地産上行的那些年，房企在地塊獲取前期，實際上并不太注重一版測算的科學性與嚴謹性，常常由于“政治因素”非理性的壓低成本、拔高預期售價以獲取規模的擴張。

畢竟在那個年代，站在風口上，豬都可以飛起來——市場的紅利可以掩蓋大量的成本問題。

現如今，多數房企售樓部門可羅雀，以量換價求得生存，銷售業績腰斬，成本競争力成了企業生存的唯一法門。

未來房企在拿地的過程中，成本的考量必須極其嚴謹和謹慎。項目各項成本中，拿地成本對項目利潤影響最為明顯，也是成本精細化管理最可以發力的環節。因此，房企有必要改變以往“粗放式”成本測算模式，力求從一開始就拿對地。

接下來筆者結合多年的地産實操經驗，談一談如何先走對拿地測算這一步。

直入主題，先來看一張設計強排圖。

一般來講，各地産公司都有自己的拿地成本測算套表。測算人員結合強排方案，填入對應的主要技術經濟指标，結合公司成本數據庫，對各業态成本指标進行填寫。通過各科目成本填報後，會自動形成該項目拿地的成本水平，再結合預期售價，得到地塊的利潤，最終用于指導地塊的獲取。

但是，僅從這張簡單的強排方案，極少的信息量，根本無法為未來科學、精準拿地測算提供參考。

筆者結合實際經驗，總結了常規測算考慮的成本因素外，值得提前關注、容易忽略的關鍵成本信息，供大家參考。

地塊指标

就某一地塊指标而言，最重要也是最容易被忽視的就是面積指标。

造成面積差異的根本原因在于部門交圈不足。

土地拓展部門僅關注土地出讓條件、政府規劃條件中關于整體地塊占地面積、建築面積、計容面積、容積率等指标；設計部門基于土地拓展部門提供的指标進行強排及方案設計，工作重點聚焦在如何盡量做滿容積率以達到貨值最大、滿足日照、滿足銷售需求、做好産品設計等層面，但并未關注具體業态面積在房管局計算規則下的差異；而預售證的獲取又常常由項目或者開發報建部門完成，他們的工作重點則是如何滿足營銷的開盤、推售需求，快速獲取預售證，并未關注預售面積、建築面積、計容面積等有無差異。

因此，在拟獲取項目前，必須前置研究當地《規劃管理建築面積計算技術規定》與《房産測繪建築規程》（如圖示），結合公司的戶型庫，對經常出現差異的如：陽台、門廊、架空層、飄窗、露台、雨棚、坡屋面、層高等研究其規劃面積、建築面積、計容面積之間的差異，進而對戶型進行微調。

（圖示：XX城市規劃與房産面積計算差異分析）

其次，要打通從拿地－設計－報建等相關部門關于面積管控的交圈體系，全過程跟蹤指标變化，及時糾偏調整。

最後，總結規劃、預測面積，對比形成指标庫。同時對可售率低的戶型，總結經驗，調整标準戶型，為後期快速開發和拿地測算提供依據。

産品類型

由于拿地前的測算信息不足，基于強排方案無法精确預估成本投入，成本測算人員思維上要跳出方案本身思考影響成本的關鍵因素。

1、項目定位。項目定位剛需、改善、低端、中端、還是高端。還有你目标客戶群定位、産品定位、市場定位、功能定位 、主題定位、品質定位、競争定位、形象定位、建築風格定位所有這些都決定了你的成本投入。

2、産品本身。不同類型的産品除自身的成本差異外，還要避免遺漏如計算規則、産品性質、全周期運營成本等對成本或貨值的影響。

3、産品之外的延伸。成本的投放要考慮銷售及交付端的要求，例如是否滿足銷售的需求、投入産出比、移交政府的要求、與競品的差異、成本适配等因素。

項目内外

對于項目内外易忽略的成本因素，筆者總結八個字供大家測算前參考。

1、投前策劃。結合過往操盤項目的經驗，在施工、銷售、交付等環節上出現的問題，以及優秀的項目成本管控經驗，包括涉及安全生産、重點專項成本方案（如樁基、支護、高邊坡、大型土石方）等方面，如果時間允許應充分考慮，并進行投資拿地前的策劃。

2、放棄幻想。項目周邊政府承諾打造的景觀綠化、市政道路等工程，如果在地塊獲取前并未啟動，或經公司評估無法滿足項目開盤、交付等節點需求，建議項目公司自行考慮成本投入。此處學費太多，不過多闡述。

特殊因素

對于外部特殊因素，一定要進行多部門在地塊周邊至少3公裡範圍内的實地踏勘，逐個排查環境的不利因素及周邊特殊單位的影響。

筆者經曆過很多項目，由于未考慮周邊特殊單位的幹預，項目被迫在原定規劃的基礎上，進一步退距、限高。而此類單位往往在行政上又不受當地政府部門管轄，溝通協調難度極大，導緻項目改規從而損失大量利潤。

小結

地産薄利時代，一兩項成本的錯漏缺讓項目由盈轉虧絕不是危言聳聽。我們要從以往僅憑一張強排圖、簡單的現場踏勘來指導公司拿地這種粗犷的測算及調研方式，積極轉變為如何充分前置考慮成本風險，将過往項目運作過程中的問題，在拿地端進行謹慎評估、科學研判。

相信本文可以給您一些啟示。

有人說，這麼多成本風險都要考慮，企業如何拿地？

當下房企雷聲滾滾，筆者想到唐寅名句，與君細品：

别人笑我太瘋癫，我笑他人看不穿。

不見五陵豪傑墓，無花無酒鋤作田。

來源：工程一姐，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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