限競房棋過中局

不限價商品房土地分化嚴重！

2019年北京樓市有倒春寒也有小陽春，整體看數據，成交量是明顯活躍了。市場數據看2019年截至日前簽約商品房住宅達到了33595套，當然，相對競争激烈的主要體現在限競房領域。

市場平穩趨勢下，房企拿地依然積極。特别是随着土地供應結構的變化，不限價商品房地塊在2019年有所增加。

2017年截至日前，北京合計成交與挂牌的所有商品房住宅地塊一共124宗，其中不限價的商品房住宅地塊一共18宗占比僅14.5%！

而這18宗不限價地塊，可以說差異非常大！

仔細分析這18宗地，其實可以看出不限價商品房住宅地塊的差距非常大！

18宗地塊裡面有9宗是郊區地塊，隻有9宗是城區地塊，其中石景山已經成交了2宗還有2宗，11月29日，繼中海 首鋼聯合體以51億元底價競得古城南街東側地塊後，石景山同區域再挂兩宗地塊，再度引發市場廣泛關注。

此次挂牌出讓的兩宗用地同樣位于北京市石景山區古城南街東側（首鋼園區東南區），為1612-759和1612-757地塊，其對應的建設用地面積為2.68萬平和2.33萬平，對應起始價分别為31億元和27億元，地塊未限定未來房産銷售價格,而且也沒有“9070”的限制。而這2宗地塊将在2020年1月3日開始拍賣，已經有多家開發商表示了關注！

這兩宗地塊可以說是未來幾個月裡，北京最好的地塊，純粹的R2住宅地塊，沒有配建，相比待售的另外兩宗不限價住宅地塊位于懷柔、順義，這2宗城區不限價住宅地塊，屬于市場稀缺供應。

石景山的高光時刻！

土地供應并不多，但市場成交則出現了井噴，這體現了在最近幾年這個淡季購房者依然在積極的選擇石景山這個區域。

石景山在2019年截至12月5日的全北京市場裡成交占比高達9.8%，在可以說刷新了過去10年的記錄，3000多套的市場成交也是曆史最高記錄，2019年來11個月的市場成交量相當于過去6年的總和！

石景山地區為什麼受到房企和購房人群的青睐？

首先：由于石景山自身的區位優勢，包括位于長安街西延線獨特的便利交通，日趨配套的商業、教育、醫療規劃，其他城區無可比拟的城市淺山資源。

其次：石景山地區固定資産投資增速排名城六區第一，同比增長11%。而石景山地區1-10月份的商品房銷售面積同比增長高達124%。

第三：是由于近年來石景山經典大盤不斷創造“單盤銷量破百億”的神話，點燃房地産投資熱情，塑造出最具投資潛力的“京西價值窪地”的市場認知。

門頭溝的新盤均價多數已經超過6萬每平，更有個别項目直逼7萬，而配套更好，位置更優的石景山房價沒有理由低過門頭溝。

同時，石景山的次新二手房早已超過7萬每平，比如中海金石公館在2018年的成交價都高達7.4萬，二手房遠洋沁山水已經達到8萬。而且，即便價格較高，中海首鋼·長安雲錦，中海寰宇天下仍創造出單盤破百億的可觀銷量。因而随着石景山乃至全北京的新房價格逐漸放開，未來石景山的新房價格預計會全面步入7萬 的新時代。

即将出讓的這2宗古城南街東側地塊位于長安街延線上，緊臨地鐵1号線，是城區中難得的臨地鐵項目，交通便利性自是不言而喻，其樓盤建成後的增長空間更是前景可期。

古城南街附近道路一直是石景山重點的道路規劃項目，今年十一前夕，古城南街與蓮石路連接的匝道,雙方向順利通車。這條貫穿南北，連接蓮石路與長安街西延線的城市主幹路，成為石景山南北交通的動脈。據當地居民反映，古城南街開通後，上蓮石路快多了，以前要走5環或者4環盤橋上蓮石路，現在走古城南街，10分鐘就上去了。

并且随着冬奧會臨近，有着“冬奧服務保障”功能定位的石景山，或成最大赢家。據悉，冬奧會規劃會大幅度提升城市和地區整體基礎設施，包括地鐵線路的建設和開通，城市主幹道和長安街西沿線貫通等等。

石景山新挂牌的這兩塊地不限價，品牌溢價能力強，溢價空間大，可以給房企更多盈利空間，的确是一個實力房企抄底的大好時機。到底誰能在2020年搶到這兩宗寶地？讓我們拭目以待！

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