來源：【交彙點新聞客戶端】

8月26日，南京市發改委網站上的一則通告引發關注。通告顯示，南京今年第二批共有産權住房觀泓雅苑2215套房源即将推出，價格與第一批持平。該項目今年5月推出首批514套房源，吸引了4073組購房人報名，成為南京今年中簽率最低樓盤。第二批房源的推出，将極大緩解共有産權住房供需不平衡的矛盾。

觀泓雅苑是南京首個共有産權住房試點項目，是南京市為滿足全市無住房居民、新市民、青年人以及人才等群體的住房需求作出的探索。在今年冷清的樓市行情中，這個共有産權住房項目的火爆背後有哪些深層邏輯？記者進行了調查。

“在主城區安家”的夢想有了實現的可能

位于秦淮區秦淮河畔觀前裡1号的觀泓雅苑小區，北側200米是地鐵5号線與8号線交彙的石門坎站，周邊有龍蟠彙、至美科技廣場等商業綜合體，一河之隔便是如火如荼建設的南部新城大校場片區。在南部新城，今年新房售價在5萬元/平方米左右，一些大戶型、科技住宅不僅單價更高，總價一般也不低于700萬元。

手握100萬元首付的淮安籍青年陳建其與女朋友已經看房一年多了。按照三成首付計算，小情侶的購房總預算不能超過330萬元，能買的房子，要麼距離太遠，要麼就要犧牲居住品質。5月20日，陳建其“在主城區安家”的夢想突然有了實現的可能性。“我女朋友給我打電話，用激動的語氣跟我說，我們有資格買秦淮區的新樓盤觀泓雅苑！總價才兩三百萬元，趕快去報名！”

接下來的那個周末，觀泓雅苑的售樓處人聲鼎沸。陳建其和女朋友在洶湧人流中了解了樓盤情況。這批房源全部是75-115平方米的小戶型，均價3.2萬元/平方米，購房人隻需以八成總價購買80%産權份額。付款方式也很靈活，三成首付，其餘部分可以公積金貸款、也可以組合貸或全部商業貸款。

6月1日開始啟動報名，7月29日搖号結果出爐。陳建其搖到了2000多号，雖然第一批房源沒有買成，但他仍懷着熱切的希望，“銷售員說了，這隻是第一批房源，後面還有。”

27歲的王真泷是買到觀泓雅苑第一批房源的幸運兒。談起此次購房經曆，他仍難掩興奮：“這房子地段好，品質也不錯。最關鍵的是，價格對年輕人太友好了！”

王真泷買的是115平方米的最大戶型，這次能“搶到”，他覺得自己“運氣不錯”。小王說，傳統觀念上“有房才有家”，作為一名适婚青年，父母挺操心他買房子的事。這一次，他用自己的積蓄和父母的一部分支持，以最低首付100萬元加貸款買下了房子。雖然以後每個月要還1萬多元的房貸，但是他沒覺得有很大壓力，“年輕嘛，這樣才更有工作動力。”

讓年輕人先解決“買得起房”的問題

觀泓雅苑為什麼總價這麼低？共有産權住房，産權與誰“共有”了，是誰替他們承擔了另外20%的總價？

觀泓雅苑建設單位壹城建設集團有限公司是秦淮區區屬國有企業，副總經理姚士玉告訴記者，低總價是因為共有産權住房定價基本原則就是市場化住房價格的八折，此外，由于共有産權性質，購房者隻購買80%産權，也就隻需支付總價的80%。這樣算下來，價格遠遠低于市場上同地段商品房。

另外的20%産權，由壹城建設集團有限公司代表政府持有。姚士玉認為，這相當于公司替購房者暫時“墊付”了兩成的房款，讓他們先解決“買得起房”的問題。

購買共有産權住房，在滿足一定年限後還可以轉讓。根據規定，本市戶籍的購房人，5年後可轉讓交易；非本市戶籍的購房人，8年後可轉讓交易。

觀泓雅苑共有産權住房首批房源推出之後，也引起了房地産自媒體和業内的熱議。大家探讨的焦點是“值不值得買”，紛紛分析該項目的優勢與缺點：優勢顯而易見，價格低、地段好，缺點方面，“戶型過時”是繞不過去的一個話題。

記者發現，首批供應的514套房源共4種戶型，分别有75平方米、82平方米的兩室和89平方米、115平方米的三室。前三種戶型較為狹長，僅有一間卧室或兩間卧室朝南，客廳或處于中部、或朝北。僅115平方米的戶型十分方正，且三房朝南，客廳也朝南，與目前市場主流商品房戶型相似。但115平方米的房子供應量僅有33套，十分搶手。

南京小夥劉梓辰買到了一套82平方米的，對于戶型他并不十分介意。“裝修時可以通過設計重新規劃一下房屋格局。對我來說，買到房才是最重要的。”劉梓辰家裡僅有一套自住房，自己的工資也不高，購房預算十分有限。他這幾年一直都在看房，但是受預算限制，實在買不到地段和品質都滿意的房子。父母最近正和他商量，把老房賣了置換一套新房，這樣的話，劉梓辰結婚後就要與父母同住。“正在糾結着，卻等來了共有産權住房的消息。不用賣父母的房，我也可以買得起一套新房。”

王真泷也和劉梓辰有同樣的想法，他告訴記者，在開盤現場，那些和他年齡相仿的年輕人，都是剛需人群，有的人急等着買房做婚房。“價格這麼優惠，也不可能樣樣完美。對年輕人來說，先解決有房住的問題，等以後有經濟實力了，再置換更大更好的房子。”

劉梓辰觀察到，選房現場也有不少人棄号，大多是沒有買到滿意的樓層或戶型。但是他覺得很正常，即便是買商品房，一樣會有棄号的。

姚士玉對記者說，項目在設計之初，花了大量時間去探讨如何将戶型優化，前後讨論了大約一年時間。“項目的定位是以小戶型為主，這一點無法改變。業内人都懂，越小的房子越難設計。” 姚士玉表示，已經在可能的範圍内盡了最大努力優化戶型。

發揮共有産權住房的“雙向調節”作用

南京市住房保障和房産局對今年首批共有産權住房房源的報名情況進行了分析，發現80%的申請人年齡在35歲以下，十分符合此次試點的初衷：解決南京市無房家庭和新市民、青年人、人才的住房問題。

南京市對共有産權住房的供應對象進行了明确規定，市住房保障和房産局房改和保障房管理處處長宋昭猛說，主要涉及三類人群：一是南京市戶籍無住房家庭或個人，且未在南京市享受過産權型住房保障，其中35歲以下的個人購房者須提供累計繳納12個月城鎮社會保險或個人所得稅證明。二是滿足一定納稅、社保條件的非本市戶籍家庭或個人，且在南京市從未有自有住房登記信息和交易記錄。三是各類無住房人才，名下無房，且未在南京市區享受過産權型住房保障。

據了解，2016年至2019年，南京也曾陸續供應過共有産權保障房，主要分布在岱山、花崗、丁家莊等保障房片區，共約4000套。供應對象為城鎮中低收入住房困難家庭、首次置業無房家庭及新就業大學生等。

南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華說，以前的“共有産權保障房”和此次試點的觀泓雅苑“共有産權住房”，二者兩字之差，本質卻完全不同。最大的區别在于，前者是保障性質，對申購人的戶籍和收入有限制，後者更加市場化，非本市戶籍滿足相關條件也可以申購，此外，取消了申請人的收入限制。

吳翔華說，城市中有一類“夾心人群”，按照保障房供應的标準，他們的收入沒有那麼低，但是購買市場化的商品房，他們收入又不夠高。這部分“夾心人群”，沒享受到房地産供應體系中任何政策照顧，他們買房真的很難。城市越大，“夾心人群”的數量越大，共有産權住房的供應也更有價值。此次南京試點的共有産權住房，便精準對應了“夾心人群”的住房需求。由于是首次供應，所以需求一下子爆發了出來，導緻供不應求。

此外，“共有産權保障房”和“共有産權住房”兩者在用地性質上也有所不同，前者是政府劃撥性質，後者有劃撥性質也有出讓性質。他表示，從北京共有産權住房實施5年來的市場表現來看，在出讓性質的地塊上建設的共有産權住房更受歡迎。出讓性質的土地更具市場屬性，這類共有産權住房不僅更宜居，還具有和普通商品房一樣的升值空間。

據吳翔華介紹，北京自2017年以來一直大力推進共有産權住房。北京的做法是，在對正常的商品房項目進行土地出讓時，要求開發商配建一定比例的共有産權住房，其公有産權部分由政府持有，出讓土地時也會相應減少一部分土地出讓金。這種共有産權住房，與商品房擁有同樣的地段、享受同樣的小區環境及周邊配套，一經推出，十分搶手，一再創下超低中簽率。

吳翔華建議，當下正是大力發展共有産權住房的最好時機。他認為，共有産權住房有對市場有雙向調節的作用。在市場低迷的時候，土拍時加大共有産權住房的配建比例，一方面減少開發企業拿地成本，另一方面可以提高土地出讓的效率，同時可有效解決不少“夾心人群”的住房困難，可謂“一舉三得”。

（文中劉梓辰為化名）

新華日報·交彙點記者 劉霞

編輯: 劉春

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