随着房價的日逐升高，很多人由于資金壓力，将選購新房的目标轉向二手房市場。但是買賣二手并不是簡單地“一手交錢一手交房”這麼簡單，相比新房二手房交易更為繁瑣。

定金給越多越好嗎？什麼時候才應該給首付？怎麼才能知道業主的房子有沒被抵押？什麼時候才能拿到新證？等等問題一不留神就會入坑。

今天我們就來一場二手房買賣掃盲培訓，從産權調查（開始）到收房（結束）整套交易流程，教你避免套路，少走彎路。

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确認房産是否允許交易

在買房的時候，無論購房者選擇購買新房還是二手房，都必須十分重視房屋的産權問題。否則，就算交了錢，這套房子也有可能不屬于自己。因此，為了讓各位購房者避免糾紛，小月首先要教大家如何查詢二手房産權。

1、二手房産權查詢

要了解房屋的産權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括産權證書、身份證、資格證件以及其他證件，并到各房管局或房地産交易中心進行查詢。

①産權證件：指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。

②身份證件：指身份證和戶口簿。

③資格證件：指查驗交易雙方當事人的主體資格、例如：售方房屋開發經營資格證書、代理人委托書、其他共有産權人同意出售的證明書等。

④其他證件：指出租房産要查驗承租人放棄優先購買權的協議、中獎房産還要查驗中獎通知單和相應的證明等。

如果賣家是委托中介機構進行房源核驗的話，還需要賣家出具相應的委托書，将資料交給中介人員，由他們申請房源核驗。

2、注意事項

（1）房子有沒有房産證：如果購買的房子隻有購房合同卻沒有有不動産權證，或者是未辦理産權證，則盡量不要購買，這類房産很可能會因為開發商的問題，導緻終無法辦理産權證。

（2）所有産權證書都有效，但不能出售的房子：經濟适用房取得産權未滿5年或滿5年未補交土地價款的房子；産權被查封凍結的房子；西安市在限購區域内購買新房未滿5年，或購買的商品住房及二手住房需取得《不動産權證書》後未滿2年的房子，都不能進行交易。

（3）是否存在産權共有人：産權共有人指，一套房子的産權是由多個人共同擁有的，隻有經全部共有權人同意，所簽署的買賣合同才能真實有效。

（4）是否有承租人，承租人是否放棄優先購買權。根據合同法規定房屋買賣不破租賃的原則。也就是說，房産過戶後，買家在承租人合約未到期的情況下，無法下令對方搬離。并且承租人享有以同等條件優先購買的權利。

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二手房交易流程

二手房買賣流程比較繁瑣，對于大多數初次進行二手房交易的人們來說，了解起來比較麻煩，往往很多人都需要依靠中介進行間接運作，來規避風險。那麼，具體要經過什麼步驟，又有什麼問題需要買賣雙方特别注意的呢？

1、買賣雙方——如何挑選好中介

（1）去房管局的網站，看一下中介的投訴情況。如果中介投訴很多的門店和公司就不要請他們替自己買房子或者賣房子。

（2）看品牌、規模和口碑。中介公司的規模越大，其資金實力也就越雄厚，操作也更規範。另外，還要上網查看該門店或客戶經理的有無負面消息和好評。

（3）看資質。購房者可以查看中介公司的資質，根據規定，房地産經紀機構備案證明、是否具有“房地産經紀、代理業務”的營業範圍以及收費标準。若門店沒有公示這些證件說明這家中介公司可能不規範。

2、買賣雙方與中介簽署《出售房源委托書》或《經紀人服務協議》

賣方：與中介明确權利義務關系并簽訂《出售房源委托書》，并提供以下證件的原件和複印件，房産證、購房發票、共有産權人同意出售聲明、産權人與共有産權人關系證明、身份證明。

買方：很多中介開始看房的時候都不會給你簽《經紀人服務協議》，他們會不計報酬的幫你找房源，當你看上房後，才會把定金協議和居間服務協議一起讓你簽掉。這樣做的好處就是，你中意的房源在他手裡，收費就比較容易。

正确做法：在選好正規專業的中介公司，以及指定銷售經理後，确定居間服務的主要内容并簽訂《經紀人服務協議》，明确傭金比例及支付方式，然後開始有計劃的看房、選房。也可以同時簽署兩家中介公司，做對比，擇優選擇。

3、買方——看房、調查、初步磋商以及房屋和産權審核确認。

這一階段，買方在選好中意的房子後，需要自己深入調查，賣方身份、房産有無抵押，抵押金額、房屋産權成分、産權年限，也可以向物業了解房屋裝修年限及保修情況，是否有違章搭建、鄰裡糾紛、有無出租等信息。

4、買方——交誠意金給中介，繳納定金給賣方。

以上信息确認無誤後，需要買方繳納誠意金給中介，若賣方反悔，這個是可以退還的。同時還要給賣方繳納定金，若賣方反悔，将按照定金金額的雙倍賠償給買方。

切記：買方不要跟中介單方面簽署《定金協議》，更不要允許中介拿着有你簽字的協議，替你求賣方收下定金。

正确做法：買賣雙方和中介方面對面溝通。防止買賣雙方獲取的信息不一緻，導緻買方無法購買而放棄定金的情況發生。

5、買賣雙方 中介——簽署《第三方居間合同》或《三方協議》。

正式過戶前，買賣雙方和中介會簽署三方合同（三方各執一份）。

①西安中介服務費：房款的1.5%-3%，3%居多。

②買方按揭：房款的1.5%-3%，以及1.5%-2%的額外費用（含房産評估費）。

③買賣雙方違約：不論雙方是誰在簽訂三方合同後違約，都要按照成交價的20%作為違約金給另一方，另外退還定金和定金利息。

6、買賣雙方——在房管局網簽以及資金管理

（1）購房網簽備案（含購房資格審查）：網簽備案一般有3個月的有效期，買賣雙方需要在有效期内辦理資金監管，否則需重新網簽。

（2）資金監管協議：在辦理完網簽後，全款的可以直接去辦理資金監管賬戶去存全部房款。按揭買家需确認了貸款銀行後辦理資金監管賬戶。若直系親屬間買賣過戶的，可以申請免資金監管，其他情況需要做免資金監管的需申請寫明原因。

7、買賣雙方——銀行面簽、房屋評估

（1）銀行面簽：按揭買房，買賣雙方需與銀行進行貸款面簽，主要查看買家征信、買家流水、賣家房屋評估。待銀行審批通過後，通知買家存首付款到資金監管賬戶。

（2）房屋評估：銀行一般會委托合作的評估公司對房屋進行評估，一般情況，評估價不會超過成交價，大部分評估價是成交價 80% 左右。

注意事項：賣方出售的房産有按揭貸款的情況下，買方可以在銀行辦理按揭，銀行将錢打給賣方，賣方才能辦理房産解押手續，拿到完全産權的房産證。等到房産證拿手後，才能開始辦理下一步繳稅過戶手續。

8、買賣雙方——稅費和費用。

待全部房款進入資金監管賬戶後，開始辦理二手房完稅和過戶轉移手續。繳完全部稅費後換取契稅完稅證及購房票票後過戶。

（1）雙方支付：

①房地産交易手續費：收費标準為每平方6元。買賣雙方各支付一半。

②印花稅：買賣雙方各支付0.05%。

（2）買方支付：

①營業稅：如果二手房房産證已滿五年，那麼就免征營業稅。如果未滿五年，營業稅及全部附加在5.6%左右。

②契稅：住宅類房屋的契稅在1%～2%之間，各地根據購房時間、購房單價、購房政策/購房面積等各項因素有所調整。

（3）賣方支付：

個人所得稅：是由賣方人支付，普通住宅的稅率為1%，非普通住宅和非住宅為1.5%。如果售賣的房屋是家庭住宅，并房産證滿2年，将免征個稅。

9、買方——領證、入押。

全款的買方一般在5-8個工作日後前往房管局領取房産證。按揭的買方領取産證後需把産證交給擔保公司，由擔保公司交給銀行，辦理入押手續。

10、賣方——收款、交房。

在全款買方或擔保公司領取産證後的三個工作日内，資金監管賬戶打款到賣方，交易完成。買方拿證後和賣方一起交接房屋鑰匙門禁，結清物業水電等相關欠費。

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其他問題

1、小産權房是否能夠買賣?

小産權房是指在農民集體土地上建設的房屋或城市土地未繳納土地出讓金等費用的房子。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。而所謂的産權證亦不是真正合法有效的産權證，因此這類房子是不能進行買賣交易的。

2、戶口遷移問題

根據相關規定，一房隻能允許一戶人落戶，如果原房主沒有将戶口遷走，那麼新房住的戶口就不能遷入，這裡需要引起重視。另外遷移戶口采取的是自願原則，如果原房主不遷移戶口，相關部門是無法幹涉的。

總結：現在二手房市場越來越成熟，随之而來的也是越來越多的雷區，大家一定要做足功課，規避風險。若是您在買房過程中有什麼疑問，也可以下方留言告訴我們哦！

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