1、問：莊哥你好，我手上無房票，本來打算購公寓以收租金為主儲備資産，但聽老師說公寓不值得投資，現考慮用親戚的名額，是不是雙方去律師處公證協議就可以了？請問該如何操作？謝謝！

答：代持最大風險是人品。風險控制：代持協議 抵押 長租協議 授權委托協議四項 目的是證明實際出資人及産權人是你，代持人不能出售，你可以不經過代持人同意出售 給代持人10%的利潤，分期付款。

2、問：老師請教下，我看中龍崗萬科天譽二期，一種戶型是66平挑空70年産權公寓235萬，另一種是450萬住宅，考慮投資出租，您建議買哪種呢？主要是手上資金隻有180萬左右，孩子的意見是以後不想住太舊的盤。

答：你好，萬科天譽是龍中的标杆樓盤，坐鎮區域行政文化中心，周邊各種便利無需贅叙，勝在配套全面。如果是考慮自住買70年大産權的純住宅産品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓漲幅非常弱，加上交易稅費很高，未來的升值潛力肯定不如住宅産品。如果喜歡環境好的次新盤，大運很多低密度社區可以好好挑挑。

3、問：您好，我之前付費加過其他的大伽，沒有得到具體指導，隻有您這邊能給出解決方案，感謝！我的個人情況是這樣的：1.松崗沃爾瑪一套小3房自住2014年入，現市值490萬，欠款70萬。2.福田八卦嶺老破小一套2016年入，現市值260萬，欠70萬。福田這套小學可以，荔園東或圓實，但初中不太行，現正在建初中，校名沒公布，2022年招生，若公布後，應該還會漲一波。3.兩套一起做了增值加按，年前和親戚一起在福田同小區各出50%全款入了一套 ，準備三年後出掉。4.沙井海岸城地鐵附近小産權小房一套市值70萬。5.大嶺山沁林山莊一樓美墅一套2016年初225萬入，現市值400萬，喜歡光線好兩層帶前庭後院。有兩個孩子，請您幫忙分析下是否需要置換？

答：你好，沙井小産權漲幅非常弱，建議出手置換成住宅産品。大嶺山承接松山湖人口外溢，如果未來考慮自住可以保留，加按融資。如果是純投資，不考慮自住，建議出手。未來東莞的房價天花闆會比深圳低很多。你們是二胎，買九年制和雙學位的樓盤更合适。兼顧小學和初中直接買九年一貫制的學區，一步到位。推薦景田外國語，明德實驗，深高，百花實驗，僑香外國語，南二外海德，南外高新，南外科華，南海實驗，麒麟實驗。除此之外，可以關注福田保稅區的雙學位，比如朗庭豪園，麗港灣。

4、問：請問莊哥，資金400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍台公寓？老師有什麼建議?

答：在我們成為土豪之前多念幾遍：不要買公寓、不要買公寓、不要買公寓。鹽田能不能買，主要從内生需求，外溢需求，以及深圳還有第3種需求，投資需求來看。鹽田的主要産業是港口物流以及小打小鬧的旅遊産業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第2，外溢需求。8号線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由于寫字樓老舊，城市建設過早，曆史包袱重，産業隻剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對于深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊，海的那邊，鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算是一個好标的。

5、問：老師您好，已付費咨詢。預算420萬買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位兼顧投資，福海苑您覺得合适嗎？是否還有其他樓盤推薦？

答：你好，南海中學隸屬于南山實驗教育集團旗下，學校位于月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍内雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬于前海最好的學校，在南山屬于第一梯隊的學校，在全市屬于第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心闆塊，未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。交通便利，區域内目前有1，5，11号線通勤，預計今年12月9号線西延線開通，12号線2022年通車，随着時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變得更好。

南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學隻招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、彙賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。感謝付費咨詢！

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