如果你突然打了個噴嚏，那一定不是我在想你，是又出政策了。

樓市利好政策井噴期

樓市利好政策已到達一個井噴期。

今年以來，從金融委高層會議到央行、銀保監會等六大部委積極表态維穩樓市；從降息、降準、房貸利率下調，到逾百城發布超200次政策......調控密集且高頻，對市場釋放重磅利好。

同時高層強調穩增長穩市場主體保就業，要求各地區，挖掘政策潛力，看的準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出。

這意味着，全國房地産調控松綁進入新階段，由量變引發質變，将會對市場産生實質性沖擊。

這廂政策馬不停蹄釋放，那廂密集重磅會議助推。

5月23日，開了一場金融機構貨币信貸形式分析會，議題就一個，用好用足各種政策工具，用盡全力将錢放出去。這發出的強信号是，信貸大寬松的浪潮将至。

道士君盤了盤，從去年8月開始，不到一年時間，高規格的金融會議已經召開了三次，而常規一般一年次。同一天，國務院常務會議進一步部署穩經濟一攬子措施。

5月24日，央行又召開了一次全系統貨币信貸形勢分析會，部署落實穩定信貸增長工作措施。

5月25日，罕見！國務院召開萬人大會，穩經濟、保就業。會議規模之大，參與人數之廣、信息量、含金量之高，表明了國家對于經濟“穩增長”的決心和力度。具體内容在此就不多過贅述了。

一周接連幾次最高級别會議，這種“橫向到邊，縱向到底”的大陣仗，道士君反正沒見過。

我們真切的感受到，樓市政策的風聲，已呼嘯。

今兒，張家口正式廢除限購令。

新周期開啟？

有業内專家稱，新一輪的周期開啟了。

第一輪，2008-2009年。2008年金融海嘯，中國房地産跌入谷底。當時被稱作地産界華南五虎的碧桂園、珠江、合生創展、富力、恒大地産，全部出現資金鍊問題，降價一觸即發。萬科、中海、金地等品牌房企先知先覺，已經在全國包括北京、杭州、上海等地開始了15%至30%的降幅，多地發生退房潮、斷供潮，中介公司開始出現關門閉店。

經濟專家都在預測，中國房地産是不是要像九十歲的缺鈣老太太一樣，一跤跌成骨折了。

緊接着到了11月，政府推出了針對國際金融危機救市的一攬子計劃，就是世人說的“四萬億計劃”：加印四萬億人民币，拯救中國乃至全球經濟。

2009年，房地産行業開始空前的繁榮，銷售毛利率、淨利率，銷售規模都大幅度提升。

這一年，破百億的房企達到了空前的20家。也就是打那時候起，開始有了房企的銷售排名。有趣的是，排名竟然也成為了一樁生意。個人财富也經曆了一場洗牌。

是非曲折這裡不表，但每次潮水來臨，每個個體，都有起有落。

這近十年的發展，稱之為房地産的黃金時代。

第二輪，2010-2013年。2010年4月，國務院常務會議發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即新“國十條”，史上最猛的調控到來。2011年1月，國務院發布房地産市場調控“新國八條”，限購令出爐。2011下半年經濟增長乏力，央行連續降準降息穩經濟。2012年3月央行提出‚滿足首次購房家庭的貸款需求，地産調控放松，3月後共有30多個城市放松樓市調控。直到2013年2月，房價快速上漲，國務院常務會議上推出“新國五條”，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信号！

第三輪，2014-2016年。這3年間累計有120餘個城市先後調整公積金首付比，限購放松的城市大約為40個，北京、上海、廣州等一線城市紛紛降低公積金貸款利率。結果是，房地産行業大豐收，天量銷售額，全線普漲，土地熱度高漲。

第四輪，2017-2021年。2016年房價扶搖直上九萬裡，堪稱樓市大年。2017年迎來樓市最嚴調控年，在“房住不炒、租購并舉”的總基調下，累計出台了250多次調控政策，而金融去杠杆化給房企帶來新一輪資金壓力。由此便開始了長達5年的嚴苛調控年，融資三條紅線、房貸“兩道紅線”、二手房指導價等一系列調控持續加碼，直到2020年初-2021年初突發疫情造成經濟明顯承壓，部分城市出台了針對房地産的放松政策，樓市開始修複，疊加貨币寬松政策，樓市向好，轉折點2021年7月份的恒大爆雷事件，開始引發全國樓市和全國房企的旋渦式下滑，并且這多米諾骨牌效應一發不可收拾。

第五輪，2022年，也就是現在。目前樓市松綁的大陣仗罕見。降息、降準、下調房貸利率、降首付、生娃破限購、租房破限購、上調公積金貸款額度等等花式寬松政策輪番上陣。這裡重點提一句，有權威财經平台統計，今年中國将投入35.5萬億來刺激經濟。

有沒有嗅到，樓市周期的風聲，已至拐點。

解釋一下為什麼2008年道士君會琢着墨這麼多，也是因為有很多論調說，2022年的樓市發展形勢，像極了2008年。

想說，萬事有輪回，但不可複制。

整體看來，這次與2008年所面臨的是不同的背景：2008年受全球金融危機影響，樓市整體下行，而當前則是樓市供應過剩，庫存量高企，需求減弱，更疊加了疫情的影響。這個題，哪天再展開細說。

接下來會如何應對？

關于這個問題，今兒淺談兩點。

看眼下，房企内心普遍都不平靜。

房地産這幾年，玩了一把陡峭的“過山車”，冰火兩重天，此刻的心，大多為平複。

從2015年到2018年，房地産上演超級上升浪，黑馬房企輩出，N千億房企湧現，但到2018年到2022年，天就變了。近5年調控年年加碼，活下去，三道紅線，到如今房企丢掉僥幸心理、強調唯有“長期主義”應對行業未來，此刻，房地産的苦日子，終究還是來了。

而2020年-2022年更是苦上加苦。行業自身本就衆多“緊箍咒”加身之外，突如其來的疫情，已長達3年之久，中國經濟未來承壓……大環境的不樂觀，說當下房企100%處于“内憂外患”，這四個詞一點不危言聳聽。

正如古有明訓：戒急用忍、行穩緻遠。

現在市場上都在說抓風口，道士君想說，風口是抓不住的，應該是做好準備等風來，特别不喜歡甚至讨厭内卷、擺爛這兩個詞。

順周期，主動做，搶在行業前頭，可适當利用周期，跟周期共舞，能不能吃到這一波周期紅利，看本事。

《左傳》中有言：“居安思危，思則有備，有備無患”，學會與不确定性共舞，擁抱變化，時刻保持危機感，多備底牌，才能在大浪淘沙下，活得久，活的更好。

看眼下，購房者不買房。

主要原因是市場琢磨不定，經濟收入不穩，預期下滑明顯。

還有一個原因，想買的買不了。

有人支了三招：

一、房子要讓有錢人先買，引發漲價預期，别把買房當成賭博，你輸不起。

《英勇贊曲》電影講述了，窮人馬拉因為買不起機票，最終創建航空公司，成為航空巨頭的故事。

片中有個類比：麻雀和鷹。前者，食物鍊最底端。後者，天空中的王者。很現實，很殘酷，卻也很勵志。

二、直接補貼購房錢，讓沒錢的人拿到錢入市買房。

這一招看起來簡單粗暴，沒準确是最行之有效的。

三、穩經濟、保就業，看到好的預期，比如工作收入穩定，刺激進場買房。

此時此刻，真誠問一句，你要買房嗎？

調研繼續做起來。

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