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委托在明律師僅18天，補償總額躍升上千萬元！如此權利救濟奇迹是如何創造的？

商業用地，房屋用途卻記載為工業，但房屋實際是一直用于商業出租的。這樣的房屋究竟該按何種标準評估和補償？

本文，來看律師是怎樣抽絲剝繭獲取關鍵證據，助力被征收人大幅提升補償利益的。

委托人曲先生于2004年經過合法拍賣取得位于山東省煙台市A區一處國有土地的使用權以及地上建築物的所有權，依法持有國有土地使用證及房屋産權證，案涉土地性質為商業用地，房屋用途記載為工業。

2022年9月27日，煙台市A區政府作出煙A政征【2022】N号《房屋征收決定》，委托人的上述房屋因A區中心片區城市更新項目建設被納入征收範圍。

評估公司依據工業用房标準對委托人的房屋進行了評估，評估單價為2269元/平方米，補償總額423萬元。當事人對這樣的補償結果不滿意，後經多方咨詢最終選擇了楊念平律師團隊代理本案。

那麼，面對依據房屋登記用途評估得出的補償價值，律師團隊又是否有辦法幫助被征收人進一步提升補償呢？

首先，從土地性質來看：委托人持有的國有土地使用權證上明确記載，案涉土地性質為商業。一般來講，在商業性質的土地上隻能建設商業用途的房屋，除非經過特殊審批。

其次，從房屋性質來看：雖然委托人持有的房屋産權證上記載的是工業用途，但是其房屋實際用途一直是用于商業出租，該事實在《A區中心片區國有土地上非住宅房屋調查認定結果公示表》中有明确記載。

因此，應當以商業用途的标準對委托人的房屋進行評估，而非無視事實和證據，沒有經過調查即認定以租賃、工業的标準對被征收房屋進行評估，該行為嚴重貶損了委托人的合法權益。

調取關鍵證據——獲勝之關鍵

律師接受委托後，一直鼓勵委托人不要放棄和房屋征收部門的協商，以協商解決問題是最節省人力物力心力的途徑。

兩位律師首先向當地區政府、自然資源主管部門及街道發送了律師函，指出該征收項目所涉及的法律問題，并積極表達了委托人的訴求，表示出願意協商解決糾紛的态度。與此同時亦向各個部門進行了信息公開申請，為日後訴訟搜集證據。

兩位律師深知，該案件的關鍵在于确定房屋的用途性質，如果能調取到在委托人取得案涉房屋前該房屋的産權證明，其中載明的房屋性質或許會成為案件的突破口。

于是，二位律師就帶着相關手續到自然資源主管部門調取相關土地及房屋的登記檔案。其實在這之前，在律師的建議下曲先生自己也來過一次，但是工作人員僅僅用幾頁紙就打發曲先生回去了。

這次在明律師到後，工作人員很配合，将所有案涉的土地、房屋登記檔案，包括之前的房屋産權證以及曲先生當時的拍賣成交确認書、拍賣合同等都如數調取，并加蓋了自然資源主管部門的公章。

這裡值得提示的是，調取證據時，被征收人一定要要求加蓋公章，以避免影響調取材料的證明力。曲先生看到調取的材料高興壞了，口裡直說，還是你們律師管用，上次我去人家啥也不給我！

兩位律師對所調取的材料進行分析後很快發現了突破口。之前兩份房屋産權證記載的房屋用途為工業，而根據區住房和城鄉建設局作出的《A區中心區片國有土地上非住宅房屋調查認定結果公示表》中，曲先生的一位鄰居土地性質為商業、房屋性質為工業，評估時卻是依據商業标準進行評估的！

于是兩位律師連忙起草了針對評估報告的一份異議書，直擊該份評估報告的痛點，有理有據的陳述了律師的觀點，要求評估機構重新對被征收房屋實施評估。

最終勝利——重新評估，簽訂補償安置協議

委托人将異議書及相關證據提交到了相關部門，征收部門連忙召開了一個會議，讨論委托人補償标準的事宜。當會議結束，相關部門說會對委托人房屋進行重新評估。

當天晚上，征收部門和委托人進行了再一輪的協商，按商業用途标準重新評估的單價達到了10785元/平方米，補償總額一下子躍升至1467萬元，補償數額較委托律師前增長了1044萬元！

曲先生對這一結果感到十分驚喜，在律師的指導下與房屋征收部門簽訂了補償安置協議。曆時僅僅18天，補償金額暴增上千萬元，如奇迹一般的一起案件就這樣在律師的手中變為了現實。

律師最後要提示廣大被征收人的是，影響被征收房屋價值的因素除了大家所熟知的權屬、區位、建築面積、建築結構用材以外，還與土地、房屋的性質及用途，是否實際用于生産經營等高度相關。

通過本案，我們可以知道專業律師在拆遷案件中起到的作用可能超乎想象，用法律的手段維護自己的權益是明智的做法，并且越早委托律師效果就越有可能超出預期。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，謝絕轉載

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