房産市場相對于很多企業來說更加的需要稅務方面的處理。所以今天我們钇财稅就來為您解讀一下房地産企業增值稅所得稅問題及相關條例。歡迎閱讀！

房地産企業增值稅所得稅問題及相關條例解讀

　　增值稅納稅義務：

　　增值稅比較複雜，且各地執行不一緻，再且稅收征管與稅務稽查處理方式也不一緻。

　　具體如下：根據《房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅征收管理暫行辦法》：第14,15條，納稅人銷售自行開發的房地産項目按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（财稅〔2016〕36号文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間。财稅〔2016〕36号：第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

　　（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資産、不動産過程中或者完成後收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同确定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未确定付款日期的，為服務、無形資産轉讓完成的當天或者不動産權屬變更的當天。

　　從以上法條判斷，銷售不動産納稅義務發生時間應當為《房屋預售/銷售合同》約定的付款日期，未約定的按照權屬變更當天。如果按照預售賬款來理解七、納稅人采取預收貨款方式銷售貨物（特定貨物除外），為貨物發出的當天。

　　八、納稅人采取預收貨款方式，生産銷售生産工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等特定貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。應當按照書面合同約定（也就是銷售合同或預售合同）的收款日期。

　　實務中，一般按照《财政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》規定處理，也就是預售的房屋，按照預售價款3%預繳增值稅，等到交房時/或開具發票時結轉收入并補繳未交清的增值稅，現售的房屋，直接按照11%或5%确認增值稅納稅義務并交納增值稅。

　　這樣處理雖然與36号文的納稅義務發生時間沖突，但比較符合現實情況，且方便征管，也是全國各地普遍采用的方式，但有時稅務稽查可能會按照36号文規定收到預收款時全額确認納稅義務發生，實務中比較有争議。第二節預繳稅款第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：

　　應預繳稅款=預收款÷（1 适用稅率或征收率）×3%适用一般計稅方法計稅的，按照11%的适用稅率計算；适用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

　　所得稅納稅義務發生：所得稅納稅義務規定比較清晰，根據《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》，第六條企業通過正式簽訂《房地産銷售合同》或《房地産預售合同》所取得的收入，應确認為銷售收入的實現，具體按以下規定确認：

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售開發産品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，确認收入的實現。

　　（二）采取分期收款方式銷售開發産品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日确認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日确認收入的實現。

　　（三）采取銀行按揭方式銷售開發産品的，應按銷售合同或協議約定的價款确定收入額，其首付款應于實際收到日确認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日确認收入的實現。第九條企業銷售未完工開發産品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　開發産品完工後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。實務中，收到預收款時，就按照預售的房屋全額确認收入，隻不過是按照預估的毛利率先确定預繳的應納稅所得額，到竣工後再按照實際情況計算應納稅所得額交稅。

　　房地産企業增值稅所得稅問題及相關條例我們就說到這裡，希望對您有所幫助。多謝閱覽！

　　注意：本文所述内容僅供參考，一切都以钇财稅顧問所述為準。

　　聲明：本文圖片來源于網絡

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