我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，在上海預算低，怎麼樣才能買到既能增值未來脫手的好房子呢？

滬叔：你好，首先我們知道，未來房子增值的因素一定是選擇有二零三五規劃輻射的闆塊，交通便利、産業能級高，未來有人口導入，這樣才能保證房子的流通性。先說浦西闆塊，首選大虹橋輻射圈、江橋、南翔、徐泾、趙巷、九亭，其次考慮五大新城核心區。浦東闆塊的話，金橋、張江輻射區、如唐鎮、康橋、周浦、曹路，航頭。具體買房選擇，詳見知識星球内部分享《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，您好，現在在上海買房的話有什麼要求呢？本人在外地有房子，現在在上海買房的話，首付比例是多少呢？

滬叔：你好，在上海買房需要購房資格，外地人在上海買房隻有三個途徑：1.和上海人本地人結婚，以家庭名義購房。2.在上海交滿5年社保個稅。3.特殊人才引進落戶成為上海戶口 。目前上海實行的認房又認貸的政策，家庭名下在滬有一套住宅或者名下有一套住房貸款記錄（包括外地的房貸記錄），無論是否結清，貸款都算二套。根據你現在的情況，如果你在外地的房子是全款買的，沒有貸款，現在在上海買房算首套，首付比例是35%。如果在外地房子有過貸款記錄，無論目前的貸款是否結清，現在在上海買房的話，算二套房。在上海購買二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通住房的，首付款比例不低于70%。

提問：滬叔，您好，老家合肥，現居上海，在合肥有兩套房子，一套閑置一套在出租，房價漲幅一般，上海有一套房子自住。現在想賣掉合肥在上海買一套房子投資，想問一下賣的話是賣一套還是兩套都賣掉加大籌碼？

滬叔：你好，當前是房産置換的好時機，三四線置換二線，二線置換一線。一線城市房價高昂的一個原因就是人們對大城市的價值認可。隻要對城市的認可不變，優質城市的樓市行情就會一直向好發展，這代表無論如何樓盤都會有購房者支持。即使城市化進程放緩，人口流入減慢，城市内部人群依然會向市中心聚集，區域輪動的驅動力依然存在。所以買房建議選擇好城市的好區域。具體上海買房選籌，詳見知識星球内部分享《賣房技巧篇》。

提問：滬叔，你好，三百萬左右能買到上海哪裡的房子？

滬叔：你好，三百萬總價也算是上海安家的一個門檻，每個人可以分析自己的需求，如果是小年輕，覺得事業發展還有很大的空間，那交通可能是最重要的。商業配套和學區是次要的。上海現在兩百八十萬到三百二十萬，這個區間内還可以買到三十平左右的一房，可能還沒有客廳，房齡可能在五十年以上。中環可以買到三十五平的一室戶，那外環内可以買到五六十平的一個一房甚至兩房。這些房子基本上都屬于老破小的範疇，停車位緊張，小區環境稍微差一點，那想要買次新房或者電梯房的，都需要看看外環外或者五大新城了。

外環外想要地鐵沿線電梯兩房的，隻能看看動遷房了。那如果你在大虹橋或者二号線沿線上班，徐泾北城這個大型動遷基地就算是不錯的選擇，電梯兩房還是可以買到的。

如果是漕河泾徐家彙的上班族，可以看看泗泾的動遷房，像北區的顧村，浦東的康橋、周浦等等，也可以根據自己的需求去選擇。

其實從去年八月開始，上海的房價一路飙升，到現在，很多地方漲幅已經超過百分之三十了。現在二手觀望情緒濃厚，市場都是打新的口号，那低分剛需選手沒有必要湊這個熱鬧。畢竟三百萬的新房要麼積分很高，外地戶口剛需首套五十幾分搖不上，要麼産品或者地段不行。根據自己的需求，淘一淘相對性價比高的房子也是不錯的選擇 。具體買房選籌，詳見知識星球内部分享《價值百萬的買房邏輯》。

提問：滬叔，你好，打算在上海買一套房，名下無房也沒貸過款，家庭年收入五十萬左右，還有一些存款，剛需自住，現在和家人商量想全款買一套小面積老公房，隻有夫妻兩個人，暫時不考慮學區，先住着等過了幾年之後置換，老公房能買嗎？

滬叔：你好，在上海買房，思路很重要，很多人會進入一些買房誤區。首先，能借房貸利用低利息購房盡量不要全款，這樣能夠利用杠杆買到更好、總價更高的房子；其次，遠離内環不帶學區的小面積老公房，這類房産房齡老，居住舒适度不高，而且升值空間有限，不适合選擇；另外買房不應隻着眼于市區，相同的資金，投入在發展潛力更大的近郊，地鐵便捷的區域可以買到房齡更新，居住條件更好的房子；最後，剛需在一線城市買房，最好能夠一次性到位，賣房置換比想象的要麻煩得多，稅費、賣房中介費、裝修費等資金成本較高，所以盡量在第一次買房時就做好選擇，避免後期不必要的置換。詳見知識星球内部分享《價值百萬的購房邏輯》。

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