不久前，發哥發布的一條關于高層底躍物業的推文的評論區，很多讀者留言讨論對這種産品的看法。也有讀者發表了對疊拼這個“地下室含量”更高的物業形态的觀點。

限墅令後，疊拼已經成為很多買房人拔草别墅夢的僅存機會。銳理數據發布的2021年市場年報顯示，近5年，成都的低密物業（包含疊拼）成交套數占比在逐年提升，去年占比已經達到5%，而這一數據在2016年時僅為2%。

近5年，各物業類型的成交套數占比變化

疊拼究竟香不香？我們去一些已經交付了的小區，了解了一下真實情況。

價格表現

均價貴過同小區大平層，上疊單價最高

在新房階段，許多開發商在講述物業價值時會給疊拼貼上“稀缺物業”、“終極置業”等标簽，在銷售中往往還會帶着增值能力更強的暗示，事實真是這樣嗎？

在城市航拍中，能夠看到不少高低配組合

家住華僑城東岸的陳阿姨，在2011年左右買下了一套洋房，當時小區也有疊拼在售，單價差距其實不大都在1.6-1.8萬元/㎡左右，但由于疊拼的面積為300㎡起，總價超過預算。幾年之後，現在回頭來看，陳阿姨的類似戶型二手房挂牌單價在2.5-2.7萬左右，而疊拼的挂牌單價則從2.8-3.1萬不等，疊拼的二手價格的确要比洋房高大約10%。在麓山國際的拉佩維爾組團，也幾乎存在同樣的情況。

當我們在看聖芭芭拉的一套上疊時，經紀人指着對面的一套房說“那套房子，是我2020年賣出的，面積更大，但成交價僅400多萬。”而現在小區最便宜的一套疊拼挂牌價已經達到660萬。

箭頭指向處便是這套昔日400餘萬的上疊

成都鍊家經紀人也告訴我們，整體上，在地段、品質接近的前提下，疊拼在二手房市場的價格的确略高于大平層。僅從物業形态對比的表面看，在當高層和疊拼的清水房價格都隻能達到29999元/㎡上限的情況下，理論上疊拼的增值空間要高于大平層。

當然也不是沒有例外，貝殼APP顯示，東二環綠地錦天府唯一挂牌出售的疊拼，清水單價甚至以低于該小區的二手房指導價30466元/㎡挂牌，而該小區的高層大源大多數的挂牌價都要超過指導價20-30%。

貝殼APP顯示的綠地錦天府二手房挂牌情況

疊拼與小區的平層産品在二手房市場存在差異，而疊拼産品本身，也有明顯的價格鄙視鍊。一般情況下，疊拼不同位置的二手房價格表現幾乎與新房定價邏輯一樣，上疊最高，下疊次之，中疊最低。在麓山國際社區的聖芭芭拉組團，一套210㎡上疊的售價為660萬，單價在3.1萬以上，而一套建面240㎡的下疊售價則為700萬，單價在2.9萬左右。

實際居住感受

裝修成本過萬，地下室用途要想清楚

兩層闊尺地下室、超大花園、霸氣露台，這些都是大家對疊拼的美好印象，也是構成“别墅夢”的核心要素。但這些“美好”真的實用嗎？

買疊拼首先需要面對的是超高的裝修成本，貝殼App上的挂牌來看，精裝疊拼價格比清水疊拼的價格高出近300萬。這也影射出這類産品的現實問題：裝修工程複雜，且裝修價格更高。一般情況下，大多數疊拼的裝修成本都超過了1萬元/㎡，遠遠超過大平層。超高的裝修主要體現在幾個方面，一是地下室，二是搭建，三是花園和露台等贈送空間。

發哥看的這套上疊，裝到一半已經挂上平台出售

更尴尬的是，雖然在入住時花了大量的裝修成本，但是當進入二手市場時，這些裝修成本在買家眼裡基本是“一文不值”，因為絕大多數人都會選擇敲掉重裝。

第二個問題和之前我們談到的底躍一樣，就是地下室的低實用性。在我們看到的下疊中，都能明顯感覺到鋪面而來的“陰冷潮濕”，甚至出現牆面發黴的情況。盡管很多業主會安裝了抽濕器，但依舊存在一股黴味。許多業主在地下室裝修時預設了一些美好的享受場景，比如健身房、影音室、衣帽間、棋牌室，但實際的使用頻率并不高。

華僑城東岸的某套下疊地下室已經受潮發黴

在當前新入市的疊拼房源地下室面積占比更高的情況下，買房人必須想清楚未來入住之後對于地下室空間如何做使用規劃。尤其是現在的地下室都是以全面積計入房價之中，更是不能浪費。

第三個問題也和裝修有關，很多業主都喜歡在贈送的露台上進行搭建，擴展為室内面積，甚至改變了房屋的外立面，把“裝房子”變成“修房子”。這類違章搭建問題可能會受到當地規劃主管部門的幹預，在實際執行中的處理辦法是進行“産權凍結”，這種情況雖然不影響日常使用。但如果要抵押或者交易，會被要求恢複原狀。

某疊拼小區的裝修現場

疊拼，還能愛嗎？還敢愛嗎？

看了這麼多套二手疊拼，坦白說，發哥仍然心動。因為發哥看的幾套二手房都是建于2010年左右，當時的産品存在幾大優勢，比如，地下室屬于全贈送、小區密度也更低、且位置好，實際入住率很高。

但最近兩三年市場上的疊拼産品卻發生了變化，一方面，因為限價的緣故，越來越多項目将地下室做到産權面積中，這一做法大幅拉高了購房成本，而實際的使用尺度卻并不算高。另一方面，主城區的許多疊拼都以高低配的形态存在，終極改善的體驗感也并不算強。

在下手疊拼之前，發哥建議買房人考慮清楚以下幾個問題。

一是這類産品的實際花費遠不止買房時的價格。後期的裝修、打理、物業費都不是小數目，要做好裝修預算。

下疊的大花園，成為業主的超大生活陽台

二是要謹慎選擇低密産品，發哥看的華僑城東岸和聖芭芭拉都是早期較為著名的墅居代表，但現在市場的多數疊拼項目，本身容積率并不算低，尤其是某些三疊、四疊産品的中疊，本質上就是躍層，墅居感大打折扣。

現在的一些新高低配項目沙盤

三是現在的新項目，幾乎每一戶都增加了計入産權的地下空間，如果扣除地下室，剩餘的地面空間感是否充足也是影響後期居住的關鍵。

如果以上三個問題都想好了，疊拼還是很香的。發哥看了一套華僑城東岸二期300㎡左右的上疊，目前為清水狀态，采光及通風都幾乎沒有瑕疵，三層樓最多可以做到7個房間，尺度感充足，其中最吸引發哥的是三樓大露台，陽光充足且沒有視線幹擾，如果在這樣的疊拼上拔草别墅夢，那還是非常值得。

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