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北京朝陽是市還是區

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

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Q：提問:星主，請問東風北橋邊“陽光上東”對比望京西“季景沁園”？前者小區品質挺好但周邊沒有産業和教育，商業的頤堤港和藍港有一定距離。後者樓盤自身品質低一些，距離望京核心的産業教育商業也有距離，當然單價也低了将近1W。養老居住為主投資為輔。多謝！

A：回答:陽光上東的成長環境稍微差點，所以價格一直起不來，酒仙橋的闆塊比較獨立，整體面積較小無法形成商圈，很難吸引到外區的人到這裡買房。

電子城未來發展并不是特别看好，城中村太多改造難度比較大，如果不改造優化很難釋放潛力。如果未來整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質的改變.但是大型的藝術區占據着大面積的土地資源,導緻整個區域商業的布局不是很合理,這就導緻了改造優化的難度，實際上您住在這個區域裡，生活配套還要依靠外區，這兩個盤相對季景的成長環境更好一些

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Q:提問:京總，您好。我在朝陽東壩有一套頂層複式，低密度花園小區（容積率0.87），總高5層，戶型不錯，缺點就是不帶電梯（2004年房）。

為方便孩子在亞運村朝外上學，在學校附近租房，未來中學仍要在亞運村（初中）和新北苑（高中）上。幾年來一直過着周中租房、末回大房子的生活。

現在想把頂層複式（值950w)置換成140平以内電梯三居。看了雙井、亞運村、北苑、朝青的南北通透闆樓，感覺都不如現有小區的戶型好，且貴了300多萬，心裡不爽。于是想着幹脆在本小區換一套得了，好處是戶型好，價值低，置換成本在100w以内。

現将心中糾結處向您請教：1、頂層複式不帶電梯的房子，是不是要盡早置換出去？家人一直舍不得換，因為戶型好，面積大（185平），總想再等等，中介說，越等越沒優勢，不好賣。

2、從方便上學的角度，應該在亞運村、北苑、新北苑三處找房，但這三處要麼老破舊、要麼貴（帶學區溢價），勉強在北苑找到一兩個還可以接受的，價格在1300萬左右。還是貴，最好1200萬左右。

五環外140平以内，能貸170萬左右。想問一下，老北苑和東壩本小區，哪個更好？新北苑不敢想，太貴。

3、我在朝陽大悅城附近有個50平公寓，不好賣，最多能180-200萬，租金9000元。要不要賣掉，貼補換房？感覺價位這麼低，還不好賣，倒不如收租，拿它還貸，您說呢？ 以上問題，有勞京總，多謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、先說東壩這個闆塊如何;東壩的優勢是生态環境好,缺點是自身存在很大的硬傷,東壩中路以東基本全是保障性住房 小産權房 回遷房和各種福利房.

未來會增加這個區域的密度,人口結構複雜,整個區域未來的成長性會受限制.東壩現在還屬于概念性的一個區,需要時間養,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間

因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格隻有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質這樣的方法買房，

城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向标,如果這種區域由于政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;

所以城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點并不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,有開發商打廣告炒作,又有政府規劃概念,所以對于現在買新房的客戶是沒有利的,但是對于二手房的業主是利大于弊.

2、頂層複式一般在賣的時候會有折價,沒有電梯的房子同樣也會有折價,中介說的話不可完全相信,因為中介所有的目的都是為了獲取資源促成交易,這樣他們才有傭金可賺,

至于未來有沒有優勢,還是要看這個區域的成長情況,如果區域的利好全部兌現,樓盤跟着漲價,正常的房子賣10萬一平,我頂層的房子比正常的房子便宜一些即可,因為整個區域在漲價,整個小區在漲價,我頂層複式不可能不漲價,頂多是在賣的時候打點折就可以了;所以不存在越不賣越沒有優勢這樣的說法.

3、如果從區域上分析,北苑、新北苑、亞運村就要比東壩更勝一籌了,核心區之所有稱之為核心區,背後的邏輯是“聚焦”,因為隻有“聚焦”價值才穩定, 如互聯網産業“聚焦”的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊; 權貴型“聚焦”的區域;萬柳、亞運村、西城; 資本“聚焦”的區域;國貿、金融街;這些區域因為價值穩定房價才勞靠,購買力充足,房價才會穩健上升.

4、房子漲幅良好的是因為其占據的優質資源多，租金本就不是房産收益的主體，單靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潛力也就一般,建議這波行情出掉把資金利用到選優質盤上

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