買房子是一件大事，所以很多情況下，在買家看好房子時，中介或者賣家都會要求簽一份定金合同，有的是單獨簽定金合同，有的是和買賣合同簽在一份合同中，這樣簽訂的定金合同有什麼區别？以及簽訂定金合同所産生的法律後果等，今天我們就來一起看看。

定金合同，定金二字要寫正确，不是訂，這是訂立的意思。

以前，定金規則規定在擔保法中，現在則在民法典當中。先來看看民法典關于定金的規定：

《民法典》

第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。 定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同标的額的百分之二十，超過部分不産生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

第五百八十八條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇适用 違約金或者定金條款。 定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。

簽訂一份定金合同很有必要！在雙方正式簽訂買賣合同之前，簽訂定金合同，對雙方來說，就意味着這筆交易已經初步确定，隻是需要時間來履行後續的手續，可以防止對方變卦。

但是簽訂定金合同的方式和時間不同又會産生不同的效果。

不論什麼情況下簽訂定金合同，都要受到合同的約束，違反要承擔相應的後果。所以，簽訂定金合同也是要經過深思熟慮的，你對你要買的房子一定要了解清楚，不可草率簽訂。

定金的金額不得超過合同标的的20%，超過部分不起定金作用。意思就是房子價值一百萬，定金最多隻能是20萬，你交了30萬定金，就隻有其中20萬屬于定金，多出來的10萬隻能算作購房款。如果賣方違約，你可以要求雙返，隻能要去對方返還40萬，外加你多付的十萬，而不是60萬。

在20%的限額内定金的具體數額是由雙方協商确定的，但是如果你約定了2萬元定金，你實際給對方付了3萬元定金，那就是按照三萬元定金計算，關鍵點在于你得證明你多付的一萬是作為定金支付的。

定金合同如果和買賣合同簽到同一份合同中，也就是在買賣合同中約定了定金條款的，那麼就要注意了，按理說違反定金合同的，按照定金罰則處理，違反買賣合同的，按照買賣合同約定的違約責任承擔後果。

但是如果買賣合同中既約定了定金，又約定了違約金，這時候一方違約的，守約方可以選擇其中對自己有利的約定來處理。如果守約方選擇了定金，并且定金罰則不能彌補實際損失的，可以要求賠償剩餘部分損失。但這其中有一個關鍵問題就是，實際損失的證明問題，一般情況下，都很難證明自己的實際損失，無法證明則無法要去賠償。

所以，建議是在買賣合同中約定違約責任，不要适用定金罰則，能更有利于處理糾紛。

最後，在明确一下定金罰則的内容：

支付定金一方違約的，無權要求返還定金。

收取定金一方違約的，要雙倍返還定金。

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