房地産開發項目策劃的主要内容?現在中國房地産産業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地産市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地産全程策劃方案"，從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地産行業的運作流程，逐步實施其核心内容包括：，今天小編就來聊一聊關于房地産開發項目策劃的主要内容?接下來我們就一起去研究一下吧!

房地産開發項目策劃的主要内容

現在中國房地産産業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地産市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地産全程策劃方案"，從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地産行業的運作流程，逐步實施。其核心内容包括：

　　1、項目投資策劃；

　　2、項目規劃設計策劃；

　　4、項目形象策劃；

　　5、項目營銷推廣策劃；

　　7、項目服務策劃；

　　8、項目二次策劃。　　

第一部分 項目投資策劃

項目投資策劃是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地産運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味着項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。

　　項目投資策劃可對項目進行定價模拟和投入産出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還可對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

　　1、項目土地性質調查

　　1）地理位置

　　2）地質地貌狀況

　　3）土地面積及紅線圖

　　4）土地規劃使用性質

　　5）七通一平現狀

　　2、項目用地周邊環境調查

　　1）地塊周邊的建築物

　　2）綠化景觀

　　3）自然景觀

　　4）曆史人文景觀

　　5）環境污染狀況

　　3、地塊交通條件調查

　　1）地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

　　2）項目的水、路、空交通狀況

　　3）地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

　　4、周邊市政配套設施調查

　　1）購物場所

　　2）文化教育

　　3）醫療衛生

　　4）金融服務

　　5）郵政服務

　　6）娛樂、餐飲、運動

　　7）生活服務

　　8）娛樂休息設施

　　9）周邊可能存在的對項目不利的幹擾因素

　　10）曆史人文區位影響　　

二 區域市場現狀及其趨勢判斷　　

　　1、宏觀經濟運行狀況

　 1）國内生産總值：第一産業數量、第二産業數量、第三産業數量、房地産所占比例及數 量

　 2）房地産開發景氣指數

　 3）國家宏觀金融政策：貨币政策、利率、房地産按揭政策

　 4）固定資産投資總額：全國及項目所在地、其中房地産開發比重

　 5）社會消費品零售總額：居民消費價格指數、商品住宅價格指數

　 6）中國城市房地産協作網絡信息資源利用

　 2、項目所在地房地産市場概況及政府相關的政策法規

　 1）項目所在地的居民住宅形态及比重

　2）政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

　　3）政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

　　4）短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃

　　3、項目所在地房地産市場總體供求現狀

　　4、項目所在地商品住宅市場闆塊的劃分及其差異

　　5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

　　6、商品住宅客戶構成及購買實态分析

　　1）各種檔次商品住宅客戶分析

　　2）商品住宅客戶購買行為分析　　

三 土地SWOT（深層次）分析

　　1、項目地塊的優勢

　　2、項目地塊的劣勢

　　3、項目地塊的機會點

　　4、項目地塊的威脅及困難點　　

四 項目市場定位　　

　 1、類比競争樓盤調研

　　1）類比競争樓盤基本資料

　　2）項目戶型結構詳析

　　3）項目規劃設計及銷售資料

　　4）綜合評判

　　2、項目定位

　　1）市場定位：

　　2）區域定位

　　3）主力客戶群定位

　　4）功能定位

　　5）建築風格定位

五 項目價值分析　　

　　1、商品住宅項目價值分析

　 1）商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：

　　選擇可類比項目

　　确定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

　　分析可類比項目價值實現的各要素之特征

　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

　　根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

2）類比可實現價值決定因素：

（1）類比土地價值

　 A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異、教育和人文景觀的差異、各種污染程度的差異、社區素質的差異

　 C 周邊市政配套便利性的差異

（2）項目可提升價值判斷

　　A 建築風格和立面的設計、材質

　　B 單體戶型設計

　　C 建築空間布局和環藝設計

　　D 小區配套和物業管理

　　E 形象包裝和營銷策劃

　　F 發展商品牌和實力

　（3）價值實現的經濟因素

　　 A 經濟因素

　　 B 政策因素

　　2、項目可實現價值分析

　　1）類比樓盤分析與評價

　　2）項目價值類比分析：價值提升和實現要素對比分析、項目類比價值計算　　

六 項目定價模拟

　　1、均價的确定

1）住宅項目均價确定的主要方法：

（1）類比價值算術平均法

（2）有效需求成本加價法

　　 A 分析有效市場價格範圍

　　 B 确保合理利潤率，追加有效需求價格

　　運用以上兩種方法綜合分析确定均價

　　2、項目中具體單位的定價模拟

　　 1）商品住宅定價法：

　　差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、随機系數）

　　 2）各種差異性價格系數的确定：

　　确定基礎均價

　　确定系數

　　确定幅度

　　3）具體單位定價模拟　　

七 項目投入産出分析　　

　　1、項目經濟技術指标模拟

　　1）項目總體經濟技術指标

　　2）首期經濟技術指标

　　2、項目首期成本模拟

　　 成本模拟表及其說明

　　3、項目收益部分模拟

　　 1）銷售收入模拟：

　　 銷售均價假設

　　 銷售收入模拟表

　　 2）利潤模拟及說明：

　　 模拟說明

　　 利潤模拟表

　　 3）敏感性分析：

　　 可變成本變動時對利潤的影響

　　 銷售價格變動時對利潤的影響　　

八 投資風險分析及其規避方式建議　　

　　1、項目風險性評價

　　 1）價值提升及其實現的風險性：

　　項目的規劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值

　　項目形象包裝和營銷推廣是否成功

　　2、資金運作風險性

　　 1）減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低财務成本

　　 2）對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間内實現資金回籠

　　3、經濟政策風險

　　 1）國際國内宏觀經過形勢的變化

　　 2）國家地方相關地産政策的出台及相關市政配套設施的建設　　

九 開發節奏建議　　

　　1、影響項目開發節奏的基本因素

　　1）政策法規因素

　　2）地塊狀況因素

　　3）發展商操作水平因素

　　4）資金投放量及資金回收要求

　　5）銷售策略、銷售政策及價格控制因素

　　6）市場供求因素

　　7）上市時間要求

　　2、項目開發節奏及結果預測

　　1）項目開發步驟

　　2）項目投入産出評估

　　3）結論　　

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