今年，是自住群體買房的最佳時機。

為什麼？主要三點原因：一是“房住不炒”牢牢定調，炒房客基本已經退場，擾亂市場行為大大減少；二是新盤庫存量超7.5萬套，樓市進入買方市場，同一闆塊甚至多盤激烈競争，做品質、降首付，連頭部闆塊都降低購房門檻，上車挑房好時機；三是房貸利率一再下調，南京已經有銀行首套房利率下跌至4.9%，買房成本正在降低。

提到買房，不得不說到預算。在南京，如果你既要新盤，又要配套，小區品質又不能太低，總價300-350萬，均價3-3.5萬/㎡左右，基本屬于剛需及剛剛進入改善的選擇範疇。

2022南京房價金字塔 僅供參考

今天，我整理買房人最關心的一些市場問題，進行簡答，并針對300-350萬内預算的人群，推薦幾個最适合的上車盤。

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首先，針對當下南京買房人最關心的幾個問題，做一個簡答：

1、南京限購松動？網傳溧水取消外地戶籍限購，是真的嗎？

樂居新媒體第一書緻電溧水區房管局，工作人員對此沒有否認，非南京戶籍，可以帶着身份證和戶口本，來開購房證明，購買首套房，但是二套房的話，要走人才購房政策。

2、二季度，南京樓市是否會回暖？

取決于疫情和市場環境。3月份樓市受疫情影響嚴重，多盤延後開盤，但買房人自住需求迫切性強，或将在二季度集中釋放。另外，線上“雲選房”模式的推出，也一定程度上防範了疫情幹擾因素。

3、為什麼“冷熱不均”現象，越來越嚴重？

“冷熱不均”确實存在，優質改善盤賣的特别好，一些遠郊剛需盤鮮有人問津，屬于正常現場，并且樓市越是降溫，“冷熱不均”現象越明顯。簡單舉個例子，好比早高峰的地鐵，擁擠的情況下，有個座位空缺大家就會立馬坐下，反而地鐵沒人的話，你會思考後選個喜歡的位置坐。所以，品質好盤，該出手就出手，收官就沒有機會了。

4、全國各地都在救市，南京會跟進嗎？

個人認為有必要跟進。因為當下南京的限購、限貸政策，是市場火熱時期政策了，不是太匹配目前的行情，可以适當開口，刺激需求，早日恢複樓市良性循環。

5、購房終極疑問，到底應該怎麼選？

根據大多數人的購房經驗，一看闆塊，選擇有實質性規劃或已經落地的闆塊，比如河西南、河西中、雨核等等；二看品牌，目前來看央企、國企更穩重，一直口碑很好的私企品牌也可以；三看産品本身，戶型、裝修、配套、價格是否和自己的需求匹配。

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近五年，南京購房門檻其實一直在默默上漲。在我印象中，2017年左右，首付80萬，你就能買到江甯核心，小龍灣地鐵盤龍湖春江郦城，南站闆塊的毛坯的中交錦緻等；随着土拍集中供地以及毛坯限價的不斷提升，現在，即使你手握100萬首付款，也會被無情的劃入剛需群體，剛剛進入改善階段而已。

選擇多了，自然就要挑一挑，下面幾個300-350萬的新盤，是我認為價格與品質雙重兼顧，性價比顯著，剛需或剛改不妨看一看。

1、仙林湖-中海觀文瀾

加包後放風價：約3.8萬/㎡

戶型面積：約89㎡起

總價：加包約340萬起步

銷售動态：已公開售樓處和樣闆間，本月即将首開

項目亮點：央企中海，超值裝修包，仙林湖過硬配套

相較于其他房企，央企中海更擅長叠代創新和差異化競争，觀文瀾起步89㎡，小區無底躍設計，總價約340萬起步，可以說是區域首改客群的福音。

這裡想重點強調一下精裝标準，約2000元/㎡左右的包，都是品牌用材，性價比可以說很高了，首付可能會有驚喜。

包括大金中央空調、百朗新風、博世地暖三大件，全屋牆布；選用方太廚房竈具，漢斯格雅衛浴、唯寶台盆和馬桶、羅格朗插座、開關面闆等；陽台采用三玻兩腔，封閉交付，并且室内配有一鍵智能總控系統。

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約340萬起步的89㎡戶型，三室兩廳一衛設計，南向獨立陽台不與房間連通，戶型方正，功能間實用，對剛需非常友好，想看樣闆間的可以直接去售樓處。

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交通 商業 公園 醫療 教育，仙林湖“五位一體”配套，幾乎集齊所有生活所需資源，地鐵2、4号線，萬達茂，仙林湖公園，金陵小學中學等，同樣是3.5-4萬/㎡的價格，如此醇熟配套甚至秒殺很多“新一線”闆塊。

萬達茂商場實拍

2、雨花中央科創生活區-金基雅玥

加包後放風價：約3.6-3.7萬/㎡

戶型面積：約97㎡起

總價：加包約350萬起步

銷售動态：已公開售樓處和樣闆間，預計5月首開

項目亮點：金基高品質，緊鄰軟件谷河西南，高端會所

上周六（4.9），金基城南純新盤雅玥，正式公開97、137㎡升級裝修樣闆間，精裝标準參照金基嘉玥配置，博洛尼玄關櫃、客廳背景為岩闆，日立中央空調、威能地暖鍋爐、新風為金基定制。廚房竈具為方太和老闆，配備洗碗機。主卧高儀智能馬桶和花灑，陽台配電動晾衣架等。

據了解，項目品質參照嘉玥标準建造，園林綠地更是達到了約3.8萬方。

預計5月首開3、6号樓216套房，含包放風價約3.6-3.7萬/㎡，預計3成首付起。

建面約97㎡三房兩廳一衛：該戶型三開間朝南，格局方正，尤其是約9.6米客廳，視野非常開闊。餐客廳一體化設計，開闊格局，暢談區與就餐區互不打擾。南向約6.4米雙陽台，大面積玻璃幕牆 超大窗牆比，室内采光充足，後期封閉交付。

以下是約97㎡樣闆間實景：

廚房預留了雙開門冰箱位置：

陽台大面積窗戶封閉交付：

主卧為大面積玻璃：

衛生間高儀台盆馬桶與花灑：

目前，項目參觀接待設置在金基嘉玥售樓處，後期還将在項目9#打造實景樣闆間和示範區。值得一提的是，金基雅玥内部将打造業主專屬會所，這也是區域唯一。

金基雅玥所在的中央科創生活區闆塊，區位優勢明顯，距離河西南、軟件谷等一步之遙。也是主城房價窪地。

3、江北城南中心-天悅錦麟

加包後放風價：約3.2萬/㎡

戶型面積：約97㎡起

總價：加包約310萬起步

銷售動态：已開盤，目前已有97~135㎡戶型房源在售

項目亮點：南京首個大悅城，雙地鐵環繞，後期規劃充足

天悅錦麟是由新希望和大悅城共同打造的，兩家都是實力不凡。

新希望作為剛進駐南京兩年開發商，已經開發了12個項目，而大悅城一直在全國商業領域有極高的知名度和影響力，而大悅城商業綜合體成為新南京地标。

自帶55萬方标杆級商業綜合體，南京首個14萬方的大悅城商業綜合體，還是值得期待的。

交通上，距離已經通車的10号線萬彙城站約2千米，緊靠地鐵待建設的11号線森林大道站約100米。

自然景觀就在門口，項目在城南河北面，能看到河景，而且城南河南北兩側，都将會打造一個濱水濕地公園。

97平做出一個零浪費的戶型，雙衛、方廳、雙開間大陽台，主卧還有衣帽間，實現了110平的功能空間。

4、江甯麒麟-星河鐘山盛世

毛坯銷售限價：27600元/㎡

戶型面積：約99㎡起

銷售動态：預計5月底6月初上市

項目亮點：甯句城際旁，低密小高層，商業一街之隔

3月11日，位于城東麒麟門的星河G127項目，案名定為星河·鐘山盛世。項目規劃打造建面約99、115㎡戶型，項目售樓處預計5月份正式公開，預計5月底6月初上市。

根據前期規劃，該項目拟建6棟11層小高層、商業及相關配套用房。此前曾有消息稱，項目預計2022年5月底上市。

效果圖

星河G127項目位于城東麒麟門闆塊，與S6号線甯句城際麒麟門站相距不遠。商業優勢比較明顯，一街之隔便是已經開業的麟珑彙，盒馬鮮生、麥當勞等均在此處。綜合體麒麟寶龍廣場目前正在建設中，該項目建面約23萬方，正式開業後将進一步豐富區域配套。

圖源 住在南京網

項目前身是麒麟G127地塊，在2021年11月25日，被星河以底價6.6億元拿下，樓面價約14811元/㎡，毛坯銷售限價27600元/㎡。

此外，1公裡範圍内擁有居住小區約17個、幼兒園8所、小學兩所、中學一所，産業園2座，同時擁有區域工業集中區，整體氛圍還是比較成熟的。

5、燕子矶新城-頤和四季府

加包後放風價：約3.6-3.7萬/㎡

戶型面積：約89㎡起

總價：加包約320萬起步

銷售動态：預計本月公開售樓處和樣闆間

項目亮點：頤居建設（南京本土國企開發商），純新盤，燕子矶新城

繼華發四季雅築之後，城北純新盤頤和四季府近日公開萬谷慧和燕子矶花園城城市雙展廳。

項目前身為燕子矶G119地塊，拟建8棟28-33F高層住宅、商業，将打造建面約89、108、128 140㎡戶型産品。

由頤居、華發聯合開發，頤居操盤，毛坯限價32000元㎡，含包放風約36000 -37000元/㎡。預計4月公開售樓處和樣闆間，地點就設在原燕熙台售樓處。

效果圖

經典的89㎡三房兩廳一衛的小三房設計，從戶型圖看，餐廳北面開了窗戶，增加了采光性和通透性。

頤居G119地塊西側就是華發G82地塊，南側緊靠着已經收官的燕熙台，西側靠着南京師範大學附屬中學燕子矶新城幼兒園、小學、初中，省人民醫院燕子矶分院就位于地塊北側，同時地塊東南側規劃有幼兒園、社區中心，周邊有南京泰晤士學校、南京外國語學校仙林分校等，教育資源豐富。

此外，地塊距離在建地鐵1号線北沿線笆鬥山站、6号線燕江新城站直線1公裡以内，距離地鐵7号線也不遠，未來交通便利。

03

1、搞懂房産領域的專業名詞

公攤面積：公攤面積主要包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積。其二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆加上外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。一般高層的公攤面積比例應該在24%-30%之間，這樣既保障了公共區域的人性化，住戶也擁有适度的空間。

得房率：得房率作為買房比較重要的一個指标。就是指可供住戶支配的面積與每戶建築面積之比。一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%。其與公攤面積有着直接聯系，與小區的相關配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那麼就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒适度、電梯間的數量等，所以樓盤的得房率也需要一個度。

容積率：容積率就是指項目規劃建設用地範圍内全部建築面積與規劃建設用地面積之比，比如：一個小區内有100套住房，每套住房的建築面積為100平方米。該小區占地總面積為5000平方米，則該小區的容積率為2。容積率越小，這個小區生活的舒适度就越高。

小區綠化率：主要是指綠化面積與項目規劃建設用地面積之比。主要針對的是投影覆蓋而言。而還有一個概念是綠地率，主要是指小區各類綠地的總和與居住區用地的比率，其主要是針對種植面積而言。所以小區綠化好不好，主要看的是綠地率而不是綠化率。

2、關注樓盤實際的贈送面積

不少地段好、配套優的樓盤，價格也相當貴。那麼，它們憑什麼吸引人們購買呢？答案就是送面積。有些樓盤的贈送面積甚至可以高達30％，如果按實得面積計算，事實上單價并不很高。

所以在挑選樓盤時，不要隻看銷售面積，還要仔細算算你的房子送了多少面積出來，實際單價到底是多少。然後你就可以知道，這個樓盤到底值不值得購買了。

3、怎麼看開發商質量？

建議選擇央企國企，或者好口碑的開發商。一般好的開發商手裡都有充足的資金，所以在小區實景、室内外建築細節和建築元素以及園林設計上都會有好的呈現。所以選好開發商，不論是在前期施工還是後期的物業管理都會盡心盡責。那麼未來的小區也不會差。

4、看房時如何看建築質量？

一般情況下，高層的建造标準、建造質量要高于多層。普通多層住宅一般為磚混結構，而高層住宅由于是鋼筋混凝現澆，地基深而結實，牆體厚實，不滲水，抗震性能好于多層，整幢大樓不會下沉變形;而且折舊年限長。

5、怎麼判斷小區氛圍好不好？

一般規模大的小區的建築面積都在三十萬平方米左右，這種小區一般比較有保障，因為面積大可以容納更多的配套設施，且更有小區環境。

除此之外，購房者對小區現在、未來的規劃是怎樣也要有所了解。例如樓盤規劃設計是否人性化，戶型是否實用、精緻、典雅、南北對流、戶戶有景，是否實現人車分流等等。當然，小區的配套設施和物業管理質量如何是否能及時到位也要注意。

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文章來源:樂居買房

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