接手中央國際廣場。

鳳凰涅槃，徐報融媒記者今天深入探訪這座“巨無霸”，揭秘這座即将成為徐州體量最大商業體背後不為市民所知的故事。

▲售樓中心裡的沙盤

資金鍊斷裂成為“爛尾樓”

3月8日上午，記者來到依然處于停工狀态的中央國際廣場。這是徐州最核心的地段，東鄰彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可謂寸土寸金。

從彭城路進入項目展廳，漆黑一片，隻有一名保安在值守。打開燈光，兩側牆壁上挂滿照片，用“有一種曆程，叫傳奇”為題圖文并茂地講述着雨潤集團與祝義财的流金歲月。

▲施工工地

内側展廳燈光中璀璨的雨潤廣場沙盤依然可見這座商業體的壯觀，該項目最初規劃是用地面積4.28萬平米，總建築面積約52萬平方米（商業酒店寫字樓部分），總高度259米，将由雙塔樓、裙樓、城市休閑廣場組成，是集高檔購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式服務公寓于一體的高端城市綜合體。

據已公開的信息，雨潤集團2005年控股中商集團後，依托中商集團70多年豐富成熟的商業運營經驗，雨潤集團大舉進軍商業地産領域，2008年起，通過雨潤廣場的規模化、标準化開發，“雨潤”足迹遍布全國多個城市。

▲施工工地

雨潤集團拿下我市這塊地，計劃投資50億元打造雨潤廣場，按照最初設想，該項目作為淮海經濟區最大的“城市綜合體”，将為淮海地區帶來同步全球的國際都會時尚生活，增強徐州在淮海經濟區的輻射力和競争力，将成為徐州地區第一、淮海經濟區最具影響力，具有國際一流水平的大型地标性城市商業綜合體。該項目計劃于2015年10月建成開業。

但2015年3月，祝義财突然失聯，不久，雨潤集團宣布其被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施，該項目就此陷入泥潭。

▲施工工地

據悉，該項目由雨潤集團和中商集團共同開發，但以雨潤集團為主，因祝義财的原因，新的銀行貸款無法獲批，原有的貸款更難以償還，由此形成惡性循環，資金鍊就出現了嚴重問題，中商集團即便接手也無計可施。

關于爛尾的原因，徐州市城鄉建設局曾給過一個公開回複：

“由于徐州中央國際廣場置業有限公司投資方雨潤集團出現資金問題，造成該項目資金投入不到位，無法及時繼續施工，該工程現處于停工狀态。”

有人在“爛尾樓”裡堅守近10年

穿越展廳，進入中央國際廣場施工現場，可以看到，雖停工多年，但内部并不淩亂，截至停工前建成的五層主體結構依然完好。

整棟大樓主要是混凝土和鋼構，一層密密麻麻數百根直徑約1.2米的巨型圓柱支撐起整棟綜合體。綜合體北側和西側各有兩座約30米高的塔吊，五層主體之上還有一座塔吊，一直沒有拆除。

出乎意料的是，這座停工多年的建築物内還有一排闆房，有多位工人在此居住生活，他們告訴記者，整個項目停工後，一直在堅守。

負責抽水的高班長介紹：“這棟建築物下面有80多口深井，因建築物的配重沒有蓋夠，深井一直無法封口，但為避免建築物上浮，必須時刻抽水。”

▲高師傅來到地下4層抽水

悠沃時尚街區在2010年開始建設時，高班長就負責地下的抽水作業。2012年悠沃時尚街區建好後，轉戰到這裡施工，當時整棟大樓忙的熱火朝天，數百名工人在這裡施工，到了2015年突然停工，整棟大樓就隻剩下他們了。

據高班長介紹

他們一共六個人，隸屬一家降水公司，整棟樓停工後，他們沒有停止作業，每天白天黑夜不停地從地下26米深井中抽水。“整棟樓的配重符合要求，深井可以封口後，我們才可以撤離。”

談到工錢，高班長笑着說，快10年了，每個月3000多元的工錢，他們沒少拿過一分。

▲在工地現場，一台孤零零的攪拌機已嚴重鏽蝕，似乎訴說着這座建築物經曆的坎坷風雨。

德基廣場全面接手

祁化明是新盛公司二級子公司副總，也是中央國際廣場的主要“操盤手”，此次負責全面對接德基廣場。

“在籌建中央國際廣場之前，該地塊就是徐州最繁華的中心區，有電器商場、餐飲酒店等，生意都非常好。”祁化明介紹，2009年左右，該地塊就開始拆除，根據規劃，中央國際廣場共有三期，一期是悠沃時尚街區項目（B地塊），二期是雙塔樓和裙樓（C地塊），目前的百貨大樓地塊是三期（A地塊）。一期早已竣工投入運營，二期爛尾，三期百大項目預計今年5月1日前後拆除。爛尾的C地塊是2012年7月開工，2015年年初停工。

新盛公司2018年9月份接手，2020年1月份和德基廣場正式簽訂股權全面轉讓協議。

3月4日，江蘇省政府國有資産監督管理委員會網站發布消息，德基廣場正式接手中央國際廣場。

記者注意到，這個編号：xzcq2019013的轉讓項目，轉讓方正是徐州市盛德實業發展有限公司，轉讓标的名稱是徐州中央國際廣場置業有限公司100%國有股權，轉讓标的評估價（萬元）、轉讓底價（萬元）均是8422.53。受讓方為德基廣場有限公司。

根據這個轉讓公告可以得知，這個項目最終成交價也是8422.53萬元。

難道中央國際廣場隻值8422.53萬元？

對此，祁化明解釋說：

很多人都會認為這棟樓應該售價在幾十億元，但實際上，這棟樓是有負債的，8422.53萬元是股權對價款，并不是說這個項目隻值8422.53萬元。

“中央國際廣場目前已經建好的項目，尚未形成産值，之前該項目都是向銀行借款建設的，由于沒有銷售，加上資金鍊斷裂，一直沒有錢還銀行的貸款。”祁化明透露，這個項目爛尾至今，已經形成20多個億的負債，德基廣場接手後還要承擔這部分的負債，要先償還這部分債務。

根據測算，德基廣場接手後，除了償還債務，還需再追加20多個億的投入。

德基廣場全面進駐徐州後，

估計多久能夠建成呢？

對此，祁化明介紹，根據建設總量估算，整個項目完工預計約需三年半時間。

“爛尾樓”成了香饽饽

在采訪中，記者注意到，早在2019年就不斷有消息傳出，中央國際廣場将有望被國内一些商業巨頭收購，收購者之一就有德基廣場，此消息現在已坐實，但中央國際廣場突然從一座停工多年的“爛尾樓”，變成了多個商業巨頭眼中的“香饽饽”，這中間到底發生了什麼？

“我們收購後，進行了細緻的整理，并對該項目的規劃進行了優化調整。”祁化明介紹，這個項目從2015年停工後一直爛尾，新盛公司接手後，做了大量工作，其中重要一點就是将這個項目成功實現了規劃調整。

2019年9月12日，市自然資源和規劃局發布了“中央國際廣場變更公示”，宣布中央國際廣場雙塔将全部改為62層。根據公示的規劃變更，中央國際廣場主要有六項變化：

◆東塔樓（酒店、辦公）由58層改為62層，調整樓層層高，總建築高度不變，功能由酒店、辦公改為酒店式公寓；

◆西塔樓（酒店式公寓）由66層改為62層，調整樓層層高，總建築高度不變；

◆增加東、西塔樓建築立面造型變化，三角形塔樓角部空間内收；

◆增加出租車泊位、加大彭城路機動車出入口距道路交叉口距離、增加車庫出入口前緩沖空間；

◆取消地塊西南角和東南角地下車庫出入口及風井，改為消防撲救場地，其他地下車庫出入口保持不變；

◆B地塊南側增加兩處下沉廣場。

在這其中，東塔樓（酒店、辦公）由58層改為62層，調整樓層層高，總建築高度不變，功能由酒店、辦公改為酒店式公寓最引人注目。記者提到這一點時，祁化明也給予了認可。

“酒店、辦公回款較慢，但改成酒店式公寓，公寓可以銷售，且回款較快。”祁化明表示，在市中心，酒店式公寓是稀缺資源，且市中心房價也較高，調整後，整棟樓升值空間顯而易見，這也是多家商業巨頭都要争購的一個主因。

新盛公司将這個爛尾樓收購後，通過一系列運作，短短一年多時間，将其變成“香饽饽”，實現了再轉讓，這個能力确實值得稱贊。

将成徐州最大商業綜合體

德基廣場收購後，祁化明表示，新盛公司方面會給予全面配合，包括工程支持，各種證件的協調等。

“徐州德基廣場建成後，将成為徐州最大的商業綜合體。”祁化明介紹，德基廣場總建築51萬平方米，其中地下結構16萬平方米，商業裙樓15萬平方米，東西塔樓各10萬平方米。

對于徐州德基廣場的高度，祁化明表示，仍為259米，比蘇甯廣場266米矮7米，是徐州第二高樓。但體量比蘇甯大，将是徐州最大的商業綜合體。

不僅如此，對淮海經濟區喜歡奢侈品的消費者來說，徐州德基廣場也将是一個好消息。

根據此次雙方達成的協議，南京德基廣場有的品牌，徐州德基廣場也都将有，如：

Louis Vuitton（路易威登）、Ermenegildo Zegna（傑尼亞)、Brunello Cucinelli（布内羅·古奇拉利）、VERSACE（範思哲）、Salvatore Ferragamo（菲拉格幕）、COACH（蔻馳）、Triumph（黛安芬）、Calvin Klein（CK）、Trussardi(楚薩迪）、Lanvin（浪凡）、Bvlgari（寶格麗）、Paul Smith、Cerruti 1881（切瑞蒂 1881）、Loewe（羅意威）、Montblanc（萬寶龍）、Omega（歐米茄）、Burberry（博百利）、TOD'S（托德斯）等，。

公開資料顯示，德基廣場是一個定位于高端商業的綜合購物中心，是新街口最大的奢侈品中心。2014年購物中心業績，南京德基廣場以銷售額達66.4億元超越正佳廣場，位列中國第一。

2014年，高端消費集中地德基廣場稅收達2億多元，單體銷售額突破66億元，銷售額超過上海恒隆，僅次于北京新光天地，居中國第二位。2015年中國購物中心銷售額排名，南京德基廣場2015年以總業績70.2億位居第一，是2015年中國最賺錢的購物中心。

全力打造徐州版“新街口”

◆文廟街區被稱為徐州的“夫子廟”。作為我市城建重點工程，位于市中心的河清路以北，原二中地塊，用地面積2.16萬平方米，計劃投資約4.1億元，預計于2021年底前竣工。文廟街區項目完成後，将對提升中心城市承載力、輻射力、影響力和首位度具有重要意義。

▲效果圖

◆2019年9月，金鷹二期商業開業。徐州金鷹二期工程位于中山北路東側、河清路北側。新擴建面積14萬平方米，由5萬平方米的綜合樓和9萬平方米的“H”型塔樓兩部分組成，投資額10億元。同時，将在一期塔樓上續建兩棟高27層的“H”型塔樓，總層數達35層，總高度可達164.8米。其中，A塔規劃為高檔酒店，B塔規劃為高級辦公樓。

◆2019年11月，市第一人民醫院完成搬遷，太平洋百貨前期工作即将啟動。

◆2020年3月4日，德基廣場全面接手爛尾多年的中央國際廣場。

市中心，以淮海路和中山路交叉為軸心，東南有德基廣場和中央百大，東北有蘇甯廣場和徐州金鷹、文廟街區，西北有太平洋百貨，除了位置不同，這些商業體紮堆在徐州的市中心，俨然就是一個翻版的“新街口”。

徐州地鐵一号線早已開通運營，蘇甯、金鷹等商業體出站就到。

德基廣場彭城路展廳門口的二号線一期工程正在緊張施工。

顯然，随着市中心商業體的完善和日益成熟，以及不可撼動的中高檔品牌集中地，加上便捷的地上、地下交通，市中心商圈整體檔次将會實現質的飛越，輻射整個淮海經濟區的商業中心，成為淮海經濟區的“新街口”。

徐報融媒體記者 朱友欽/文 許晨 、秦媛/圖

編輯：耿萌

責編：葛浩

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!