01 木渎“地王”前世今生

2014年1月17日，福建開發商正榮蘇南公司以16.8億（7329元/㎡、溢價率86.34%）和15.6億（6613元/㎡、溢價率86.67%），一天連刷兩遍木渎“地王”，從萬科、招商、金地等35家開發商手中搶下木渎金楓地塊。

從那時起，木渎地王頻出

14年11月12日，正榮向北100米處地塊土拍價4651元/㎡，拿地開發商是西安天地源，項目推廣名天地源拾錦香都——19年全蘇州購房者閉着眼睛都想買的限價房之一。

15年1月正榮“地王”開盤，均價8字頭，用不計成本的大甩賣來快速回籠資金，按正榮的地價，當年真的是賣一套，虧一套。7月份，正榮爆出資金鍊緊張，退掉“地王”7329元/㎡地塊，違約金1.6億 ，地王還沒入市，就回爐重造了。

緊接着蘇州放開限購，11月24日土拍，正榮退掉的那塊“地王”，被四川開發商藍光拍下，樓面價9785元/㎡。短短四個月時間，“地王”易主。

15年藍光土拍喜報

16年，蘇州樓市成了脫缰的野馬，土拍也注定不會平靜。2016年4月7日，蘇州年度第一次挂牌土拍，其中木渎金楓路2016-wg-6地塊，被北京國瑞地産以24744元/㎡樓面價拿下，溢價率248.5%

毫不誇張的說，2016年4月的這次土拍，2倍3倍的溢價搶地，直接奠定了今天蘇州房價的格局。

2016年4月7、8日土拍數據

這次土拍可能是蘇州有史以來最瘋狂的一次土拍，刷出了當時新區地王（景瑞）、木渎地王（國瑞）、長橋地王（魯能）、甪直地王（弘陽）、蘇州地王（當代）、相城地王（金輝）。土拍總吸金248億，參拍地塊平均溢價率202.94%，最高溢價率318.85%。

以當天土拍的行情，木渎國瑞即在意料之中，又在意料之外。

5個月之後，中鐵拿下木渎“黑松廠”地塊，再次刷新木渎“地王”天花闆至今，樓面價28695元/㎡，溢價率93.10%。

自14年1月~16年9月，短短2年時間，木渎“地王”由正榮的7329元/㎡→國瑞的24744元/㎡→中鐵的28695元/㎡，全部出自金楓路沿線。

然而木渎的“地王們”，卻從來沒有受到過市場的青睐。先是正榮資金鍊緊張退地，到國瑞首次開盤冷清，再到中鐵至今仍未入市。

讓人樂觀的是，正榮入市1年後，銷量有了起色，至17年中下旬正式清盤結案，國瑞如今也隻剩少量房源，項目随時有跑量清盤的可能，隻剩中鐵還需要一些時間。

02 木渎的現狀

自古以來木渎素有“吳中第一鎮”美名，這座千年古鎮承載着太多贊譽，鎮内靈岩山、天平山、“母親河”胥江皆為蘇州著名景點。在山青水秀的江南，木渎更是得天獨厚。

木渎看起來很大，想要讨論似乎有些無從下手，但隻要耐心一些，把木渎由西向東簡單分成4個區域，靈岩山周邊、金山南路周邊、金楓路周邊、長江路周邊，這樣讨論起來或許會輕松許多。

靈岩山周邊

靈岩山周邊小區布局讓人難以理解，山腳下别墅群中參夾着拆遷小區，沒有成規模的大型商超，以作坊式小商業和“香港街”聞名，很難相信天倫随園這種千萬級的東方園林别墅一牆之隔就是拆遷小區。

本來靈岩山腳很好的别墅富人區，被拆遷小區和小商業分割的支離破碎，難以形成環金雞湖或者環獅山的豪宅聚集效應。另外靈岩山周邊規劃也基本成型，可利用地塊稀缺，面貌長時間不會有大的變動。

規劃對比圖

金山南路周邊

木渎古鎮受保護政策影響，地塊基本無法拆遷利用，長時間不會有大的變動。相鄰的金山南路本該承擔古鎮分流作用的區域，現狀反而有點讓人摸不着頭腦。

金山南路上1号線木渎地鐵口有着整個木渎最具辨識度的商業影視城，周邊以别墅小區為主，更兼壽桃湖風景區，可以認定為木渎目前最成熟的闆塊。

然而這樣一個闆塊，壽桃湖正東方向金沙灣小商品市場和熙金廣場無力吐槽，拉低了整個闆塊一個檔次，然後還有個被政府并購待處置的“世界綢都”也已經空置多年。

讓人嘀笑皆非的是，金山南路上由影視城→木渎古鎮方向，南北兩端能目視到的商業都很繁華。但從不知名輔道通往航天機電工業會發現，工業、商業、居民樓、城中村全部混雜在一起，比城中村更雜亂。

金山南路内部商住混合區域拍攝萬悅酒店

把金山南路→新華路之間分為三個區域，以天倫花園小區為界限（下圖紅線）以北到竹園路區域，屬于住宅區。

花苑東路→紅線位置屬于工業區，蘇福路→花苑東路屬于工業 商業 城中村混合區（距離木渎古鎮最近的區域）。從規劃看短期内該區域沒有動遷計劃，相比靈岩山周邊，長遠角度土地儲備量更多一些。

金山南路與新華路之間規劃對比圖

金楓路周邊

做為近幾年木渎“地王”頻出，各大開發商集體看好的區域，筆者有理由相信這裡未來會成為木渎的核心。

從整體區域看，首先這個闆塊沒有大型工業區，以住宅和商業為主。與靈岩山周邊商業不同，這個區域集中了悠方、大運城、花樣城、東門町等大型商業，未來有機會打造成木渎的商業 商務中心。

其次地鐵1号線和5号線雙軌，以及中環高架和蘇福路快速的雙環，闆塊内交通非常方便。與獅山闆塊相連，到獅山路15分鐘車程。

最重要的一點，闆塊内目前已經騰清了9塊空地出來，規劃全部為住宅和商住地，未來發展前景明朗，有土地支撐，可以參考浒關大量地塊入市後，市場的改變。

金楓路區域圖

金楓路規劃對比圖

長江路周邊

木渎長江路主幹道兩邊已經沒有空地了，周邊未來的發展主要集中在另外兩條路，一條蘇福路（目前主要方向），一條向陽路（未來工業區拆除方向）。

長江路周邊離獅山闆塊更近，正是因為太近，受獅山區域虹吸效應非常明顯。在山姆會員店入駐之前，長江路周邊沒有像樣的商超，反而做為橫塘建材商場的補充，過去華夏五金城一直是人氣最高的商業體。

另外沒有地鐵對長江路周邊影響也很明顯，離的最近的5号線楓瑞路站距離長江路有一定距離。從長江路的規劃圖看，目前空地集中在蘇福路附近，向陽路闆塊暫時沒有大的搬遷計劃。

受光大環保和高架影響，蘇福路周邊對改善沒有太多吸引力，以剛需為主。

長江路規劃圖

03 金楓路的未來

木渎闆塊内配套相對比較齊全，尤其金楓路和長江路沿線，更是直接享受獅山配套。

配套上面唯一的缺陷就是學區

木渎缺學校，尤其缺高質量的學校。在接下來金楓路新房以改善為主流的基礎下，沒有好的學校隻靠産品，很難吸引獅山同價位置換客群。

不知道為什麼，金楓路這邊“合租房”多的離譜。

雲山詩意小區門口

楓華紫園小區門口

在金楓路這邊，很多小區門口公告牌都貼滿了這種單間出租小廣告，甚至連純改善樓盤藍光雍錦園小區都有二房東身影出沒。在311整治後，違規群租已經被全部取締，但是類似青客單間式多人合租在這裡依舊盛行。

和青客認識的朋友聊過，他們給出的解釋大概是這個意思。向陽路工廠多，新區獅山房租貴，因為金楓路這邊離得近，生活出行都很方便，房租便宜些，所以成了年輕人的最佳選擇。

除了學區和合租問題外，金楓路還有一個問題就是大貨車 渣土車主幹道，也導緻了金楓路一直給人髒亂差的第一印象，這一點目前沒辦法規避。給個小建議，考慮這個區域的，有機會應該選擇下班高峰期開車感受一遍，再自行決定。

以上三個問題，未來除了合租會随着房屋升值投資客出手，入住率提升（參考天都花園）慢慢解決外，學區和大貨車主幹道無法預判。

未來幾年，當金楓路空地慢慢建成，住宅和商業中心的逐漸成型，整個區域不再是僅僅依賴獅山溢價，可以對胥口、光福、臨湖等地鐵或高架直達區域形成輻射後，或許才是這個闆塊價值被認可的時候。

關于房價在不考慮别墅的情況下，未來木渎房價标杆應該還是在金楓路這邊。從地價推斷，金楓路沿線上實24462元/㎡、國瑞24743元/㎡（住宅均價3.4萬）、中鐵28965元/㎡，金楓路沿線新房3~4萬将成為标配。

另外年初佳兆業拿下的新華路地塊（2018-WG-47号）樓面價18561元/㎡，溢價率42.78%，可以判斷金楓路沿線地價在開發商眼中價值應該在2萬 。接下來金楓路9塊空地，在限地價的大環境下，注定是開發商眼中的必争之地。

當市場形成聚集效應有持續性的熱度後，人們會對這裡形成新的認識。

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