二手房購買糾紛繁多，由于賣二手房的原因各不一樣，而二手房的出處和背景各不相同，在二手房交易時，更容易遇到法律障礙。所以不管如何，能得到法律的支持才能維護自身權益。但是究竟什麼樣的二手房才适合購買，哪些二手房是一定不要動心的呢？下面我們一起來看看九類不能購買的二手房，購房者千萬不要中槍。

一、在拆遷區的二手房買賣

很多二手房購買者在購房之前不了解房屋是否在拆遷範圍内，而等到房屋拆遷消息下來的時候，隻能承受在找房的麻煩。另外有一部分想要進行投資購房的人想要投資臨街門臉房，而過了沒有多久就被告知該區衣歸入拆遷範圍，雖然得到了部分補貼，可是由于投資出錢較多也是得不償失。這就需要提醒那些想要在舊城區進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區域是否在拆遷之列，是否有開發商将在此地開發項目，國家是否在近期或遠期将此地區列人舊城改造等。否則，盲目購房不但不會有所赢利，而且會使投資人在經濟上遭受損失。

二、已有銀行按揭的二手房的買賣

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接着解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關系，之後由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理産權轉讓手續。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即将原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯系，征得開發商同意，終止開發商為二手房主人的擔保協議，而由開發商與銀行對新的二手房業主重簽擔保協議。這樣每一個環節都要重新走一遍。原來的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。

二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。這樣做會使程序較為複雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一緻意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

所以購買此類二手房的投資人應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經拿到産權證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發商是否給予配合，如果不配合怎麼辦？

三、夫妻共有的二手房買賣

根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續期間的共有的财産，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的财産。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導緻無效，有時還會引起其他麻煩。

這類情況大體歸為兩類，一類是房産證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房産，隻有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效，否則在法律手續上不完善，協議無法律效力，在産權過戶時還會遇到障礙。

另一類情況是房産證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為複雜，針對夫妻的共有财産雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理産權過戶手續。

如果夫妻一方不在國内，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，要請簽字一方，當然也應該是房産權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房産的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切後果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明裡面一定有問題，那麼購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。

四、共同擁有産權的二手房買賣

當購房人遇到幾個人共有産權的二手房時應格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有财産，所以任何一個人都無權單獨處置共有的房産。關鍵的問題是看是否所有的共有人一緻同意轉讓該二手房。在以後就該二手房轉讓事宜的談判中，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委托書。在轉讓協議簽訂時，所有的共有人都應當在協議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權委托書應該是經過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同後面作為轉讓合同的附件。

如果共同所有人裡有一個人不同意轉讓，則轉讓協議在法律上歸于無效，任何人未經授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有産權的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。

五、欠物業管理費和其他費用的二手房買賣

現如今，越是高尚住宅區，小區的物業管理費越高，有的高級住宅區的物業管理費達到每平方米每月2．5美元或3美元。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。

在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業管理費的收費标準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢後，物業公司會拿着欠費單來找麻煩。

六、拍賣時的二手房買賣

拍賣二手房的背景較為複雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務到期無力償還，被銀行訴至法院，進行拍賣。有的是作為抵押物擔保，抵押期到抵押權人實現抵押權而拍賣。也有的情況是二手房主人因經濟或刑事犯罪，法院拍賣其房産并沒收其财産等等。

這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房産，而由房産引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。例如物業管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國内長途話費等。因為原房主人已經因各種原因早已無力償付上述費用，而拍賣方一般是債權人或法院。當拍賣完畢，受益人會立即領錢走人，其他的費用則無人會過問，而這些費用很可能由于房産的不可移動性，而仍然會由有關人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發現自己一下子陷人許多莫明其妙的債務之中。

所以購買拍賣房的投資人在應拍前應該了解被拍賣房産的有關情況，并制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。這些情況應與拍賣公司和債權人及物業公司協商，最好制定出相關法律文件。

七、已經設定抵押的二手房買賣

根據《城市房地産抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地産，經抵押權人同意，抵押房地産可以轉讓或者出租。購買了這種設有抵押權的房産對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權人要實現抵押權，購買人的風險就顯現出來。怎樣有效避免這種風險呢？在實際案例中，的确有人将已設定抵押的房産在未經抵押權人同意的情況下轉讓出去，自己獲得房價款後離開，由此引起更複雜的法律糾紛。

購買該類二手房風險防範的方法是在選好了欲購買的二手房後，要先到該房産所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業的房産或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房産設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然後應與房産所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房産。購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件為佳。現有的《城市房地産抵押管理辦法》和《房地産抵押管理辦法》，隻是強調了經抵押權人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地産可以轉讓。但在實踐中，請抵押權人出具書面同意抵押房産轉讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時在轉讓協議上也要請抵押權人簽字，轉讓協議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然後抵押人應與購房人一起辦理産權過戶手續。

八、産權關系不清的二手房買賣

由于各種曆史原因或因為不同的機構變動，會導緻原來的法律關系的調整。原來法律關系的主體因為曆史的沿革與變化也會導緻原來法律關系主體所擁有的房産的歸屬之變動，有時甚至不清。到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最後處置權，面對這些産權關系不清的房産到底該怎樣辦？

首先應該理清這些舊房産的法律歸屬和法律關系，找到實際擁有人，與舊房産的實際擁有人一起持轉讓協議和所有曆史文件及相關上級機關的證明到房屋土地管理機構辦理産權轉移手續。在舊房産轉讓協議裡，購房者應要求舊房産實際所有人出具保證函，保證在關于舊房産轉移過程中，如出現權屬争議時，保證人應該承擔所有法律責任。這就在法律上保障了購買人的合法權益，将可能有的關于權屬的争議排除在購買人的法律責任之外。對于有的法律關系不清、權屬也不确定的舊房産，建議購房人未理清之前，不應貿然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

九、有法律糾紛的舊房産的交易

由于社會上各種複雜的經濟關系，使得許多房地産處在法律糾紛之中，例如被法院強制查封、處于拍賣中等等。出賣人會大大降低房價吸引購房者的關注并實施購買行為。在購買諸如此類的房産時，購房者更應該進行前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的财務報表，審查其是否有重大訴訟，什麼訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協議等。

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