最近證券圈有件大事：

首批公募REITS上市時間敲定：滬深兩市首批9隻基礎設施公募REITs産品先後發布上市交易公告書，于6月21日上市。

犇犇替大家搜來了名單：

估計有小夥伴要問了:

REITs是啥？

看看百科：

REITs：不動産投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以發行股票或收益憑證的方式彙集投資者的資金，由專門管理機構進行不動産投資和運營，并将租金和不動産增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。

REITs具備三大核心特點：

底層資産以不動産為主，

收入來源為租金和不動産增值收益，

收入分紅比例一般不低于90%

Q&A

啥意思？

讓我們先來搞清楚幾個關鍵詞：

1、底層資産：不動産。

REITs是一個資産證券化産品。

國際上REITs底層不動産類型還是非常豐富的，除了基礎設施之外，還包括商業物業、住房租賃等多種物業類型。

例如，REITs通過買入商鋪所有權，将其包裝為标準化的公募REITs基金産品，分成若幹份，賣給投資人；

穩定的商鋪租金收益 商鋪增值收益，形成可供分配的收益，再按照投資人持有的投資份額進行分紅，就可以降低投資人的資金門檻。

隻是，需要注意的是：國内版的公募REITs目前可投資的底層資産隻能是基礎設施項目，還不能投資住宅和商業地産。

√基礎設施項目

×住宅

×商業地産

根據公開的9隻公募REITs的産品情況來看，其底層資産主要涉及高速公路收費、垃圾處理、産業園區、倉儲物流等等。

2、募集方式：發行股票和收益憑證。

具體怎麼投資不動産呢？

國際上的REITS可以通過發行股票和收益憑證來募集資金，分散投資于不同類型的不動産。

但國内的公募REITS則主要采用“公募基金 資産支持證券”的産品結構，投資于基礎設施項目。

以前我們搞基建項目，政府如果缺錢了會發債券，等基建搞好了開始賺錢後，再連本帶利返還給投資者。

因此基建投資有如下特點：

而REITs就不一樣了。

國内公募基礎設施REITs屬于權益性質，80%以上基金資産投資于基礎設施ABS（資産支持證券，意思就是把符合要求的基建項目及其收益打包做成标準化、能在交易所交易的證券産品），并持有其全部股權、不設“票面利率”，剩下的不到20%投資到債券、貨币市場工具等安全性更強的資産上。

每年，公募REITs至少将可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人，從而讓投資人享受這個基建項目的收益。

可以說，相比于債券，公募REITs實際更像高分紅的股票。

總的來說，基礎設施REITs有助于：

國際上的REITs别稱房地産投資基金，其收益主要來自于租金和不動産增值收益（可參考上文商鋪REITs收益）。

國内首批公募REITs底層資産略有不同，目前涉及産權類和特許經營權兩類，特性也各有不同。▼

· 例如産業園、倉儲行業，一般為産權類，其收入主要來源為租金；

· 高速公路和環保類項目則一般會涉及特許經營權，其收入來源分别為通行費和垃圾處理服務費、污水處理服務費等。

特許經營權類在現金分派率上有明顯優勢。

若像美國将REITs的收益分解為資産升值和現金分派，産權類的收益總和是資産升值和現金分派各貢獻一部分，而特許經營權則主要由現金分派貢獻。

究其原因：

· 産權類随租金、管理費增長而升值，增值空間較大；

· 而特許經營權增值空間較小，受到期時間影響較大。

因此，從風險收益的角度去考慮的話，産權類可能會彈性更大，而特許經營權類會更加穩健。

Q&A

那針對個人投資者，公募REITs值得投嗎？

▼ 從收益角度來看：

一般情況下，公募REITs長期風險收益特征高于債券型基金，低于股票型基金，風險收益特征介于股債之間。

首批公募基礎設施REITs，預計現金分派率普遍在4%-12%之間，因與股票、債券等主流投資品種的相關性較低，被認為是資産組合分散化管理的有效工具，有助于降低由股票和債券構成的資産組合風險。

此外，REITs有至少90%強制分紅的規定，這個分紅率不相當于收益率，是大家實實在在拿到手裡的現金，有望為投資者提供長期穩定的分紅回報。

與傳統的股票型、混合型和指數型基金相比，REITs收益其實不占優勢，而且由于基建規模大，回報周期也會比較長，主要勝在若長期持有會相對穩定。因此，從資産配置的角度看，REITs适合有中長期投資計劃，想改善資産配置組合結構的投資者。

▼ 從風險角度來看：

公募REITs最重要的是其底層資産，資産的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格。

· 如底層資産是産業園、倉儲行業，可能會受到産業升級導緻的出租率波動的影響；

· 高速公路可能受到疫情導緻的車流量下降的影響；

· 環保類項目則要特别留意特許經營權到期時間。

其次需要關心的是底層資産最近三年的現金流情況。經營現金流對資産估值具有錨定作用，将影響REITs産品定價和派息能力。

第三，雖然REITs具有很多優勢，但投資者仍需要關注REITs的市場價格波動風險以及市場流動性風險，對産業政策以及集中投資風險要保持警惕。

Q&A

如何參與REITs基金的交易？

公募REITs采取封閉式運作，認購期内，投資者可以通過場内證券賬戶或場外，如基金公司官網、或第三方銷售機構認購基金份額。

但等REITs基金上市後，份額隻能在交易所像股票一樣進行交易，不能申購和贖回。上市首日漲跌幅限制為30%，以後為10%。

因為場内的價格是買賣雙方交易出來的，相比于基金淨值會有折價或溢價，如果是在溢價時買入，收益可能會有影響。

好了，今天的介紹先到這裡，

現在你和REITs之間就隻差一個股票賬戶了，

感興趣的小夥伴可以準備起來啦。

風險提示及聲明：

本材料内容僅作為投資者教育使用，不包含任何實際産品要素，不構成任何要約行為。

投資有風險，投資者應充分考慮其風險承擔能力、風險識别能力，謹慎投資，選擇合法的金融産品代銷機構并挑選适配的金融産品。

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