小學校物業管理整體方案策劃?校園物業管理方案目錄，今天小編就來說說關于小學校物業管理整體方案策劃?下面更多詳細答案一起來看看吧!

小學校物業管理整體方案策劃

校園物業管理方案目錄

第一章 校園物業管理特點及管理要點

一、 環境衛生服務

二、 公共設施設備的維修和維護

三、 教學服務及教學保障

四、 樓宇管理及公共秩序維護

五、 水電等能源的節約管理

六、 師生公寓的管理措施

第二章 校園物業管理主要内容

一、 服務工作目标

二、 管理項目内容

第三章 校園物業管理方案

一、 安全防範服務方案

二、 消防管理方案

三、 停車場管理服務

四、 物業配套設備設施維護與保養方案

五、 課室管理方案

六、 環境衛生服務方案

七、 綠化養護管理方案

八、 檔案資料建立與管理方案

九、 師生公寓管理方案

第四章校園物業管理流程及方式

一、 組織結構設立

二、 管理處内部組織運作流程

三、 人員管理機制

學校作為特殊的物業有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據學校物業的特點分析物業管理工作的特點及管理要點。

一、環境衛生服務

要确立專業操作、保持整潔、服務教學的目标。在具體操作當中，一方面要全面引入ISO質量管理體系，并嚴格參照标準進行規範化、程序化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高标準、特别突擊等方式來應對學校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量化和細節管理，促使各項環節都能夠進行數字化的表示。

二、公共設施設備的維修和維護

公共設施設備的維修維護首先要确立專業、規範、節約的管理目标，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們将嚴格參照物業管理行業的維護标準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化的操作和運行，保障公共設施設備随時處于良好、可利用狀态。

三、教學服務及教學保障

根據教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和内容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的内容可以涉及：協助教室的分配使用、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、宿舍内務檢查評比、協助組織文化活動等等。

四、樓宇管理及公共秩序維護

由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能複雜等原因，學校物業的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防範意識不足等。因此，要确立安全第一、規範操作、責權統一的目标。我們将安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩定和發展。我們将通過嚴謹、科學、規範的管理，充分利用各種安全防護技術，确保樓内處于有序、安全、健康的狀态。

五、水電等能源的節約管理

為了充分體現物業管理的管理效益，讓學校省心、省力、節省行政開支，對于物業公司的每一名員工，我們都要求做到：

1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區域衛生間水管閥門有無跑、漏、滴的現象，及時報修。

2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現象引起的能源消耗，保障設備設施安全。

3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。

六、師生公寓的管理措施

加強師生公寓的物業管理工作，其中學生公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩定和校園精神文明建設。我們在總結國内外學校學生公寓先進的物業管理經驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應當結合校區學生公寓的實際情況，制定出符合現代學生公寓管理的高标準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現公寓管理的規範化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面内容的服務性管理和教育，實現管理育人、服務育人、環境育人的公寓功能，共同創造優美、整潔、安靜和奮發向上的成才環境。

學校物業管理不僅僅是提供對學校房産物業本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構築起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環境。總之，我公司将通過樹立現代的管理理念，以科學管理提高服務質量，樹立良好的企業形象，盡最大程度發揮自身的價值，全面提升學校的學習、生活環境和學校形象。

一、 服務工作目标

1、在學校物業管理服務過程中，将嚴格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項标準開展工作，使物業各項使用功能正常，使物業各項工作有條不紊的開展。一年内深化管理服務，提高物業管理服務水平，提升物業管理服務形象，為廣大師生提供舒适、安全、甯靜的學習、生活環境。

●消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%，确保無責任性消防事故。

●安全防範：管理範圍内治安案件發率為零，無任何管理責任性事故發生。

●環境衛生實行動态保潔、環境衛生滿意率在95%以上。

●房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。

●除因基建質量、設備質量在保養期内等特殊原因外，樓内及配套設施、機電設施設備完好率95%以上。

●管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業培訓合格率達100%。

●管理服務工作服從學校的管理監督和指導，積極配合學校各部門開展各項工作。

●客戶對物業管理服務滿意率在95%以上。

●有效投訴率低于0.5%。

●有效投訴處理率達100%。

●環境衛生、消殺達标率為98%以上。

2、嚴格遵守國家的法律、法規、條例以及政府部門的各項管理規定。科學、規範管理，全面引入和推行ISO質量管理體系，服務熱情、周到，建立現代化、人性化管理服務體系。

3、建立嚴格、規範的消防、防台風、公共秩序應急體系，确保物業管理工作萬無一失。

4、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細緻、周到、真誠、規範的服務要求，定期發放物業管理服務滿意度調查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。

5、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。

6、進一步規範和完善24小時值班制度，将管理處的值班運作納入公司的24小時值班網絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。

7、提高優質環境保障，加大清潔管理力度。确保學校衛生狀況良好，垃圾日産日清，定期進行消殺，使學校保持潔淨、舒适。

8、進一步完善各項管理制度、各崗位工作标準，建立嚴格的考核方法，充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務意識和責任心。

9、制定完善系統的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，确保持證上崗率達100%。

二、 管理項目内容

（一） 安全保衛

負責物業轄内的安全保衛、維護秩序和處置突發應急事件的工作，制定完善的安全保衛應急方案。

1、全天24小時對物業轄區範圍治安情況進行巡查和保衛監控。嚴禁在轄内人行道上停車以及校區外圍張貼、擺賣或閑坐等。

2、全天24小時對物業的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛工作。

3、加強對出入口和周邊環境的監控，嚴防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監視可疑人員出入動态。

4、物業建築紅線範圍内發生的侵犯工作人員事件或者出現擾亂學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。

5、非開放時間對進入校區的人員實行出入登記，嚴禁未經批準的外來人員進入校區。

6、對進入生活區的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。

7、熟練并靈活運用監視控制系統，實行24小時全天候對重點部位、監控點進行監視及錄像工作。

8、全天24小時内每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發現和查問進入物業區域的陌生人員，檢查物業内重點部位及各層門、窗、設施設備、水電、消防等情況。

9、對攜帶大件行李或物品離開校區的，外來人員要提供“放行條”檢查，内部人員要實施登記制度。

10、做好物業的安全保衛和人流疏導工作。在工作時間内，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。

11、在正常工作時間内，進行不間斷巡查，負責通道、衛生間等部位的人員來往動态管理，嚴防不法行為的發生。

12、做好外籍人員進入校區内的指引及各項安全保衛工作。

13、協助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛工作，随時提供人力支援。根據學校要求，按照“特殊敏感時期保衛方案”，實施對校區的安全、防護、保衛工作。

14、負責校區轄内重大突發情況和事（案）件的報警及救助工作。

15、制定處置突發事件的應急預案，組織演練，并負責實施。16、遇有突發事件，值班人員應立即按規定報告相關部門，并在10分鐘内趕到現場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應急指揮中心的指揮和調遣。

（二） 消防管理

負責物業轄内的全部消防設施、設備的使用和管理及物業火災的報警和救助工作，并制定較為完善的物業消防應急方案。

1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防監控報警、幹式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。

2、按廣東省公共建築消防管理規定，負責對消防設備和設施的保養，定期和不定期進行全面檢查，确保消防設備和設施随時處于正常工作狀态。我方将按照學校的要求監督配合并積極聯系、協調物業消防系統專業承保公司的各項維修保養工作，做好消防維保工作記錄，并将記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區域和公共區域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，發現缺少和損壞及時上報學校。

3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監管。出現消防報警3分鐘辨别消防報警的信息，5分鐘内到達報警點。

4、建立義務消防隊伍，出現消防事故15分鐘内應有10人以上到達現場，進行必要的撲救。

5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隐患，監護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區及樓梯走道和出口暢通。重大節日前配合學校進行節日消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。

6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不少于一次

7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。

（三） 停車場管理

車庫為内部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執行内部停車場管理規定或臨時特定要求。

1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協調，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。

2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，是否有漏油等情況并做好記錄。

3、負責停車場智能系統的日常使用、管理、保養工作，負責停車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養及簡單維修，按學校規定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。

4、對停車場和物業轄内發生的車輛事故及交通設施損壞及時保護現場，妥善處理并報告協助學校做好善後處理工作。

（四） 物業配套設施、水電設備的管理

負責物業範圍内所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護；會議設備系統、通信設備系統的管理與維護。其中，關鍵區域的設施設備管理與維護在學校指定專業技術人員的指導下實施。

1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電櫃管理規範和标準每2小時進行巡查，并做好記錄。

2、建築主體及内外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、養護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、内外牆面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽台、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。

3、物業共用設施和附屬建築物、構築物的一般性維修、養護和管理，包括道路、院牆、室外上下水管道、溝渠、池井。

4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日常管理、保養和一般性維修工作。包括：給排水系統、照明及動力電系統、空調系統、消防報警及滅火系統、電梯系統、監控防盜系統、會議設備系統、通信設備系統、各層開水器等。

（1）給排水系統（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統的日常管理、保養、一般性維修和急修。

（2）照明及動力等電力系統：包括低壓配電房末級開關後的電力系統。各校區内外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養、檢查、維修和更換工作。

（3）空調系統：做好空調系統管理維護工作。

（4）電梯系統：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監督、配合電梯專業維修保養公司的維保工作。

（5）安全監視控制系統：監控主機系統、每個校區内監控攝像點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和使用，并負責與安全監視控制系統維修保養公司的協調配合、聯系及監督工作。

（6）會議設備系統：負責所有會議室的會議設備系統的使用、調試、檢修、保養和管理，發現問題及時報修，确保會議設備系統處于良好的狀态。

（7）通信設備系統：負責對物業範圍内的通信設備系統的日常管理，維護保養，監督配合專業公司維修工作。

（8）外飾：夜飾照明系統的日常管理、使用和一般性維修。

5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，随時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需要（屬專業保養公司維修範疇的由我方聯系并監督）。

6、對校區内的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業範圍内的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。

7、負責學校實施校區内土建修繕的一般性維修。

8、與物業相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用手冊等由學校管理，物業管理公司可借閱。

9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的開關時間，盡量節省能源。

（五） 衛生保潔

1、負責物業範圍内廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位（衛生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場；各種設備、設施等的日常衛生清潔，以及學校臨時要求的突擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，随時保潔。

（1）關鍵辦公區域、指定辦公室的清潔衛生由學校安排專人跟進和監督質量。

（2）清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對公共區域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。

（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：

①關鍵辦公區域、指定辦公室：會議室台面、沙發選用學校指定的專業清潔劑；

②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；

③垃圾桶：選用全能水；

④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；

⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；

⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；

⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；

⑧地毯：選用中性地毯水；

⑨鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮；

⑩木質地闆：采用專用地闆蠟水護理。

2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協助學校與轄内街道愛衛工作的商洽和落實，并按學校的要求做好愛衛工作有關資料的建檔工作。

3、負責物業範圍的垃圾收集和清運，做到日産日清。

4、所有保潔範圍内做到設備設施完好、幹淨無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間幹淨，無雜物、無塵；電梯内光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；牆身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網；樓梯及扶手幹淨無塵；會議室、辦公室整體幹淨，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。

（六） 綠化管理

1、負責物業轄内（室外部分）公用綠地、植物的管理和養護。

2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度适當并适時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。

3、定期施肥和防蟲。

4、定期對綠化場地松土，割除雜草。

5、根據學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。

6、綠化區域内，達到造型美觀、有層次感，不會散發有害氣味，危害身體健康。

（七） 接待咨詢及信件收發保障服務

1、接待咨詢服務保障

（1）負責來人、來電的接待咨詢服務；

（2）熟悉物業範圍内的内部各部門科室的布局設置，熟記所有電話号碼；

（3）值班人員要形象好，着裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處事穩重機智。

（4）遵守紀律，認真做好保密工作。

2、報刊信件收發服務

（1）負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發；學校來信的簽收和分發；

（2）報刊、信件的收發要及時、準确，無錯發漏發；

（3）收發的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并及時通知相關人員簽收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丢失，無私拆信件郵票；

（5）嚴格執行保密制度。

（八） 檔案資料建立與管理

檔案資料包括物業資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保養資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。

1、按照國家檔案管理的标準，建立總體規劃，建設資料圖紙、設備設施台帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建築到環境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規定要求進行檔案管理，按ISO質量管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到内容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理衆多操作環節中嚴密周詳的重要一環。

2、資料的收集堅持内容豐富實用性強的原則，根據實體資料和信息資料的内容，在實際工作中從需要出發，擴大學校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業管理構成的方方面面都有詳細的資料收集。

3、檔案資料的分類規劃建設資料、圖紙（複印件）驗收資料單項驗收資料綜合驗收資料整體移交驗收資料各項管理服務合同愛衛、創衛資料管理制度，管理人員考核制度機電設備運行、檢查、保養、維修記錄供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養記錄市政綠化、環境、檢查維護記錄治安、車輛管理記錄社會文化活動資料管理服務記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經營管理統計及公布資料管理各項指标完成情況統計分析及糾正、預防措施及改善提高記錄

4、資料歸檔管理歸檔就是按照資料本身的内在規律、聯系進行科學地分類與保存。根據實際需要，校區的文件和資料管理嚴格執行ISO質量管理體系的管理，拟采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業務性質、編号、造冊、編輯、并分櫃保存，便于查找和調用。文件資料的編号及借閱/傳閱按公司ISO質量管理體系的質量文件《文件和資料控制程序》執行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失；

5、檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。

（九） 師生公寓管理服務

1、管理範圍和主要設施

管理範圍：學校實施校區内學生公寓及老師公寓。

主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。

2、管理服務的内容及要求

嚴格遵守國家的法律法規，嚴格遵守學校的規章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優質的服務，做好校區的和諧穩定；自覺接受學校及相關部門的檢查、監督和指導；積極配合學校做好各項活動的有關工作；認真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網絡、電信、住戶在公寓内（經學校相關部門同意）增加設備設施等有關的業務聯系和協調工作；及時記錄及積累相關資料。每天必須有相關負責人和工作人員在校區24小時值班；自備保潔用品、用具，以使校區整潔和各項管理服務工作正常運轉。

根據學校的安排承擔：

（1）做好學生宿舍區域内綜合管理協調：樓宇标識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，确保學生宿舍的良好秩序；

（2）配合學校做好學生宿舍公共區域12小時保潔及綠化管理工作；

（3）學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌，學生來辦事要做到事事有答複，有落實。

（4）負責學生宿舍的财産管理，制定完善的财産管理制度。

（5）負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現的學生違紀事件和突發事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。

（6）配合學校有關部門做好學生宿舍内學生的思想政治教育、學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩定、防火、防盜和學生違紀處理等。

（7）配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。

（8）做好公寓内各種設備設施的管理。

（9）完成學校交辦的其他臨時性工作。

（十） 其他事項

1、按學校要求做好物業範圍内防範各類傳染病（非典及類似疫情）的各項防疫及應急工作。

2、負責物業範圍内防範自然災害（台風、洪水、暴雨）等及應急工作。

3、根據學校的要求和指引，協助校方物業範圍内廢舊物品的處置。

4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發相關物品；按倉庫管理要求制定相關管理制度；倉庫物品存放分類、整齊；帳物相符。

5、掌握各種設備運行情況、管理要求和操作規程；掌握相關技術資料，做好各種設備接管交接工作。

6、負責校區物業管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業其他管理工作、任務和要求。

一、安全防範服務方案

1、安全管理方式

安全管理的方式以安全保衛、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施，如重大活動，突發事件的臨時性處置、管制，并在該物業的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發性事件處理方案。

2、職責範圍

（1）負責學校内的安全保衛工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區域進行定點守護和安全巡查，及時發現和消除安全隐患。

（2）在學校保衛部門領導下，開展内部治安綜合治理。

（3）配合公安機關，打擊内部與周邊的違法犯罪活動。

（4）與學校保衛部門制訂學院突發事件應急處置和應急疏散預案，随時出警，為學院内人員提供緊急救助，提供安全支援。

3、工作内容

（1）負責組織一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍，執行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規範、文明執勤，按政府标準，給保安人員配穿統一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。

（2）建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，确保突發事件發生時能得到及時處理，防止事态進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。

（3）對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建築物等，重要出口24小時值班、24小時監控，學院要做到24小時有保安人員巡查。

（4）熟練并靈活運用監視控制系統，充分發揮本學院技防優勢，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。

（5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。

（6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發現問題即刻報修并向學校管理人員報告。重大節日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。

（7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，确保停車場内車道暢通，嚴防交通事故發生。

（8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分别按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線内，防止亂停亂放現象，做到規範、整齊、分類、安全。

（9）其他安全保衛有關事項。

4、服務細則

（1）組建一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍

A、通過選用高标準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。

B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。

C、通過充分利用閉路監控系統，合理設置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防範管理網絡。

D、安全巡邏方面我們将建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監控巡邏路線。根據各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安力量的分布，實施主動式防範，以滿足安全防範工作的需要。

E、我們将統一保安人員的着裝和标識，并建立出操、交接崗、内務等制度，規範管理，規範其站、坐、行姿勢，統一敬禮、交通指揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。

F、規範人員的着裝和标識，并建立出操、交接崗、内務等制度。

（2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，确保突發事件發生時能得到及時處理，防止事态進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域内秩序正常；

B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院範圍；

C、制訂突發事件應急處理計劃和措施，确保突發事件發生時能得到及時處理，防止事态進一步惡化，并要保護好現場和及時報告學校和公司領導，必要時報警。

D、為出入管理服務責任區域的人員提供服務。

E、對于不是學院内的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。

（3）對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建築物等，學院内要做到24小時有保安人員巡邏。

A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。

B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。

E、檢視學院外牆、門窗玻璃、公共通道建築等是否完好。

F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。

G、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。

（4）熟練并靈活運用監視控制系統，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。

A、要求保安人員熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。

B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。

C、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。

D、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄像和儲存工作。

E、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。

5、保安主管職責

①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監控值班；

②負責監督落實消防工作；

③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批；

④消防演習結束後完成《消防演習報告》；

⑤負責編制轄區義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃；

⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發出和登記。

6、保安人員責任描述

（1）門崗執勤

①大門崗。

②崗位目的：

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域内秩序正常，通過監控系統，嚴密監視和控制學院重點部位情況發現問題立即報告和處理，并做好錄像工作；

B、守護管理學院内公共設施及附屬設備；

C、查詢進入學院的外來人員與物品；

D、為出入學院的人員提供服務。

③工作内容：

A、保安員上崗一個月内，熟悉學院内的基本情況。

B、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。

C、對于非學院内的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。

●對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區出入口處。

●請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及号碼等，若不符，謝絕入内。

●遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然後将相關的人數、單位等情況記錄清楚，以備查核。

●若遇不願出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時立即向當班領導報告或報警處理。

●大件物品必需按規定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入學院。

●若發現攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查後才可以放行，并做好信息核對工作。

E、外來施工人員，須持有管理處簽發的《臨時出入證》才能進入，并對其随時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區。

F、上崗一個月内熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。

G、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。

H、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄像和儲存工作。

I、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。

（2）巡邏崗

①巡邏崗：學院内巡邏崗。

②崗位目的：

A、巡查管理服務責任區域秩序、消防情況；

B、巡查管理服務責任區域物業公共場所環境；

C、清查管理服務責任區域無關人員及物品；

D、協助相關崗位協防秩序、消防工作。

③巡邏内容：

A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；

B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。

C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。

D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。

F、巡視學院外牆、門窗玻璃、公共通道建築等是否完好。

G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。

H、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。

④巡邏要求：

A、各班對管轄區域内不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。

B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名确認，并及時将發現的異常情況彙報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。

C、多看、多聽、多嗅，以确保完成巡視工作任務。

（3）交接班規定

①接班隊員按規定時間集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；

②保安員在執勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。

③交接班時，接班人員必須要對自己管轄範圍工作區域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。

④交班人員要把當班時所發生的事情，發生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續跟蹤處理，并做好記錄。

⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發現缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管确認，以明确責任。

⑥交接完畢後，雙方在值班登記本上簽名确認，如有其它情況發生，以簽收接管理服務方為主進行處理

⑦交班時如發生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完畢後再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢後方能離崗。

（4）來訪登記

①來訪登記是一項重要的工作環節，非學院師生進入一律憑工作證經确認後放行，并作好登記。沒有識别卡或身份不明的一律拒絕進入學院區域。

②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然後由工作人員指引進入。

③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規定。

二、消防管理方案

搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患險于明火，防範勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區内的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區内所有的消防設備設施進行檢查、登記，根據設備維修保養制度做好消防設備的保養與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的校方管理人員參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環境，增加用戶的安全感，保衛其生命和财産的安全。

按照公司的質量目标和質量标準，員工在入職和上崗前都要進行培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發生火災的部位，知火災的預防措施；

三能：能在工作中檢查發現火災隐患，能撲救初起小火災，能維修保養消防器材；

三會：會使用現有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經常不定期參加公司組織的消防演練，确保不發生消防責任事故。

1、各責任人及各級人員消防責任

①防火安全責任人——管理處項目主任

②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；

A、防火安全責任人職責：協助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示标志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數和保安監控系統的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發現火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘内查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發生火警時5分鐘要到達現場，若核查是誤報在5分鐘内切斷警報，并在10分鐘内将原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘内将原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建築物、物品的損害。協助消防安全責任人做好善後工作。并負責建立健全管理區域的消防檔案。

B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規定的時間頻次、内容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細緻的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養或更新。消除遺留火種與火災隐患，發現火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘内要到達現場，若核查是誤報在3分鐘内切斷警報，并在10分鐘内将原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，在5分鐘内将原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協助消防隊救火和搶救人員。

3、從技術上以及管理上進行防範

①加強維護，定期檢測确認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統水泵以及控制線路等設備設施完好，發生故障應迅速修複。

②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓随時處于完好狀态，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀态，同時建立健全消防檔案。

③定期檢測避雷針的接地電阻值，确保防雷系統工作正常，防止雷電擊壞建築物或引緻火災。

④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。

⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隐患，避免火災發生。

三、停車場管理服務

1、管理崗位職責和各項規章制度管理制度

①車輛管理員的崗位職責

A、負責對停車場（庫）的車輛管理。

B、按規定着裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。

C、遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。

D、負責指揮區内車輛行駛和停放，維持區域交通、停車秩序。

E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。

F、檢查停放車輛的情況，發現漏水、漏油等現象要及時通知車主。

②車輛管理員的紀律

A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規定》。

B、執行公司文明禮貌用語規範，講究文明服務，禮貌待人。

C、嚴格遵守《交接班制度》。

D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。

E、愛護各種設施設備，不得丢失、損壞、轉借或随意攜帶外出。

G、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。

③車輛管理人員工作程序門衛必須控制進入物業區域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業區域時，都應限制性規定，經過門衛允許後方能駛入。大門門衛要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業區域内外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發現問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。

④車輛管理員交接班制度

A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。

B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。

C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。

D、交接班時應将上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。

2、停車場管理規定管理處負責校方、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協調指導、監督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。

①停車場車輛的管理規定

A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛号牌應與停車證件相符。

B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續，并按指定的車位停放。

C、車輛停放後，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。

D、進場車輛嚴禁在場内加油、修車、試刹車，禁止任何人在場内學習駕駛車輛。

E、進場車輛和司機要保持場内清潔，禁止在場内亂丢垃圾與棄置廢雜物，禁止在場内吸煙。

F、進場司機必須遵守安全防火規定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。

G、禁止超過停車場限高規定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。

H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，後果自負。

I、機動車輛在車場内禁止鳴号，不準在場地内試車、練車。

②停車場管理要求

A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規定，履行機動車進出車場有關手續。B、停車場内按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。

C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等标識。

D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和防護欄。

四、物業配套設備設施維護與保養方案

設備設施的正常使用是确保學校内正常運作的重要保證，我公司将派駐專業的工程技術人員，對區内的設備設施進行全面的維修保養，并設立24小時保修制度，随時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業保修公司維修範圍的由我公司聯系并監督），同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協調配合，對重大維修保養設備設施及時彙報和提出解決意見，力求保證學院内所有設備設施正常運行，确保學校的工作學習生活環境不受影響。

（一） 房屋物業巡查與維護制度

1、為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀态，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養工作效率，特制訂物業巡查操作規範。

2、每天由工程人員、工程主管、或者派出專業工程人員對轄區的學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。

3、所有物業設備均屬巡查範圍，包括空調末端設備，應急系統，供配電及照明系統，門窗、地面、天花、牆面等房屋結構、供排水系統、用具等各種設施。

4、巡查必須在規定時間内到位，特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業巡檢表上做好相關記錄，發現異常情況或需特别說明的事項應如實填寫。巡檢完畢後，向學校部門彙報巡檢情況及提交《物業巡檢記錄表》，并做好相關确認工作，以便使各信息彙總後派單進行維修維護，以及報相關部門備案。

（二） 客戶報修制度

1、為使公司所管理的物業房屋及設備設施始終處于良好的使用狀态，明确管理責任，在制定物業巡查制度，加強巡查、及早發現和消除隐患的基礎上，對物業巡查人員不便到達和進入的區域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業巡查可能遺漏的不足之處。

2、使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務時，則将報修電話号碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然後迅速派工作單交工程部實施維修。

3、工程人員接工作單後按規定時間到達進行維修，完成維修後請用戶驗收和進行簽名确認及對維修情況進行評價。發現維修未達标準時應馬上返修。

4、完成的工作單經按月整理和裝訂後由工程部保存備查。

（三） 周期性維修和維修記錄制度

1、房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據使用及保用年限和實際的現狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養護計劃，經學校部門批準後，則開始準備及組織實施。

2、周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進行，複雜的小修、大、中修根據實際情況選定維修單位。

3、房屋維修和附屬設備設施的維修都必須進行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業房屋維修記錄》上，附屬設備設施的大、中維修記錄記在《設備檔案》中，小修記錄在工作單上。

4、工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。

（四） 機電設施設備服務項目内容及工作标準

1、 給排水設備的維護及運行管理

2、 物業照明系統，通風等日常維護保養

3、 電梯設備巡查

4、 消防、監控系統維護保養

5、 配電系統的巡查、維護保養

6、 應急備用供電電源維護保養

7、 空調系統的日常運行值班與維護保養

8、 機電設施設備管理與标準

（五） 供配電設施、設備的維護、保養工作工作規範

1、 目的：及時處理供配電設備故障，确保設備性能，确保安全運行。

2、 适用範圍：适用于低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維護保養工作。

3、 職責：

A、負責供配電設備的維護保養。

B、工程部主管負責對維護保養工作進行指導、監督及外委修理的聯系工作。

4、 工作規程

A、 值班電工必須掌握配電開關的控制範圍及線路走向和分布情況，熟悉各控制櫃與配電櫃中的開關性能以及各儀器儀表的工作性能和指示範圍，能獨立正确地進行電壓設備倒閘與合閘的操作。嚴禁線路超負荷供電及亂拉亂接線路，變動或改動供配電室内的設備和線路須經管理處同意，重大變更須上報公司同意後再進行。

B、 供配電設施、設備的維護、保養工作由值班電工帶領維修電工進行，維修電工必須聽從調派。

C、 停電工作時，值班電工所懸挂的“有人工作，禁止合閘”指示牌，工程人員不得随意摘下或移動。

D、 嚴禁帶電作業，緊急情況須帶電作業時，應有監護人、足夠的安全措施和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，使遮攔和足夠的安全距離，确認安全才可進行。

E、 工作中，嚴格實施安全有效的技術措施：停電、驗電、懸挂标示牌和裝設遮欄，以及實施保證安全的組織措施：工作票制度，工作監護制度，工作許可制度和工作間斷，轉移和終結制度。

F、 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。維護中注意正确拆裝接地線，安裝接地線時，先接接地端，後接導體端，拆時與這相反。

G、 認真清潔設備上積塵、油漬，檢查接觸情況，整理室内設施，不得亂堆亂放雜物。

H、 工作完成後，清理現場，清點工具，防止遺漏工具或物品在設備内，确認各項工作無誤後才能恢複正常供電。

I、将維護、保養情況做好記錄，零部件的更換記錄入設備檔案内。

（六） 停送電操作規範

1、目的：規範停送電工作的操作，保證安全作業。

2、适用範圍：所管物業停送電的操作管理。

3、職責

A、 工程部主管負責下達停送電操作任務工作票。

B、 工程人員負責落實停送電操作工作。

4、工作規程

A、正常情況下的倒閘操作。

●管理處接到停電通知後，由工程部提前一天在各宣傳欄貼出停電通知以告知客戶，并由工程部主管下達“停送電操作票”。

●操作電工在倒閘操作前要做好相應準備工作，由電梯工将電梯降至首層，如有必要，可将發電機操作開關置于停機位置。

●在确定時間，在監護人的監護下，操作電工按操作票進行倒閘操作。

●倒閘操作完成後，由電梯工檢查電梯的運行狀态，發電機操作開關置于自動位置。

●操作電工應做好各項相關記錄。

B、 緊急狀态下的倒閘操作。

●發現電路有冒煙、短路等異常情況，或發生火警等重大事故時，工程人員有權進行全部或部分負荷停電操作。根據情況立即斷開供電開關。

●操作工程人員在停電後應立即趕到現場檢查事故原因，在查出确定的原因後方可恢複部分或全部供電，對損壞部分應盡快修複，以恢複正常供電。

（七） 供配電設備（設施）操作規程

1、目的：保證供配電設備操作正确性和安全性。

2、适用範圍：适用于一般性低壓配電設備、電力變壓器的操作。

3、職責：高低壓配電值班工程員負責配電設備（設施）操作。

4、配電房送電操作程序。

★注意：根據實際供電線路進行，此僅為參考。

計量及避協器櫃一般情況不許分開。

5、停電程序與送電相反。

6、市電停電，啟用備用電源的操作：

A、确定市電停電啟用備用電源，啟動發電機，在啟動發電機前為了避免發電機反送電網，故要先斷開低壓配電房低壓總線櫃，退出斷路器，使之有一個明顯的斷開點。

B、發電機啟動前，必須檢查發電機相應檢查項目。

C、發電機帶負荷時，逐漸增大負荷，并觀察發電機的相應運行參數，油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉速是否正常。

（八） 柴油發電機運行管理規程

1、 目的：确保柴油發電機處于良好技術狀态，滿足電梯\消防\應急用電的需要。

2、 适用範圍：柴油發電機組的運作管理。

3、 職責：

A、高低壓值班工程人員負責柴油發電機組的操作、監控、記錄、清潔、維修、保養及試運行。

B、工程部主管負責柴油發電機綜合管理及上述工作的檢查監督。

C、管理處項目主任負責上述工作的檢查監督。

4、 工作規程

A、配電工程人員

●在“市電”停電的情況下，值班配電工程人員應迅速趕到發電機房。遵照《柴油發電機操作規程》對冷卻系統、潤滑系統，燃油系統、空氣系統進行檢查，經檢查無故障，迅速手動啟動發電機組。

●帶負荷運行過程中，每一小時抄填一次《發電機組運行記錄表》。

●分析運行各項數據，發現隐患及時排除，重大異常情況及時報告工程部主管解決。

●依《柴油發電機檢查保養計劃》要求按《柴油發電機設備保養記錄表》項目進行保養檢查并記錄于該表。

●負責編制設備台帳、設備卡。

負責發電機房的清潔衛生。每周打掃機房一次，每半月清潔機組一次，無積塵、水漬、油漬。

B、工程部主管

●工程部主管負責洽購、驗證、報廢及庫存管理設備帳目管理、外委修理的聯系工作。

●每年12月份制訂下年度《柴油發電機檢查保養計劃》，并按運行情況制訂中修、大修計劃。

●對柴油發電機的維修保養提供工作指導及檢查監督。C、管理處項目主任

●審核一次《柴油發電機檢查保養計劃》、《柴油發電機設備保養記錄表》，中修、大修計劃。

●執行周檢、月檢。每月最後一周組織有關人員對發電機房進行機房評比。

5、 發電機房管理工作程序

A、非工作人員進入發電機房，須經工程部或管理處項目主任批準後，由高低壓值班工程員陪同下方可進入。

B、由電房工程員負責操作。

C、消防設施完好，禁止吸煙。

D、保持良好通風及照明，門窗開啟靈活。

E、保持機房清潔、地面、牆壁、設備無積塵、水漬、油漬，不得堆放雜物。

F、發電機通常置于手動啟動狀态，對要求須快速供電的置于自動啟動狀态。

G、每月試運行兩次，每次半小時。

H、發電機油箱内儲備24小時滿負荷用油量。

（九） 電梯維修保養管理規程

1、 目的：及時處理電梯故障，确保電梯技術性能，保證安全運行。

2、 範圍：電梯的維修保養工作。

3、 職責：

A、電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公司聯絡，督促并協助其它維修保養。

B、電梯公司負責電梯的維修保養。

C、工程部主管對維修保養進行檢查監督。

4、 工作規程：

A、24小時運行的直升梯，維修、保養工作均在晚間客流低峰期進行，維修人員到達現場後，應控制好該梯，确認梯内無人時才能将該梯停駛，按相應的維保項目，并按如下操作程序進行工作：

B、在停駛梯的首層廳門前和轎内樹立維修指示牌，并在基站門外裝設遮欄，以防乘客誤入電梯轎廂。

C、進入機房将停駛梯之電源總閘切斷，在該掣手柄上懸挂“有人工作，禁止合閘”标示牌。

D、清潔機房地面、牆面、天花、消防器材、照明、通風設施等處。對停駛梯的機身擦試油污，積塵，運轉部分加注潤滑脂。

E、對其控制櫃進行吸塵或吹塵，沙紙打磨鏽蝕及開關觸點，更換磨損嚴重的觸頭碳精。

F、完成工作後取下警戒牌，送上該梯電源，使其在井道内運行兩周，然後清點工具離開機房，進入井道工作。

G、在進入井道轎廂頂前，須确定轎廂是否在該層附近。幾台電梯共用井道，站在井道内維護故障電梯時，注意與其他運行電梯的安全距離。

H、進入轎頂時，要先斷開轎頂急停，其次接通檢修回路，再開啟轎頂照明，退出時反之。

I、對井道各層站廳門及地坎清潔，沙紙打鏽蝕，更換磨損的廳門部件擦淨轎頂油污，加注導軌潤滑油等。

G、在轎頂維修、保養時，除運行調試和判斷故障外嚴禁快車運行。

K、在底坑作業時禁關廳門，應按下底坑急停開關再清掃、保養，上、下底坑時不得攀附随行電纜。

L、檢修保養工作完成後，清理現場，清點工具和材料，如果是動火作業後，還應清理火種。

M、工程人員離開底坑後，把所有開關恢複到原來工作狀态位置。

N、送電試運行，觀察運行狀況，無異常情況後可摘除指示牌，投入使用。

O、認真填寫維修保養記錄，将設備更換的部件記錄入設備檔案内。

（十） 空調的維護保養操作規範：

1、 目的：及時處理中央空調系統各設備（設施）故障，确保設備性能。

2、 适用範圍适用于中央空調系統各設備（設施）維護保養。

3、 職責：

A、空調管理工程人員負責空調設備（設施）的維護保養。

B、工程部主管負責維護保養工作指導及設備外委修理的聯系工作。

4、 工作規程：

A、空調的維護、保養由空調運行值班工協助工程人員完成，其維護保養工作一般在不開啟中央空調的情況下進行。

B、保養主機，進行油漆作業時，注意不要将油漆塗蓋各種計量表表面，影響觀測示數。在更換測量表、管時，小心拆裝，在安裝時，注意表、管審驗時期，不要使用過期或報廢表、管。

C、檢查冷凍管道的保溫層，補好破損的保溫層，以防冷凝水的滴漏。對冷卻管道，要定期進行維護和保養，防止因鏽蝕或損壞造成滲漏。

D、工程人員進入顧客工作室内進行空調盤管維護、保養前，應按服務态度要求和服務禮儀的要求與顧客進行服務工作的溝通和交流。

E、工程人員不得在室内大聲說話，在天花上工作時應輕手輕腳，避免踩踏天花。

F、在維護，保養設備管道時，應盡可能不帶水作業，以防發生水浸，水濕事故，在清洗盤管機過程中，注意防止将清洗藥劑及水灑落天花上。

G、注意配合中央空調水處理工作，按要求開啟水泵進行循環，以達到藥劑處理的效果。

H、維護、保養工作完成後，将其恢複，并通電試運行，觀察運轉有無異響。

I、工作結束後，清理現場，清點工具，打掃衛生，向顧客說明工作已完成，請其驗收。

G、填寫維護，保養記錄，認真記錄維修更換的零部件于檔案内。

（十一） 給排水設備（設施）維護保養規程

1、 目的及時處理給排水設備（設施）故障，确保設備性能。

2、 适用範圍适用于給排水設備（設施）的維護保養。

3、 職責

A、給排水管理工程人員負責給排水設備（設施）的維護保養。

B、工程部主管負責維護保養工作指導、檢查、監督及外委修理的聯絡工作。

D、工作程序

4、 給排水設備維護保養工作程序：

●給排水管理工程人員負責給排水設備（設施）的維護保養，大、中維修外委修理。

●工程部主管每年12月制訂下年度的《給排水設備（設施）檢查保養計劃表》，并按運行情況制訂中修、大修計劃并報學校。

●工程人員按《給排水設備（設施）檢查保養計劃表》、《生活水泵每月檢查表》、《生活、消防水泵巡檢表》要求，并将維護保養情況記錄于對應表格。零部件更換及大修同時記錄于《機電設備台賬》。

●工程部主管提供工作指導及檢查監督。

●需要停水進行維護保養時，遵守停水管理工作程序執行。

B、給排水設備（設施）故障一般處理工作程序

●供水泵出現故障時，值班工程員與給排水應馬上啟用備用泵，然後立即通知給排水管理工程人員及時維修。

●排污泵出現故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現故障，檢查排除，如是水泵故障，更換水泵。

●供水管網出現故障，發生洩漏等影響正常供水，值班電工立即關閉總閥，及時通知有關人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。

●排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，安排人員疏通。

（十二） 消防系統維護保養工作程序

消防系統維護保養，要求要有國家相應部門認定的甲級或乙級資質證，允許委托具備上述資質的專業維保公司處理，但學校隻與我方簽合同，同時我方負擔相應火災責任。

1、 火災報警滅火系統：自動報警系統（含聯動控制、事故廣播等系統）。

A、工作内容：

a、測試報警主機，聯動控制櫃的各項功能；

b、測試探測器及功能；

c、測試按鈕的工作狀态和功能；

d、測試事故廣播系統；

e、測試消防電話；

f、測試系統的各項聯動功能；

g、清洗大樓所有煙感裝置，使其維持其正常有效的感應狀态。

B、工作計劃：

a、每月測試報警主機和圖形中心的功能，包括：火災報警自檢功能；消音、複位功能；故障報警功能；火災優先功能；電源自動切換和備用電源的自動充電功能；系統的聲、光報警功能；探測器動作時，圖形中心能顯示其正确位置。

b、每月抽查試驗探測器的動作功能；

c、每月抽查按鈕的完好情況和動作功能；

d、每月試驗系統的聯動控制功能，包括：報警時自動啟動對應相關樓層警鈴、報警時自動啟動對應相關樓層的緊急事故廣播系統、報警時電梯回降首層；

e、每年分别在6月和11月清洗煙感裝置。

2、 室内消火栓系統：由消防栓泵、泵控制櫃、消火栓箱、按鈕、警鈴、管道及閥門、水泵接合器、大樓消防穩壓泵等組成。覆蓋面積：主樓保護面積約13702平方米，B棟樓保護面積約8145平方米。

A、工作内容：

a、檢查消火栓箱内設備的配備情況及其狀态；

b、檢測室内栓的出口水壓；

c、試驗遠程啟泵按鈕的工作狀态和功能；

d、檢查管網主要閥門的工作狀态；e、檢查水泵接合器的工作狀态；

f、試驗消防水泵及其控制器的功能；

g、檢查地下消防水池和天面消防水池的水位；

h、試驗系統與聯動控制顯示器的相應功能。

B、工作計劃：

a、每月抽查消火栓箱内設備（如卷盤、水帶、水槍等）的完好情況；

b、每月抽測室内栓出口靜水壓；

c、每月抽查試驗遠程啟泵按鈕的動作功能；

d、每月檢查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；

e、每月試驗消防水泵控制器的控制功能；

f、每月試驗系統與聯動控制顯示器的完好情況和狀态；g、每季檢查管網主要閥門和水泵接合器的完好情況和狀态；

h、每季試驗消防水泵的功能并進行天面消火栓的試驗射水；

i、一般性維護保養，包括一般的清渣工作，清除設備周邊雜物，調整不正常狀态，加注潤滑劑等；

j、水泵房檢查泵控制櫃闆面情況，指示燈、啟、停按鈕、手/自動轉換開關有無損壞，櫃内接線端，線頭有無松頭或氧化，并櫃内線路進行二次線路測試，再用破玻信号聯動泵櫃二次線路，觀察消防中心，泵房反饋信号是否正常，并及時做好記錄。

3、 配合學校做好各種共用機電設備、設施的年審和各類檢修工作，并制定各項工作程序，按雙方可行性的規章制度執行。

4、 智能化設施的管理與維修方案每個具體的智能化系統，其硬件配置功能要求、技術含量等都不盡相同。但近年以來那些較為先進的建築所采用的智能化系統通常都由安全防範子系統（包括室内求助與報警裝置、訪客對講裝置、周邊防越報警裝置、閉路電視監控裝置、門禁裝置、電子巡更裝置）、管理與設備監控子系統（包括自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、緊急廣播與背景音樂、物業管理計算機系統、設備監控裝置）、信息網絡子系統（包括寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等）以及各個子系統和項目裝置所需的系統運行、控制軟件等所組成。它們對中心控制室，布線管網，接地與防雷，系統供電等都有一些較高的要求。同樣，日常的運行管理以及維護的要求都比較高。

五、課室管理方案

1、課室管理員上崗素質要求：

（1）學曆條件：所聘用的管理人員都具有初中以上文化程度，懂國語，具有相當地語言溝通和協調的能力。

（2）管理年齡的限制：聘用人員年齡在18周歲～35周歲之間，五官端正、決不聘用高齡和有不良嗜好的人員。

（3）聘用人員實行崗前培訓上崗，培訓主要内容包括綜合服務素質，崗位專業技能，安全防範意識，法律法規和嚴格按照《學校教室管理規定》等進行上崗前的培訓。

（4）上崗後的管理員，按ISO綜合管理體系認證要求、有計劃定期舉行培訓、并定期綜合考核。

2、課室日常管理操作規程：

（1）課室門、窗開關和設備使用的管理根據教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課室調整通知及學生自修要求，按時開放教室。

（2）普通課室的使用管理：

A、 每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按時打開課室門，并檢查課室内粉筆、粉擦，以滿足老師上課時使用。

B、 每天11：30、17：00、21：30按時将空置課室的門、窗、電器等關好斷電。

C、 在學校規定的工作時間内，每間隔1小時對大樓課室巡查，發現課室粉筆、闆擦缺少，及時補充；或巡查過程中如發現有蓄意損壞教學設施設備行為的人員，應立即上前勸阻，有嚴重損壞的物品應做好記錄，并及時向管理部或保安部報告。

D、 學生自習自修使用的課室，在座位總體空位率高于百分之六十的情況下，勸學生到另外課室進行自習，以便更好地利用和節省資源。3）多媒體課室使用的管理：

E、 按課程安排時間表上課前十五分到達需使用的課室開門。

F、 開門後對室内的設施設備全面檢查一次，并用智能卡檢查教學設備是否能正常使用。不能正常使用的，立即報告教務處和通知老師學生調換課室。填好《故障保修單》向負責維修部門報修。

G、 在學校規定的工作時間内，每隔1小時對大樓課室進行全面檢查，檢查門、窗是否完好。

H、 課室使用完後，5分鐘到達課室，先檢查設備是否完好，斷開電器電源、關好門、窗。

3、課室管理規定

（1）根據教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《學校教室管理規定》對教室進行管理。

（2）進行教室及其設施的日常管護。檢查教室門窗、黑闆、照明、桌椅等設備是否完好，發現教室門窗、電燈等損壞及時報修，以保室内設備不丢失和正常使用。

（3）加強安全檢查，在确保教學需要的情況下開放課室。設櫃上鎖定設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發現教學

設備故障和損壞，按甲方指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室内的教學設備正常使用；課後及時檢查設備，鎖上櫃和門窗。

（4）為教室及時配備粉筆、闆擦等基本教具并經常檢查補充。

4、課室管理應變措施

（1）管理員每天早上提前30分鐘到現場集中，由項目主管安排當天工作，将臨時調整使用的課室落實到崗，采取臨時應急方案。

（2）當正在使用課室的過程中，如電教設備出現故障，在接到老師求助電話後10分鐘内到達現場，并及時聯絡教務處，及時借調課室供老師學生使用，根據故障設備按《故障維修單》，向維修管理部檢修。

（3）在規定正常的工作時間内，實行全時間值班制，休息時間，按需管理課室的分布情況，定崗、定員全時間值班，臨時使用課室，接到通知15分鐘内到達現場開放課室。

（4）在放假期間，文科教學樓和理科教學樓都安排人員值班，保障需使用的課室能夠按時正常使用。

（5）無論發生任何不可預見事故發生，調動全體員工全力協助和配合學校，應對突發事故的處理。全力以赴，使事故所造成的損失和影響減到最低程度。

5、鎖匙和智能卡的管理規定

（1）課室門設備櫃鎖匙和智能卡，設立專人管理，設置鎖匙櫃，按各樓号、門号編排分類管理，實行領用、回交登記手續，資料存檔。

（2）除指定保管鎖匙的人，其它人員不得以任何理由私自保管。

（3）交接換班時，認真盤點鎖匙數量，做好交接記錄，未獲學校書面借匙通知，不能轉借他人或私自配匙。

（4）遺失或損壞鎖匙時，要立即向主管部門負責人報告，并及時對遺失鎖匙的門鎖做出相應的防範措施。

六、環境衛生服務方案

對物業的清潔質量直接反映着我公司管理服務的質量高低。我們将與學校共同制訂工作制度和标準。按照學校的要求，完成各項清潔管理工作，為客戶、物業使用人營造整潔、幹淨的生活環境。

1、采取“零幹擾”清潔管理服務

科學合理地調度安排，各區域推行“零幹擾”工作思路，科學安排巡視保潔路線，努力做清潔管理“第一人”：

●到達工作現場第一人；

●接到相關信息第一人；

●發現問題第一人；

●處理問題第一人。

2、重視清潔中的禮節和禮儀

●室内保潔做到快速、高效。室内清潔完畢，物歸原位。

●工作時清潔工作合理規範放置，工作完畢随人帶走，不影響行人通行和大樓的外觀整潔。

●上崗人員做到儀容端莊、儀表整潔。

●在公共場所不大聲說話。

●清潔洗手間時一定要先敲門，确認無人在内時，方可開始清潔。清潔完畢馬上撤出。

3、采取科學化、規範化清潔管理服務

●健全的制度約束

制訂完善的管理制度，注重制度的落實及工作的檢查，由日常考核、定期考評及技能、技巧考核結合起來，不斷提高員工操作技能，“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”，規範運作，科學考核，獎懲分明，保證清潔管理工作高效率、高質量的進行。

●規範化操作程序在整和型管理體系中制定詳細的清潔工作程序、操作規程、工作标準等保障制度。

●實行獎懲激勵機制凡符合獎勵條件的給予嘉獎（晉級或獎勵）；對違反有關規定的進行批評教育、警告，嚴重的進行離崗培訓或者作辭退處理。獎勤罰懶，激發員工的工作熱情。

●設立完備的清潔崗位在規定時間内，始終保持有崗、有人、有服務；做到定崗、定人、定時進行樓道、廁所、電梯間、室内的清潔服務工作。

5、清潔管理服務運作

（1）清潔管理服務日常運作，嚴格按照質量管理體系，進行清潔工作計劃、清潔實施程序、清潔檢查、不斷提高清潔質量方法，制定科學合理的清潔工作計劃、标準，并對清潔作業進行監督、檢查，并将每日實際完成得工作情況，定期送交審閱，并上交存檔。

（2）當遇到衛生檢查或重要活動等情況，要反複檢查存在的問題，有針對性地拟定工作計劃，做好事前的準備工作，認真組織人力落實，并向校方回報落實情況，征詢意見。

6、保潔服務的工作細則

9、清潔服務質量的檢驗

（1）要求

①清潔主管負責本班清潔服務質量的檢驗，填寫《每日工作檢查表》。

②主管負責每天監督檢查清潔班的服務質量并将檢查情況記錄于《物業巡檢表》中。

③管理處項目主任每周對清潔工作進行抽查，并将檢查記錄于《管理處工作周檢表》。

（2）檢查辦法：

①班檢：清潔主管依《檢驗标準》對本班清潔工作每日、每周、每月所做的工作内容進行分項檢查，并填寫《每日工作檢查表》。

②日檢：主管對清潔服務質量每日進行抽檢，并将檢查結果記錄于《物業巡檢表》。

③周檢：管理處項目主任每周對清潔工作進行一次抽查，并将檢查記錄于《管理處工作周檢表》。

④月檢：公司物業管理部負責人每月對管理處的清潔工作按《管理處工作考核标準》進行一次抽查，并将檢查記錄于《管理處工作月檢表》。

（3）處理辦法對以上檢查中發現的不合格項目，管理處相關人員認真查找原因及時采取糾正措施，并按ISO質量管理體系不合格控制程序做出處理，确保服務質量達到規定的要求。

★專項清潔服務

1、滅“四害”工作

①總體要求

A、所有藥品須符合安全、高效、環保、經濟、無異味要求。

B、關于滅蚊、蠅、蟑螂方面，我公司嚴格按照行業的規範要求進行施工，主要是噴灑藥物。現計劃在大廈内的學習樓、房間、樓内通道、綠化帶、停車場、下水道等處每月定期滞留噴灑和投放藥物二次，殺滅侵入大廈内的蚊、蠅、蟑螂。并定期在排水溝、下水道、積水等處放置滅蚊、蠅幼蟲藥物，進行經常性預防，才能達到良好的防制效果。每月3次定期布藥、布闆滅鼠及防治工作。（根據防治情況随時需要随時處理）

②防治區域及害蟲種

如有侵權請您告知我們，我們會在第一時間處理或撤銷；互聯網是一個資源共享的生态圈，我們崇尚分享，讓我們一起傳播正能量。如果喜歡這篇文章，别忘了點贊、收藏、轉發，也歡迎在評論區發表您的看法，歡迎關注：葉歪究。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!