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這是一個大家都比較關心的話題。

——這一輪房地産大救市最終的結果是什麼？

想知道這個問題的答案，我們不妨從中國已經進行的多次樓市救市中尋找規律。

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如果不算海南樓市熱，中國全國性的房地産業的起點就是1998年，在那一年國家開始逐步廢除原來的公房分配制度，鼓勵大家開始用商品房手段解決住房問題。

之後，中國的房地産開始了10年黃金發展期。

突然08年危機爆發，然後就是08到09年的救市。

這是第一次中國樓市救市。

第二次救市，不能算明顯。

2011年底到2012年，受美債和歐債危機拖累，國家經濟速度下滑，經濟壓力增大，一年中國家3次降準，2次降息。

雖然對于首套房表示支持，但是部分地方觸及限購等核心調控措施的政策被國家叫停。

第三次救市，史無前例

2014年到15年，是中國迄今為止最大規模的全國性救市，也是我們熟知的“去庫存”行情

第四次救市，因城施策

經過2016年下半年，2017年全年的嚴格調控，2018年底中國部分城市開始“因城施策”的救市。不過相對于上一次的救市副作用，這次明顯收斂了許多，沒有出台全國性刺激政策。

除了全國經濟領先的幾個城市，上海、成都、深圳、蘇州等若幹城市之外，對其他城市作用不大。

第五次救市，就是這一次，2022年疫情救市（我們暫且給他這樣命名）。

從力度來看，應該排名第三，在次貸危機救市和去庫存救市之後。

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如果，我們用股市中“牛熊”概念來概括這幾次救市的效果，你會發現有這麼幾種類型。

第一次，08年次貸危機救市——快熊快牛

危機來的很快，國家出台措施很快，市場回升很快，呈現一個典型的“V”字形的反彈趨勢。

第二次，2011年救市——慢熊慢牛

危機來的速度不快，國家出台措施也算克制，市場回升速度一般。

第三次，2015年救市——慢熊快牛

危機整體速度來的不快，國家出台促使集中，而且下藥猛，市場回升速度非常驚人，幾乎達到了失控的局面，從某種意義來說，其負面作用至今未能完全消散。

第四次，2018年因城施策——快熊慢牛

從市場瘋狂到市場冷卻，速度很快，然而忌憚上一次救市的大行情，政府這次用藥謹慎。

當然，這是中國樓市曆史上的幾次救市。

雖然救市效果有快有慢，但是總是能夠救回來，能夠“熊轉牛”。

然而縱觀曆史，真的每次能救回來了嗎？

這也未必，比如日本房地産，從90年代政府主動刺破樓市泡沫，到開始救市，實際上就開啟了一個我們從未見過的行情——快熊慢熊。雖然政府一再刺激，但是房地産就是無法振作，隻不過從原來的斷崖式下跌變成了長期緩坡式下跌。

那麼問題來了，如果我們站在未來三年以後來判斷。

正式開始于2022年的這場全國範圍的房地産大救市應該算是什麼行情呢？

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首先，前期快熊的形勢應該很少有人反對。

2021年的下半年，還要用三道紅線和集中土拍壓制樓市的熱度，到了年底就需要正式開始因城施策，到了2022年中就需要公開喊話——地方要足用好調控施策。

這頭熊速度的迅猛，恐怕别說我們一般人，估計就是各個地方政府，估計就是住建部也沒有想到。

快熊已經來了，未來的一年到兩年，中國樓市無非有三種可能。

第一種，快熊快牛，如同2008年的過山車行情。

第二種，快熊慢牛，樓市在2022年下半年年底回穩，明後年緩步上行。

第三種，快熊慢熊，從上半年的急跌變成下半年的緩跌，日本30年行情濃縮成中國市場的三年行情。

首先，第一種“快熊快牛”可能性不大。

很多人說，2022年很可能将重複2008年的V字形反彈，然而，這種可能很小。

首先，2008年雖然受到外部沖擊，但是實際上我國内部經濟還是很不錯的，最大的沖擊應該是外貿。

實際算下來，我們不管是就業還是GDP增長都相當的不錯。

然而，今年呢？

實際上可能比2008年更難。

剛剛召開的二季度經濟工作會議來看，全年完成5.5%GDP的增長目标幾無可能，隻能說“争取最好的結果”，失業率也達到了這十年來的較高水平。

最最關鍵的是，這一次，外部還好，外貿也行，主要是内部出現了問題，疫情形成的悲觀預期讓全國的老百姓對于未來就業和收入産生了很大的懷疑，這或許就是2022年上半年不管樓市成交面積和成交金額統統減半的主要原因。

一句話形容，看似都是危機，08年是外因，22年是内因，内因比外因需要更長的時間愈合。

而房地産說白了就是整個經濟的溫度計，經濟不好，房地産很難一枝獨秀。

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第二種可能性——快熊慢牛，我倒覺得可能性比較大。

雖然，現在房地産情況很不好，但是你仍能看出來國家這次救市還是比較克制的。

第一、至今不改土拍規則，堅持20%以下的土地溢價率，不用地王刺激，不用面粉貴過面包的方法來拉動市場，拉動房價。

第二、堅持對于一線城市，尤其是對上一次行情的策源地，深圳房價嚴防死守。至今現在深圳整個市場還是比較平靜，未對全國樓市産生較大刺激。

必須承認，這一次國家的救市是有“定力”的。

那麼，會不會出現另一個問題的反面——快熊慢熊，就像日本30年的樓市一樣。

一句話解答這個問題。

2021年，它能夠出台“三道紅線” “二手房指導價” “土地集中拍賣” “住建部約談”等非市場經濟手段，用半年把全國樓市從一片欣欣向榮變成凄凄慘慘。

難道，它就不能用更為出人意料手段，再把一片“凄凄慘慘”再變回“欣欣向榮”。

我國不是一個純粹市場經濟的國家，這裡面既有市場看不見得手和調控看的見的手。

而對于有中國特色的房地産市場。

政府掌控一切重要資源和規則制定權，限購、限價、限貸、限售、土地供應量調節、二手房定價權、任何一個房企的生死決定權，等等一切市場和非市場要素。

所以，它的力量、手段和決心，不能類比于世界上任何一個房地産市場的管理者。

（如果對于這個觀點有異議，建議可以讀讀上面這本書觀點和了解一下作者）

對于這個市場，它隻有“想不想”的問題，至今還沒有“能不能”的問題，這是理解中國這個世界上最大房地産市場最根本的思維原則。

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