共有産權房有弊端?來論雲南省大理白族自治州人民政府8月1日發布《關于印發促進房地産業平穩健康發展的實施意見的通知》《通知》提出，支持房地産開發企業通過“共有産權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的産權，剩餘産權繼續由房地産開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘産權，下面我們就來聊聊關于共有産權房有弊端?接下來我們就一起去了解一下吧!

共有産權房有弊端

來論

雲南省大理白族自治州人民政府8月1日發布《關于印發促進房地産業平穩健康發展的實施意見的通知》。《通知》提出，支持房地産開發企業通過“共有産權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的産權，剩餘産權繼續由房地産開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘産權。

其實，這個《通知》很多關鍵的地方都沒說明。

首先，共同持有的時間多長?如果僅僅是幾個月，那基本上是一個營銷手段。因為購房者可能無法預計自己幾年後的經濟情況，但對幾個月後的情況是能準确把握的。能預計幾個月後能交上餘款，一般來說，不會出太大的問題。

其次，是先期購買的這50%，是否可以貸款?如果可以先期購買的50%産權可以貸款，假設仍然是30%的首付。這就意味着，購房者最初隻要準備15%的資金就可以加杠杆買房了。這實際上是一個非常重大的改變。對購房者而言，在這個政策下，以一小部分資金就能住進新房子，從房産的金融角度來看，就能大杠杆的啟動一次投資。

這個通知還沒說清楚的是，房地産開發商持有的那另一半會怎麼處理。如果開發商自己持有，開發商賣掉一套房子，隻能收回整個房款50%的資金。由于不能及時地完全地回款，對開發商的資金要求就更高了。如果房地産開發商拿着這個另一半産權去銀行抵押貸款，那麼開發商爆雷倒閉了，銀行拿着一半的産權怎麼處理?對銀行而言，本來是分散多個個體的房貸，現在變為了給開發商的貸款，雞蛋都放在一個籃子裡，風險更大，處理起來也更麻煩。房子不可分割，一半産權不能拍賣，隻能賣給房主，房主說沒錢，銀行也不能單獨收走半套房子。顯然，這個資産對銀行來說，是一個很麻煩的資産。

當地政府推出這個政策，某種程度上是在借鑒政府的共有産權房模式，讓群衆可以用更少的資金啟動杠杆，推動當地房地産市場。但需要指出的是，購房者與房地産開發商共同持有，是無法與政府的共有産權房相比的。

政府推出的共有産權保障房，具有保障性住房和商品房的雙重屬性，其中，商品屬性多于保障屬性。在這種模式中，申請人可以先購買保障房的部分産權，比如20%或30%，政府持有剩下的70%-80%。對政府來說，通過出售部分産權，可以回籠保障房建設資金，同時，政府也分擔部分房款，減輕購房者壓力。對個人而言，與政府按照出資比例獲取各自份額的房屋産權，但能同時享有共有産權房屋的全部使用權。

共有産權有順暢的退出機制。達到一定年限後，保障對象可以通過購買的方式，将政府産權部分購買過來，最終将這套房屋變成自己的産權房屋。如果沒有錢支付，可以繼續保持共有。如果想出售自己的部分産權，根據規定，政府可優先回購，并再次提供給符合條件的家庭。

所以，與政府共有産權，不但能夠解決經濟能力相對較差的居民的長期支付能力，也有政府背書，很安全，退出也很方便。但是，與開發商共有，則隻能緩解一時的支付能力不足問題，也不存在退出機制，還存在一定的風險。

共有産權，在“房價将長期上漲”的假設上，一切都沒有問題，購房者會想方設法籌集到剩下的房款；房地産開發商也不慌，購房者沒錢，大不了把房子收回來再買，沒有損失，反而能多賣一些錢。但是，現在這個趨勢已經結束了，除了少數一線城市，其他城市的房價已經很難上漲了，很多地方還會下跌。

而且，購房者買了房子後，價格上漲或維持還好說，履約沒問題。但是，一旦房子價格下降了，購房者就會心生懊悔，雖然從法律意義上已經成交，但産權共有還是會在心理上産生微妙的差異。這種差異在業主群中發酵，就會用房屋質量等方面為理由，要求退房，甚至造成群體事件。這對房地産開發商與當地政府來說，風險都更大。 □劉遠舉

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