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小百法拍日志，帶你關注每天的法拍房成交信息

2022年5月20日：

今日拍賣

5月20日，星期五， 在這樣的一個被賦予了特殊意義的日子裡，給Ta最好的禮物無疑是給Ta拍套房，今天共有12套住宅類房源進行拍賣，我們來具體看一下幾家歡喜幾家愁？

從區域劃分上看：

東城共有1套房源，位于安定門闆塊；

順義共有1套房源，位于天竺闆塊；

豐台共有1套房源，位于花鄉闆塊；

大興共有2套房源，分别位于黃村中闆塊、棗園闆塊；

朝陽共有3套房源，分布位于常營闆塊、CBD闆塊、奧林匹克花園闆塊；

昌平共有2套房源，分别位于北七家闆塊、小湯山闆塊；

平谷共有2套房源，全部位于平谷其它闆塊。

從房源定位上來看：

剛需住宅：銀地家園A區1号樓2-807室 、萬象新天一區115号樓04室；

改善住宅：分别為寶鈔苑1号樓3單元401室、興豐家園8号樓2單元503室、中建國際港4号樓1單元701室、和悅華玺5号樓3單元702室、漁陽花園2号樓2單元2803室、漁陽花園2号樓2單元2801室 、藍堡國際公寓2号樓C單元507室；

高端改善住宅：天竺花園天韻閣5單元1301室（複式）、景龍國際公寓C單元1302室 、保利壟上八區2号樓1單元102室及倉儲室（别墅）

今日成交

12套住宅類房源中，6套成功拍出，拍成率50%。

成交：北京市朝陽區西大望路3号院2号樓4層C單元507

小區名稱：藍堡國際公寓

拍賣階段：一拍

成交概況：4人報名，15次出價記錄，起拍價796萬，成交價850萬，市場價1060萬，差價210萬，成交折扣8.01折

成交：北京市豐台區銀地家園1号樓7層2-807

小區名稱：銀地家園

拍賣階段：一拍

成交概況：11人報名，45次出價記錄，起拍價138萬，成交價178萬，市場價197萬，差價19萬，成交折扣9.03折

成交：北京市朝陽區萬象新天115号樓3層04

小區名稱：萬象新天

拍賣階段：一拍

成交概況：10人報名，41次出價記錄，起拍價265萬，成交價336萬，市場價420萬，差價84萬，成交折扣8.0折

成交：北京市昌平區和玺苑5号樓7層3單元702

小區名稱：和悅華玺

拍賣階段：一拍

成交概況：9人報名，95次出價記錄，起拍價356萬，成交價585萬，新房購買價652萬左右，差價67萬，成交折扣8.97折

成交：北京市平谷區漁陽花園2号樓28層2單元2803室房産

小區名稱：漁陽花園

拍賣階段：二拍

成交概況：4人報名，27次出價記錄，起拍價250萬，成交價290萬，市場價350萬，差價60萬，成交折扣8.28折

成交：北京市平谷區漁陽花園2号樓28層2單元2801室房産

小區名稱：漁陽花園

拍賣階段：二拍

成交概況：4人報名，46次出價記錄，起拍價250萬，成交價295萬，市場價350萬，差價55萬，成交折扣8.42折

成交之最

最大折扣&最大差價：

今日拍賣的藍堡國際公寓，最終以850.6萬元價格成功拍出，距離市場價還有210萬的差價，210萬什麼概念？北京六環外可以買一套小面積住宅，或者是一套500萬住宅的首付，放在三四線城市，一套大平層甚至小别墅都可以輕松拿下。

這套住宅以遠低于市場價的價格成功拍下，競争并不激烈，僅15次出價便成功拍出，小百推斷，有兩個主要的原因：第一，大家會比較在意公寓的性質，哪怕這個公寓是70年産權的，在産權和享受的權利上面完全等同于住宅，但是似乎“住宅才是正統的”思想影響了一大批人，導緻沒有對本房進行參拍，這其實是認知偏見，不過也正是這種偏見，才讓獨具慧眼的人成功撿漏。第二個原因，那大概就是戶型的因素導緻的，這個戶型乍一看并不方正，不符合大部分人對戶型的追求，但如果仔細看去，除去衛生間之外，其他的功能間都是十分方正的，可能産生邊角的次卧，也通過儲物間的設計，讓次卧變得四四方方，便于使用了，所以整體來講戶型是不錯的，何況還有這麼大的差價，簡直是超值。

參考某殼網上近似面積的戶型，同小區100㎡以上的戶型，基本都在1100萬以上，考慮到拍賣房源戶型不夠房子，以其110平米的面積，參考近期的房源成交，市場定價在1060萬是十分合理的。

最具潛力：

今日成交最有升值潛力的房源，首推和悅華玺，為什麼這麼說呢，其實單從房子的性質上就能看的出來，本房的性質是“限競房”，這是對于很多人來講，一個比較陌生的專有名稱，會讓大家第一時間跟經适房、兩限房、共有産權房這類房産聯系起來，會認為該類房産在再次交易時會産生高額的稅費。

而實際上，限競房全稱為限競商品房，是2017年北京通過“限房價，競地價”的土地出讓方式産生的商品房。其重點是，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格，而土地則由參與競買的房地産開發企業競拍，由出價最高者獲得。這是防止開發商炒地進而推高房價的一種調控舉措。

限競房的實質其實跟普通商品房是沒有區别的，在未來交易的時候，按照商品房進行繳稅，沒有額外的稅費，而且因為銷售價值受到ZF調控，其在一手房銷售階段，普遍比同地段的二手房價格低出不小，形成價格的倒挂。當然具有這麼大價格優勢的同時，也會存在一些限制，最核心最根本的一點就是五年的限售，即以交契稅/下房本為時間節點，五年之内不能上市交易，五年之後可以正常上市流通，銷售價格沒有限制，可以參照周邊二手房價格。

可以想象到的是，等持有時間到了五年之後進行交易，作為一套房齡僅5年的次新房，價格肯定要比二手房價格高出不少。

和悅華玺在新房階段，銷售單價為4.8~4.9萬/平米，129平米的這個戶型，銷售總價在650萬上下，今日本戶型以585萬價格拍出，怎麼着都是賺的，而且還帶着開發商統一的精裝修，原業主也就是被執行人基本沒有怎麼住過，産生的物業供暖的欠費也是少之又少，基本就相當于以9折的價格買了套新房。

在房源拍賣之初，小百和小夥伴還齊齊的笃定這套房子肯定會拍成市場價，沒有撿漏的機會呢，結果卻讓人大跌眼鏡，也不知道是哪位幸運的小夥伴，在5.20這樣一個特殊的日子裡收獲了一套價優質高的房子，這可能是5.20最好的禮物了吧。

一周好房

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