文/劉策

随着金融去杠杆逐步深入，房地産資金鍊已經岌岌可危，很多房企經營困難，賣股權賣項目成為不得已的選項。而在這個過程中，就有很多開發商瞅準了這個機會，通過收并購聲名鵲起，大家比較熟知的像融創、陽光城等。行業并購潮下，優秀且現金流充裕的企業都想能夠分一杯羹，那麼怎麼提升自己的收并購能力呢？

今天給大家分享一個案例，之前都默默無聞，他的成名是最近這一兩年的事，這幾年銷售額增長很快，行業排名上升的很猛，迅速到達了大家的視線，這就是福晟集團。福晟集團2017年新增土儲全國第七，并購能力全國第三。

究其原因，是因為福晟背後有一隻并購王牌團隊——飛虎隊。接下來我們從飛虎隊組織模式、運作模式、激勵機制等方面進行詳細說明：

一、 “飛虎隊”組織模式

飛虎隊第一個特點，那就是陣容強大，飛虎隊總人數約300人，福晟為什麼要建立這麼龐大的一個團隊？成本劃不劃得來？這關鍵要算大帳，假如1個億招100個人，能夠多拿一塊好地，這一個億就賺回來了，這是背後的邏輯。

除了陣容強大，福晟也将飛虎隊置于至高無上的位置，福晟董事長潘偉明親自擔任飛虎隊總司令，飛虎隊由三個層級組成，董事長任總司令，區域董事長/總裁任大隊長，城市總任中隊長。分成全面統籌、決策層、實施層三個層級。

集團主席潘偉民任總司令，負責全面指揮統籌，集團總裁郭國強任政委，負責戰略研究、土地政策、城市進入标準。決策層設三類大隊，分别為8個區域大隊（福建、天津、深圳、鄭州、珠三角、長三角、長沙、武漢），1個支援大隊和1個機動大隊，其中區域大隊長為各區域集團董事長/總裁，負責對收并購項目的最終決策；支援大隊由集團法務和财務的分管高管組成，作為主席的代理人，進行現場支援，把控決策風險；實施層面，區域中隊長為各城市公司總經理，全面負責、協調區域集團和城市公司資源，飛虎隊員由投資、财務、法務、融資、資金等人員組成，負責具體投資和協調工作。

二、 “飛虎隊”運作模式

飛虎隊第二個特點，就是效率高，推進速度快。收并購項目投資決策流程分為研判、推進、落地、投後四個階段，其中：

研判階段主要由城市公司負責，主責人為城市總，工作内容包括項目盡調、資金測算、設置交易結構等基礎工作，城市總可随時調動區域、城市公司的投資、财務、法務、融資等相關部門随時給予協同和支持；

推進階段由區域集團負責，主責人為區域總裁，工作内容包括審核研判報告、确認交易方式（現金 物業），城市總、區域專業負責人應随時給予支持；

落地階段是投資決策的關鍵一環，由集團、區域和城市公司共同負責，其中，集團層面将出動支援大隊，負責現場風險把控，修改、确定交易正式協議；城市公司負責在現場與交易方修改協議，敲定交易細節，并确認中介費支出事宜；區域總裁則負責最終的決策判斷；

投後階段主要由城市公司負責，主責人為城市總，如負責在投資完成後的3個月内以開發貸、并購貸收回自有資金。

三、 “飛虎隊”激勵機制

飛虎隊第三個特點，就是人員幹勁大，積極性高，這主要源于福晟短中長結合的激勵機制。飛虎隊在集團、區域、項目層面均推行了不同的激勵措施，集團層面為股權激勵，區域層面為事業合夥人 項目跟投，項目層面為拿地激勵 項目跟投。

第一，推行免費的股權激勵：福晟集團拿出20%幹股免費贈送給事業合夥人，并于工商處登記，其中12%是區域平台，8%在集團平台。激勵對象目前包括飛虎隊政委郭國強、各大隊長潘俊鋼、何健華、曾輝強、黃韶海、朱蕾、譚文華在内共15位高管；

第二，在集團、區域、城市層面均推行項目跟投，通過跟投一方面讓内部各職能口在統一的利潤和現金流目标下念成一股繩，打破部門壁壘，另外也降低集團管控壓力和決策風險，讓項目跟投人員共享共擔。目前項目整體跟投比例為20%-30%，其中，集團占比5%-10%，區域集團占比5%-10%，城市公司占比5%，飛虎隊大隊長強制跟投5%。

為了解決跟投資金問題，福晟會給予配資，集團配資的基本利率為10%，本金退還節點分為兩個，一是融資款項到位放款，二是現金流回正，在融資款到位就返本，一方面激勵項目盡快融資，降低集團自有資金支出，另一方面，也激發了大家跟投意願，因為返本早，同樣的資金就可以跟投更多的項目，資金周轉就上來了。

另外，為了鼓勵快周轉，福晟還會針對快周轉和慢周轉項目給與不同的拿地獎金，能夠馬上開盤的項目獎金是一般項目的5倍以上，這就和集團整體快周轉戰略合拍了。

總之，福晟飛虎隊之所以在行業名聲鵲起，主要是因為：第一，團隊強大，内部職能分工清晰，權責明确，且區域總裁等決策人員的投資綜合能力全面、突出，加上區域、城市公司的投資人員、财務、法務、融資、資金等專業人員基本上圍着投資轉，随時協同、支持收并購工作，為飛虎隊收并購的開工作帶來了專業、效率，；第二，投資決策流程短、決策會議少、決策效率快，第三，激勵到位，飛虎隊隊員積極性高，這三點是值的行業企業學習和借鑒的。

作者簡介：劉策，系廣東省房地産協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動産學院客座教授，曾主編或參編房地産行業暢銷書5部，先後對話數百位地産生态鍊總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。

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