上回，房叔分享了身邊朋友買了回龍觀暴漲的例子。

今天的這個朋友算是個買房冤種案例。

三年前賣了海澱四環裡的老破小，換了個門頭溝老城區的房為了養老。

海澱的房子三年漲了80萬，門頭溝的跌了将近40萬。

裡外裡就是賠了120萬。

好在手裡還有别的房所以不算在意，但這幾年被門頭溝房子套牢的不在少數。

随着這幾年門頭溝房價一路下跌，今天房叔就來聊聊門頭溝的房子到底還能不能買？

近五年套牢了一衆買房人的門頭溝，當年也曾輝煌過。

甚至曾有“西部富人區”的名頭。

2016年前後，重工業搬離和環境治理下，門頭溝的宜居屬性，帶起了“長安街西延線的淺山住區”的概念。

在北京均價沖擊4萬的時候，同期的門頭溝才2萬出頭，這不妥妥的“價值窪地”？

于是甭管是改善的還是投資的，都是瘋狂買入。

2016年，門頭溝成交了9941套商品住宅，平均每天賣出27套！

而随之，門頭溝的均價在短短一年之間，上漲了73%，遠超北京45%的平均漲幅。

然而這波賺得很開心的買房人沒想到的是，好日子沒多久就結束了。

門頭溝的房價，在2017年4月爬到了巅峰的54935元/㎡。

此後随着北京最嚴限購出台，炒房客離場，門頭溝的房價直接大跳水。

一年以内跌破了4萬，如今已經跌回了5年前，把賺到的錢全吐回去了。

而冷冰冰的數字背後，是一個個肉痛的買房人。

西山藝境，老城區的次新品質改善，從疫情開始已經跌了100萬 。

金泰麗灣悅栖山，當年有北京西部品質标杆之稱。

當時一度遭瘋搶，成了北京普宅銷冠。

好不容易搶到手的房子，3年過去賠了72萬。

最慘的，甚至不是房價暴跌，而是根本沒人接手。

房叔另一位朋友，二胎家庭，想賣了門頭溝的房帶着孩子上東城買學區房都不行 。

一邊是孩子眼看就要“打回原籍”，一邊是賬面财富不斷縮水。

你肯割肉解套，别人可不肯當接盤俠。

2017年，确實是北京樓市的重要節點。

那以後，考驗的就是各區的硬實力，究竟能不能搶來本地正常的購房需求。

所以市場分化就是必然的結果。

可是為啥，北京二手住宅已經走出了2017年的陣痛，成為全國最堅挺的存在。

門頭溝還是“跌跌不休”？

首先是因為，2017年之前，開發商們緻力于炒作“長安街西延線淺山住區”。

在門頭溝的布局，全是改善産品，同質化嚴重。

那麼當各地炒房客離場，北京回歸剛需市場，這些有錢人的“百萬玩具”，就面臨去化困難。

而從門頭溝本身的區位價值來說，實際上一直都隻是一個旅遊涵養區。

山地比例高達98.5%，意味着沒有空間，也沒有打算發展能拉動當地經濟的産業。

最近的城區石景山，一直以來也存在産業缺乏的難題，根本帶不動門頭溝。

相當于石景山是在承接海澱西城的外溢，而門頭溝就是外溢的外溢。

而從剛需的角度來考慮，門頭溝的教育資源，又被網友戲稱為“深淵”。

多重不利因素疊加之下，門頭溝的火熱一去不複返。

截至今年6月，門頭溝存量面積去化時間，高達56.6個月。

所以在了解完門頭溝走勢後，房叔覺得能不能買主要還是看個人需求。

因為如果生活和工作重心都在西邊，咱也沒必要跑到東邊南邊去買房。

房叔認為，考慮選擇門頭溝的主要是兩類人群。

第一類，是習慣在西邊居住，奔着養老的人，可以考慮門頭溝老城區大峪一帶。

老城區因為發展早，所以醫療、公園等配套都相對完善。

對于喜歡清淨的老年人來說，出門就能上醫院開藥、買菜逛公園，既滿足生活所需又十分宜居。

300多萬就能買個90平的兩居。預算再高一些到500萬以上的話，改善類的新房和次新房都有不少選擇。

但弊端就是交通方面，因為老城區沒有地鐵，房子的流通性一定會受到影響。

所以房子在保值性上，大概率會落後北京大盤。

另一類，就是在西邊工作的剛需群體，手頭預算又夠不上石景山或海澱。

這兩年門頭溝的低總價新盤，就都聚集在新城區。

随着去年年底，S1地鐵剩餘段全線通車，可以換乘1号線和6号線。

門頭溝新城至中心城區的時間也大大縮短，也讓周邊新房火熱了一把，成為北京剛需新希望。

比如地鐵S1線四道橋站的三個新盤，與石景山古城闆塊僅隔一條主路，價格卻差了2W左右。

這三個盤中最小戶型60㎡的僅需350萬就能上車，對于剛需置業來說還是非常友好的。

尤其是對于在西三至五環，地鐵6号線、1号線沿線工作的剛需，可以重點考慮門頭溝新城。

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總的來說，門頭溝雖然處于六環外，但西六環是個凹形，實際對比房山、大興等地，其位置大體等于五環。

随着長安街西延線以及S1線的開通，實際到達市區的通勤距離要比其他郊區便捷許多。

但對于非本地人置業，要慎重選擇老城區，交通上的硬傷會讓房子後續無人接盤。

因為在一線城市中，北京市場仍然是剛需屬性最明顯的。

而郊區置業更應該看重的是：價格預算、工作通勤以及居住舒适度。

如果以上三點基本滿足，那麼剛需群體還是可以大膽上車。

畢竟在北京上車中位數已經到了587萬的今天，剛需買房也會越來越難了。

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