在當下這個“大浪淘沙”的階段，傳統意義上的房企正在悄然發生着變化

最近我偶然翻看1-8月的新增貨值榜單時，發現了一件挺有意思的事

在一衆地産公司裡出現了一個異類

地鐵公司

在我們過去的印象裡，與地鐵公司相關的更多是做着與地鐵軌道等交通運輸的業務

而現在，這些賣着幾塊錢地鐵票的公司們，正在崛起為強勢的開發商

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世界上最會賺錢的地鐵公司其實就在我們國家

一提起地鐵公司，我想大家的第一反應就是每天上下班擠到爆的地鐵了吧

能有如此客流量的地鐵公司還能虧錢

實際上，全球90%的地鐵線都是在虧錢的

說到客流量，我國當前一共有43個城市擁有自己的地鐵，總裡程長達8305.45公裡，再加上一二線幾千萬的常住人口，客流量自然是巨大的

我們再來看看各城市地鐵公司的營收數據，其實還真挺好的

注：因上海地鐵幾乎每條地鐵都有獨立的運營主體，并不是統一口徑的财務數據，所以并未統計

單看營收，北京、深圳、廣州、武漢四座城市的地鐵運營公司年營收均突破百億

排名第一的北京地鐵2021年營收将近170億，大緻約等于同年B站的水平，一家地鐵公司的營收幹到了互聯網的水平

如此看來，地鐵公司不該是賺錢才對嗎

但撇開成本和開銷隻談營收就是耍流氓

先不說地鐵本身的造價，光是每天地鐵的運營就不是一筆小數目

2018年中國内地城軌交通平均單位車公裡運營收入為17.2元，運營成本為23.8元，也就是說

地鐵每開出一單位車公裡，就要虧損6.6元

所以，如此高的營收其實是有點虛胖的，那地鐵公司靠什麼維持自己的利潤

圖片來源：有數

2021年，花在23家地鐵公司的政府補助共計563億元，光一個北京地鐵一年就拿了近215億

而把這些政府補助部分扣完以後，還能夠盈利的也沒剩幾家了

但是

還有一家地鐵公司的畫風，卻是這樣的

這是香港地鐵的2021年年報數據，不僅營業收入同比增長11%

可怕的是，港地的稅後利潤高達97億港元（約86億人民币），注意是稅後

放眼全世界，真要說不靠補貼就能自食其力的除了我國的香港地鐵，就是美國的紐約地鐵了，但即使是紐約地鐵，也是時斷時續

更加值得注意的是這個數字，扭轉為盈300.77%

那麼，到底是什麼，讓香港地鐵實現了如此巨大的逆勢增長

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香港地鐵的真正身份，其實是地産大佬

這是香港地鐵2021年的年報

這裡有兩個關鍵點可以關注一下，首先2020年受封關影響，總收入有所下降後，但2021年整體下行的情況下，香港地鐵反而漲了

再者，香港地鐵漲在哪，右側的數據給了我們很好的答案，物業

正是由于物業發展部分利潤增長70%，幫助港鐵公司在期内扭虧為盈

要知道，香港地鐵是最早提出“地鐵 物業”模式的地鐵公司

什麼意思

地鐵公司最大的優勢是什麼，當然是修地鐵

所以通過開發鐵路上蓋及周邊土地，以商業原則經營鐵路來獲得所需資金，這就是香港地鐵發家緻富的原因所在

聽起來好像并沒有什麼特别的

但是在這套邏輯下還有一個隐藏概念：香港地鐵買得是“沒有地鐵情況下”的地價

打個比方，香港地鐵一邊修着地鐵，一邊看上了地鐵邊上某塊好地，大手一揮花100億買下這塊地

地到手了，香港地鐵便拿着這些地再去招商，建商場、建住宅，這時候這塊地便成了“有地鐵情況下”的地價了，稍微一升值，100億變150億，錢這不就來了

更長遠點看，甚至還可以和發展商按協定比例攤分物業銷售、租賃的利潤，這樣一來，建成以後的物業還能繼續賺錢

所以說香港地鐵為什麼這麼強，因為它把地産開發和地鐵修建結合到了極緻

比如收租金，香港中環國際金融中心，這棟港交所和金管局總部所在的大樓就有港鐵集團的股份

即便是疫情之下，其租金仍高達每月每平方米1500港币

算下來，一層2000平米的辦公區，一個月的租金就能在深圳鹽田買一棟50平米的房了

又比如賣住宅

曾創下32000一尺天價（約28萬/平），号稱“世界最貴住宅之一”的凱旋門

甚至還可以賣車位

2013年起，港鐵開始拆售港鐵沿線車位賺錢，比如沙田溱岸8号的車位，當年以188萬創下新界最高售價

我們曾經說過，港企是最懂賺慢錢，最穩健的房企，這句話，放在香港地鐵上同樣适用

根據港鐵集團2021年年報顯示，香港地鐵去年一年内就建設了2萬個住宅單位和兩個大型商場項目，而原來的港鐵就有14個商場，11.4萬個住宅單位

即使在2010年以後，香港地鐵已經更多從建設過渡到了運營主導階段，“軌道 物業”模式也逐步退出曆史舞台

但不可否認的是，該模式在今天仍然為香港地鐵帶來了可觀的收入，甚至在關鍵時刻幫助它轉虧為盈

更重要的一點，香港地鐵的成功，也帶動了内地城市地鐵公司對地産的看好

而其中學得最好的優等生，就是深圳地鐵了

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靠着做副業，成為内地賺錢最多的深圳地鐵

我們先看一張圖

2022年1-8月的深圳房地産企業銷售業績榜裡，在一衆耳熟能詳的地産公司裡，出現了一個稍顯陌生的名字

深鐵置業

銷售額175億元位居第二，銷售面積27萬平排第三，成績着實有點亮眼

而這家公司就是深圳地鐵旗下專門負責房地産開發業務的子公司

光是2021年深圳第三批集中供地，深圳地鐵就豪擲179億元拿下5宗地，看起來深圳地鐵是确實打算在地産界撸起袖子大幹一場了

一個副業能發展成主業，隻能說明這個副業足夠賺錢

2020年，深圳地鐵淨利潤高達111億元，接近當年其他20城淨利潤之和的1.7倍

第二名武漢16.7億元的淨利潤，也就差不多是深圳的零頭，即使是2021年，深圳地鐵也是第一

根據深圳市地鐵集團公司的年度報告，公司年營收在過去十年裡增長了20倍，一度突破200億元

有趣的是，深圳地鐵近5年的收入裡，超過一半來自“副業”

而這一切的開始，都是源自對香港地鐵模式的學習，所以深圳地鐵的地産之路，同樣港風滿滿

2004年，港鐵獲得深圳地鐵4号線特許經營權，為期30年，通過港鐵（深圳）4号線，香港地鐵帶進内地的，還有運營服務的經驗

跟别的城市自行摸索的方式不同，深圳地鐵選擇了一個更為靈活的成長方式：直接引入港鐵

把學習對象天天就放在自己身邊，這學習效率還不蹭蹭往上漲

“天頌”是港鐵在内地的首個物業發展項目，位于深圳地鐵4号線車輛段上蓋

港鐵在2011年以20億元的價格，投得龍華站地塊做“天頌”住宅項目開發，2015年開盤預售，吸引大量市民排隊搶購，銷售總收入接近70億元

這次的嘗試開啟了深圳地鐵進軍地産的新篇章

2017年成為萬科第一大股東

2020年深圳地鐵營收高達208億元，其中超過70%來自房地産收入

2021年深鐵置業銷售金額138.78億元擠進前三，僅次于華潤置地和萬科

深圳地鐵的成功，同樣成為廣州、杭州、武漢等城市地鐵的學習對象

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其他地鐵公司，也瞄準了房地産這塊蛋糕

和深圳地鐵一樣位于一線城市的廣州地鐵，走了深圳地鐵的老路子，選擇先和大型房企合作

2019年，廣州地鐵戰略入股越秀地産，成為越秀地産第二大股東

據越秀地産董事長林昭遠在2022年3月份的業績會上透露，廣州地鐵入股以來，越秀地産已獲5個TOD項目

而自2017年以來，廣州地鐵已陸續拿下了15塊地

當然，也有直接選擇成立地産公司的杭州地鐵

僅2021年一年杭州地鐵新設合并的房地産開發企業高達11家

這擺明就是要狠狠搞一搞房地産市場

其實地鐵公司搞地産本來就有天生的優勢，正如港鐵可以買到“沒有地鐵情況下”的地價

在TOD項目愈發火熱的今天，地鐵公司能拿到好地塊的優勢就越發突顯

大家都知道，越是挨着地鐵的房子越好賣，上海莘莊的TODTOWN天荟，在周邊樓盤還在争搶突破10萬/平的時候，憑借TOD的交通優勢，天荟直接漲到了14萬/平

這就是地鐵上蓋的魅力

同樣的，我們來看看武漢地鐵

武漢地鐵下屬子公司武漢地鐵地産聯合置業有限公司，這個公司開發了一個樓盤名為武漢地鐵時代常青城

這個樓的位置有多好呢

樓盤就在地鐵口，而且地鐵站名字就是小區名字，這個小區1.4萬一平，比領近樓盤價格高了20%左右

國資背景的優勢 拿地的先手優勢，也難怪這麼多的地鐵公司都跑去做地産了

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最後，我們從這些地鐵公司中看出什麼

2022年，地産的規則變了

當潮水退去的時候，才能看見誰在裸泳，這句話放在今年的房企身上再适合不過了

在如今樓市下，我們看見越來越多别人家的企業在逆勢增長

無論是财政安全的基建型房企、在買資産邏輯方面勝利的港企，還有今天所說的不斷破圈的地鐵公司，在嚴峻的環緊下，都顯露出了他們堅實的基礎

從他們身上，我們看見地産新的江湖和秩序正在形成

相應地，我們也期待着，這些企業将給房地産這個賽道帶來更多有意思的新玩法和新思路

以上為正文，來自Moon

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