“小産權房”最近成了一個焦點，很多政策都對小産權房表明了嚴禁、不允許的态度！

8月11日，北京市政府出台《關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》，其中最引人注目的一條是：“村民一戶隻能擁有一處宅基地，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和宅基地上的房屋，嚴禁社會資本利用宅基地建設别墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規圈占、買賣或變相買賣宅基地等。”有觀點認為，這意味着那些想借助“小産權房”投機發财的想法，可能徹底破滅了！（來源：上海證券報，2020-08-11）

在此之前，自然資源部也下發了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權确權登記工作的通知》，再次重申不得為小産權房辦理确權登記。（來源：自然資源部官網，2020-05-11）

小夏今天就來跟大家一起聊聊，究竟什麼是“小産權房”？為什麼要嚴禁買賣？在多項政策約束下，已經購買了小産權房的人應該怎麼辦？

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“大産權房”與“小産權房”

看到“小産權房”這個詞，大家應該都聽說過，但是具體指什麼樣的房子，可能隻是一知半解。 所謂“小産權房”，其實并不是一個法律概念，而是人們在生活中形成的、相對于“大産權房”的一種稱謂。

由國家頒發産權證的叫做“大産權房”，包括40年産權、50年産權和70年産權。我們平時購買的普通商品房，都屬于“大産權房”。 而“小産權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉鎮政府發的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。所以叫做“鄉産權”，又叫"小産權房"。

小産權房一般又分為三種：

一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

二是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

三是在各類農業園或養老院的别墅。（上述概念來源：陝西法制網，2020-08-12）

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“小産權房”的風險在哪裡？

近年來，随着國内大城市房價的一路上漲，房價相對較低的“小産權房”也開始受到投資者關注。那為什麼一系列政策都在嚴禁“小産權房”買賣？“小産權房”的風險在哪裡？

要回答這個問題，首先得了解“大/小産權房”之間的區别：

首先，“大産權房”有五證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、國有土地使用證、預售許可證），受法律保護，有完整産權。而“小産權房”沒有五證，不受法律保護，隻有部分産權；

其次，“大産權房”拆遷有補償，但“小産權房”業主一般不會得到拆遷安置補償；

第三，“小産權房”一般由土地所在村私自開發，質量沒人監督，存在安全隐患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也容易出現問題；

第四，“小産權房”由于沒有正規的産權證，無法像商品房一樣在銀行抵押貸款、上市轉賣甚至過戶，也不能在房地産管理部門登記備案。此外，買小産權房還不能貸款，隻能一次性付全款。

總結一下，“小産權房”存在的重要因素是因為價格比較便宜，但這種房子隻有居住權、沒有所有權，無法得到法律保障，遇到拆遷的時候往往沒有賠償，不允許被交易，無論是宅基地轉讓還是小産權房買賣都存在較大的法律風險。（上述來源：陝西法制網，2020-08-12；上海證券報，2020-08-11；網易新聞，2020-08-14；《中國質量萬裡行》雜志，2020-07-31）

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已經購買了“小産權房”該怎麼辦？

另外，對于部分已經購買了“小産權房”的人來說，又該怎麼辦呢？專家建議，根據不同的情況應有不同的思路：

第一，如果已簽了合同但尚未取得産權證明，并且該房屋屬于在集體土地上建設，且購房者非當地居民，考慮到可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。

第二，如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的産權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租。

第三，如果是在建集體建設用地上的商品住宅項目，在充分評估市場風險和法律風險之後，則應當按照現有的土地管理規範，完成土地征用手續，并按商品住房項目的規定手續去完善，采取可能的補救措施。（來源：騰訊新聞-天津行通律師事務所，2019-12-06）

最後，大家以後在買二手房時也要小心辨别“小産權房”。 一是看有沒有房産證，二是看能否貸款，這兩個都是區分“小産權房”最直接的方法。

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