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2019年是非常特殊的一年。主要有三點：

1、以過去十五年的經驗看，2015年為本輪行情起點，2016年為本輪主升浪行情，那麼2019年處在本周期的末端。

2、一方面是調控趨穩，一方面是主基調趨嚴；

3、在這種情況下，作為一個周期的最低點，2019年下半年的淡季，尤為冷清，來的也比往年早。

從9月開始，開發商搶跑回款，特價房源不斷湧現。其中最惹人注意的要數北龍湖的特價房。雖然買不起的人居多，但隻要有特價信息，總能迅速引起衆人圍觀。

圍觀的衆人os，“究竟還是撐不住了！？”

先是恒大悅龍台流出數套特價房，低至28500元/㎡；

接着就是正商珑水上境，推出數套臨近醫院的特價房，精裝低至34000元/㎡左右；

很快茉莉公館推出清盤特惠，據傳精裝價格31000元/㎡左右起；

同期保利珑熙推出兩棟樓，其中一棟單價預期會有驚喜，據傳40800元/㎡起；

除了這些從銷售中心流出來的特價房，一直活躍在北龍湖的中介也不斷釋放出各個項目轉讓房源，相比上半年少則30萬，多則上百萬的轉讓費，目前這個階段釋放的房源轉讓費甚至低至5萬。

但，與特價促銷相對應的是，個别樓盤卻逆勢漲價：

比如，名門樾府相對于4月首次報價，目前報價4.6萬 ；

保利珑熙除有驚喜價房源，本次釋放的另一批相對上次推出房源價格有5000 的價格上浮；

榮盛華府臨九如路最新報價據傳居然4.9萬。

一方面頻傳特價房源，另一方面推售價格卻悄悄的上調，這究竟是怎麼回事呢？想要在北龍湖置業的究竟是等？還是繼續等呢？

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我們預測2019年北龍湖的價格會加大分化，底部價格會出現新低，擊穿大家心裡底價32000元/㎡，但這類房源同期供應占比不會超過10%。頂部價格不會被突破。

轉眼至2019年8月。北龍湖限價樓盤在售情況發生了翻天覆地的變化。我們的預測準不準呢？

我們先把目前北龍湖在售項目盤點一下。

先上一張目前北龍湖所有項目分布圖，有項目35個左右。

除了10個左右已經賣完的，剩下的25個項目均有房源在售。主要在售方式有三種：

第一種：尾盤在售

第二種：正常銷售中心平銷

第三種：内購

這三種在售形式，呈現的價格體系也是不一樣的，這也是目前北龍湖價格讓人摸不到北的原因。以下是我們對北龍湖在售項目的不完全盤點，因為有個别項目确實不知道該如何盤點，處于江湖有哥的傳說，但哥就是不入市的狀态。且盤點中提到的價格均僅供參考，一切以銷售中心為準。

1、目前在售且剩餘房源不多的是：正商善水上境、亞新茉莉公館、恒大悅龍台。

善水上境洋房不多了，均價3.4萬 ，高層不需要拆分合同首付200萬以内房源屈指可數。

茉莉公館究竟還剩餘多少套真的不清楚，總之，永遠都是最後幾套，目前有清盤活動，銷售中心報價32000元/㎡起。

恒大悅龍台交房整改之後，目前開始做清盤特惠活動，且有全員營銷9折 95折 92折 98折 98折的活動，28500元/㎡起。

2、目前在售且過半的是：金茂府、雅居樂禦賓府、融創壹号院、榮盛華府、珑水上境、永威上和院。

雅居樂應該不過半，是去年面世項目裡賣的最慘的一個。樣闆區已經開放，可以看看。據說有全款可分期的政策，4:3:3付。其中上疊4萬 ，中疊4萬 ，下疊6萬 。洋房标準層（毛坯）3.8萬/㎡起 （價格不保證準确！！）除此之外，還有些特價房，這個價格就更難說了。

金茂府合同備案價接近4.8萬/㎡，需要拆分7500元/㎡的裝修。裝修款可以走8年期裝修貸。

正商珑水上境産品基本是珑湖上境的翻版，樓棟略密集，20棟7層洋房，共598 戶，外加一棟幼兒園，142-183㎡，戶型與正商珑湖上鏡基本一緻，成交均價3.95萬/㎡。近期推出一批特價房據說3.4萬/㎡左右。

保利珑熙裝修樣闆出來了，5層洋房，主力戶型是195、235平米。最近新開兩棟樓，其中臨路2樓價格4.08萬/㎡起。

榮盛華府産品線很豐富，包含洋房、疊拼、雙拼。産品面積段自180-500平，500平雙拼贈送的有300平面積。目前對外釋放房源不多，毛坯均價4.2萬/㎡，價格無優勢。但是，基本随時能網簽，而且拆分部分不大，有的甚至不拆分都能簽，這是優勢。

永威上和院解除封盤，樣闆間開放，開始對外公開賣了。洋房标準層5萬 ，頂樓送閣樓6萬 ，一樓7萬起。品質很好，吃盡溢價，全靠情懷。

3、目前在售不過半的是：

康橋諸子廬——

五十多畝地，二百八十多戶，三種戶型169、210、270， 其中210的戶型占比80%。據說4.6萬/㎡起，整體均價5.5萬/㎡。

正弘臻——

精裝4.2萬/㎡起步，均價4.5萬/㎡，裝修标準1.2萬/㎡，這個價格比雅居樂毛坯強，比碧桂園豫府更有期待，相比會比正商珑水的精裝價格更有一點優勢。主力戶型170㎡和220㎡兩個。

冠景君悅湖——

占地26畝，9棟樓，容積率1.67，總戶數共154戶，一梯兩戶，戶型有165、205、207，主力戶型為165㎡。在售平層洋房建面約165、205平米，均價為3.2萬/㎡；在售複式洋房建面約200、300平米，均價為4萬/㎡。

名門樾府——

項目占地約94畝，1.5的容積率。戶型200起步，外立面很特别，标配的會所 楓楊學位。4月的時候，名門選了一次房。按揭4.3萬起，一次性3.7萬、3.8萬、3.9萬都有。目前銷售中心報價精裝4.6萬/㎡ — 5.6萬/㎡，送楓楊學位，每6年兩個學位，可循環。其中，190-220平房源價格為4.6-4.8萬/平；250平房源價格為5.2-5.6萬元/平。

碧源榮府——

占地46畝，容積率1.5，一共是規劃了9棟洋房，全部是大平層産品，面積區間從165-228㎡，售樓部價位4.7萬/㎡每平左右，其中精裝價值1.2萬。

它是北龍湖的集大成者，雜糅了很多市面其他項目已有的賣點，在設計上也很特别，比如很少見的雙廳戶型設計，還有觀光電梯。對比北龍湖大同小異的洋房規劃，碧源在努力做出不一樣的東西。希望如碧園月湖的洋房一樣，能讓人刮目相看吧。

正商祯瑞上境——

180-200的戶型為主力戶型，正商在北龍湖的升級之作，邊戶4.2萬/㎡起，中間戶4.5萬/㎡左右。

正商寷蕐上境——

距離鄭大一附院比較近，140-180的戶型，據很早之前的傳說是成交均價3.98萬/㎡。

在保利珑熙、正弘臻的價格出來之後，總的來說，目前正商在北龍湖的項目已經沒有價格優勢。

美林上苑——

可以說是蘭溪上苑的二期，占地127畝，因為地塊大，分為美林上苑北苑和南苑。北苑占地40畝，規劃11棟樓，包含1棟會所和10棟7層洋房，規劃戶數252戶。南苑占地87畝，規劃23棟樓，包含1棟會所、1棟物業用房和21棟7層洋房，規劃戶數518戶。美林上院的戶型面積比較廣，有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。其中，200㎡以下的戶型一梯兩戶，200㎡以上的戶型一梯一戶，頂層均為複式。

美林上苑帶上師大附屬鄭州濱滬學校的學位，其辦學性質為民辦教育。目前對外報均價精裝4.2萬/㎡左右。

4、目前沒有公開銷售的有：

海馬青風院子——

北龍湖最貴的項目，沒有之一。隻有三種産品：疊拼（上下疊）、聯排、合院；起步面積300㎡、最大面積664㎡，每戶均有院子和地下室贈送。整個小區隻有85套房子，隻為頂豪準備。目前沒有價格，據傳預計售價8萬/㎡起步，總價2000萬起，兩套雙拼總價過億。

永威上和琚——

占地約77畝，容積率1.5，車位配比1：2.6，整體規劃5-6層洋房，2T2戶，

戶型區間185-288㎡，少量370-500㎡戶型、預計售價5.3萬。但也有最新的消息說預測價格4.5左右，精裝。

建業君鄰大院——

采取内購定制的形式，據說已經沒有什麼房源了，3.9萬左右，毛坯，可定制精裝。目前24号地也開始試水，整體應該和君鄰大院差别不大，無論是産品還是價格。

以上就是目前北龍湖在售項目情況，通過以上盤點，我們會發現兩點：

1、價格分化，底部價格出現新低，擊穿目前大家心裡底價32000元/㎡，但，這類房源同期供應占不超過10%。

主要有兩部分組成：

内購房；

尾盤特價房源，比如一樓、臨路等有明顯不利因素的房源。

2、頂部價格沒有被突破。融創、金茂、永威的價格依然不能被突破。

除了以上兩點，還有三點新狀況也值得我們關注：

1、價格體系混亂，同一項目價差再拉大。

這是因為兩點：

1、豪宅對于瑕疵的容忍度更低，比如臨近醫院，剛需客戶對此抗性并不大，但豪宅客戶是接受不了的。

2、今年本身的特殊性，行情特别冷，導緻開發商不得不将有瑕疵或者硬傷房源以特價名義出貨回款，為了達到目的，價格會低于預期，導緻價差拉大。

2、北龍湖的客群到了瓶頸期。

2016年的建業海馬九如府、2017年恒大悅龍台、2018年的碧桂園豫府，這三個項目對北龍湖的影響是深遠的。

因為這背後的三個開發商，建業、恒大、碧桂園，都是地市樓市的扛把子，在河南十八地市都有強大的圈層影響。

因此，在過去三年，北龍湖因為這三個開發商不斷的把地市富人通過各種活動拉到北龍湖，成為北龍湖源源不斷的潛在客群。

但，這種趨勢的邊際效應是遞減的。

相比過去三年地市潛在客戶的爆發，2019年更多的老客戶的維系。

但，2020年将會有一個新現象值得注意。随着北龍湖南岸項目建設逐漸成規模，會有更多的潛在購買群體湧入這個片區。這也将彌補地市潛在客戶邊際效應遞減，成為北龍湖新的潛在客群來源。

3、湖北岸時代的開啟。

從目前北龍湖項目落位圖看，我們會看到四點—

1、湖南岸幾乎沒地了，也就是除了上面盤點的樓盤，很難再有新項目出現了。未來更多的新盤将出現在湖北岸。

2、與湖南岸小地塊分割土拍不同，湖北岸是産住融合的方式，配套項目規劃的住宅體量很大，特别是西北部約1400畝。

3、這些配套項目的住宅地塊入市會集中在2020年，所以2020年，北龍湖将進入龍湖北岸時代，龍湖南岸将告一段落。

4、另外值得注意的一點是，2017年政府供應10塊限價地，約1000畝，2018年就有10個項目會入市銷售。但，2018年、2019年政府供應了約1700畝配套住宅用地，但2020年實際會入市銷售的項目可能不足3個。也就是說，北龍湖的表面供應量是加大了，但實際供應量确實斷崖式的減少了。

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接下來，我們展望一下北龍湖——

首先，整個北龍湖已經開始進入配套急速兌現落地階段。

下圖是北龍湖大項目落地分布圖，以商業和學校為主。

僅從落地的配套看，相比北龍湖前期釋放的高大炫酷的效果圖，其實并沒有太大的驚喜。

但是随着項目的落地、開工、投入使用，北龍湖的價格随着價值的落地是不斷夯實擡高的過程，這是不可逆的，和周期，和政策調控無關。

所以，如果你想在北龍湖買房子，抱着等兩年的心态，是不可取的。

這段話是什麼意思呢？可能有點繞啊。其實我想表達的有兩點：

第一、不要把北龍湖神話。許多人對為什麼要在北龍湖買房子的想法不夠清晰，簡單覺得是富人區，住在北龍湖就是人生赢家，住北龍湖就享受什麼頂級配套，什麼什麼都是最好最好的。

但，這是無解。

每一個政府新規劃的片區都有可圈可點的地方。你一定要明白本質上，北龍湖也隻是政府規劃的一個新區而已。除此，在這個新區上附着的任何東西都是有價格的。

但，它确實是定位比較高，它也是鄭州目前規劃的所有新區裡面最先成熟起來的，這也是事實。

第二、要認清北龍湖的價格真相。

北龍湖是鄭州本輪行情中唯一房價沒漲盡興就被控制的片區。

2017年的濱河國際新城，2018年的管南，2019年的金水北均有10%的獨立漲幅。

北龍湖亦是過去三年，鄭州唯一被牢牢控制住價格的片區。

一方面是在2016年鄭州迎來主升浪的時候，北龍湖僅有海馬九如府一個項目在售，等到多個項目入市，已經是全市限價了。所以北龍湖的房價沒有漲到位。

參考鄭州各個片區新房和二手房價格的對比，北龍湖是一二手價差最小的片區。而老東區二手房價格在過去三年是堅挺的，且沒有明顯回調的。這可以直觀的表示新房價格是相對被壓制的。

另一方面，相比其它一直暗漲的剛需片區，它用三年時間一直在消化漲幅，可以說，它的價格早就夯實了，除個别第一梯度項目，幾乎沒有泡沫。

更重要的是，未來五年，将是北龍湖各個配套項目落地呈現的過程。北龍湖的價值會進一步釋放和夯實。

按照一般新區規劃：

新區規劃，漲一波

新區建設，漲一波

新區人氣進入，漲一波

新區價值兌現，漲一波

目前北龍湖處在建設和人氣進入階段，2020年将迎來人氣進入和價值兌現的重疊利好。因此，可以預測，至少在下一輪中，北龍湖依然會是下一波鄭州房價上漲的領頭羊。

也因為正值人氣和價值的雙重利好，如果你趕在之前買，你的門檻要低很多，如果等這一波釋放完，那就真的是名副其實的接盤俠，買了CEO片區。

因此，至少在下一輪，北龍湖還是堅挺的，對于自住、增值的表現依然是最強勁的。

最後，相對于目前湖南岸各個項目的“特價房”，接下來湖北岸項目的入市沖擊會更大，加持商産項目和省級重點名校的湖北岸未來的成長空間亦是不可低估。

對于想要在北龍湖置業的現在需要留意了，小編也會定時更新北龍湖各個項目的最新信息。

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