河西，是90年代以來衡水人民心中的市中心。受李嘉誠一句“地段、地段、還是地段”影響，人們觀念裡形成了一套買房子可以不會看戶型圖，但是決不能買犄角旮旯的固有理論。

市中心真的好嗎？真的！

今天我們不談投資，單看居住需求方面，衡水河西區有何得天獨厚的優勢：

教育：衡水2019年劃片區直小學共30個，河西區14個，占比47%；

醫療：衡水市級醫院共11家，河西區6家，占比54.5%；

商業：衡水共有吉美超市8家，河西區5家，占比62.5%；

——我是知道你們懶得看，所以我也懶得做表的分割線——

然而，河西區總體面積僅12.22平方公裡，衡水區域排名第四；人口19.5萬人，區域排名第四。

河西區于衡水，如同富察皇後于大清後宮，那是白月光一樣的存在，什麼好東西，當然要優先供給沒商量……

市中心真的沒房嗎？真的！

也許有的盆友會強說：我當然知道市中心千好萬好，Ta就沒有缺點嗎？

當然有：貴 沒房。

作為衡水三年大變樣改革的排頭兵，市中心也成為衡水的“房荒”區域。随着滏興國際園、廣廈上城、文鼎軒、尚城國際、紅日景園、中和盛景、凱旋城、天緣盛世等等一大批河西區樓盤在2016-2018年間幾乎告罄，2019年河西區新盤呈現出尴尬的斷層局面。

說好要面世的泰華城，圍擋都立了幾個年頭，什麼時候賣遙遙無期；

老火車站附近土拍接連成交，開發信息是沒有的；

正經開賣的樓盤裡，除了盛世桃城、豐銘廣場、紫金廣場三足鼎立（後兩者前一陣價格戰打的也是觸目驚心）外，隻剩下溫莎花園二期、時代廣場二期、碧桂園倔強的守護着自己人民路“尊貴VIP”的榮耀。

河西區（不含南外環）（不含商業/寫字樓）樓盤表↓↓↓

注：南外環概念上屬于衡水河西區，但區域規劃及利好因素普遍偏向濱湖區，不做詳細盤點。

從上表中不難看出，目前河西市中心在售樓盤僅7個（住宅/公寓）；待售樓盤僅1個多年未出的泰華城。

再看報價：在售樓盤中，明顯分為兩個梯隊：

8000元檔的：紫金廣場、豐銘廣場、時代廣場、浩宇一品（不知道是不是叫XX廣場的普遍比較便宜O__O"…）。其中浩宇一品僅一棟樓，小社區 住宅存量不多，價格低于市場價比較正常；時代廣場由于産權限制，定價也比較合理；紫金廣場和豐銘廣場的價格我揣測有一部分是因為年初的價格戰，導緻後期價格長期維持在低位，難以再回到該屬于“市中心”的價格維度。

萬元檔的：碧桂園、溫莎花園、盛世桃城。頂着鍋蓋也想說句實話：價位确實高，但是相對比較合理（雖然在普遍價格戰的背景下，确實影響銷量）。畢竟一個城市的房價區間是有空間維度的，有高有低，涵蓋各個階層都能有所選擇，才是健康穩定的樓市。

根據房天下月報統計數據，7月份河西區市場均價約10392元/平（含南外環），相較于目前購房者能在市面上買到新房房源，價格隻會更高，不會再低。

南外環：新寵還是争寵？

提起河西區，另一個不得不提到的區域是南外環。

衡水東西南北四環，南外環混的最好，甚至得一戲稱：衡水富人區。

南外環密密麻麻的樓盤（房天下）

如果說河西區市中心是千好萬好隻是沒房，那麼南外環沿線可以算是百花齊放獨缺配套。這也是為何宿老師上文說，南外環雖然劃片隸屬于河西區，但利好因素更偏向于濱湖區——都是靠規劃和潛力吃飯的績優股和紅苗苗。

有人說過：一個城市哪個區域有發展前途，看大開發商往哪湊堆兒就行。按照這種理論，已經集齊泰華、天正、恒大、綠城、藍光、紅星等等衡水一票一線開發商的南外環，無疑是塊香饽饽。

南外環的“人為熱門”，是城市發展的必然規律，同時也是衡水發展的必然規律。

說城市發展，因為從剛需到改善，是房地産市場的進化規律。購房者需要居住品質和環境的提升，而縱觀整體，南外環無論從居住宜居度還是淨地供給量方面，都遠優于其他區域，優質開發商集群，并不意外。

再說衡水發展，即使不談南外環貫通、多個重點市政配套南遷，單論衡水的發展依托，絕離不開衡水湖，（如果不存在環境保護不得開發的政策限制）往南走，是衡水的必然。

後談南外環的短闆：配套。曾經沒學校、沒商業、沒醫院的南外環，政府已經着手打造它的升級。

2018年紅星競标地塊的詳細說明（中國土地網）

看到上圖的紅框也能知道，教育、商業政府都在加大力度搞招商，至于醫療，市婦幼保健院已經投入使用，哈院南院區的建設如火如荼。短闆被補，南外環的飛速發展更見曙光。

至于南環于河西，究竟是共同進步還是截取型發展，我們隻能靜觀其變。

新地塊？拆是拆不起的，賣也是遙遙無期的

再說回市中心，新房沒有，已是定局。

但是由于教育資源豐富，這裡依舊是學齡兒童家長的重點購房區域。

變通途徑無非有二：等更新的樓盤入市或者轉而買二手房。

先來說二手房。由于衡水二手房市場價差太大，難以形成有效的價格統計，我們粗略選取一些衡水河西區二手房的單獨報價：8000-11000元/平價格區間較多，略低于新房價格，但加上二手房交易的各種費用，價格與新房相差無幾。

客群較為單一，肯為配套買單的買主，大多是急于孩子上學的年輕父母。

随手截的河西區二手房報價

順便小小吐槽一下衡水的城市規劃混亂的一匹。哪哪都是路邊一排6 1圍着裡面幾棟高層，跟一塊塊補丁似的，醜到沒眼看，真就差拆那6 1的錢嗎？恩，真的差！O__O"…

再來說大家關心的新樓盤。

比如前面提過晃點大家好幾年的泰華城；

比如昆侖地産投資開發的昆侖公館；

還有雷聲大雨點小，目前憑借萬達廣場噱頭吸引人的禦京府等等……

甭管是哪個開發商開發，這些新盤都有一個共同的特性：我霸氣起來，自己都不知道自己什麼時候要賣好伐！你們就擎等着吧！

美人遲暮？短期内是不可能的

由于河西區的區域屬性不同，在未來的若幹年内，河西區的霸主地位依然難以撼動。

之前跟朋友探讨衡水的區域發展規劃，有人很是擔憂河西區是否會成為第二個河東。

其實這種擔心大可不必。

城市中心區的衰退是一個世界性問題，原因大緻有四：自然資源衰竭、主導産業衰退、技術發展周期變化以及投資生活環境變化。

單看衡水，（由于前三項影響因素都不存在）可能的原因是投資生活環境變化（網絡盛傳的政府南遷傳聞也是潛在影響因素之一），比如發展空間日益狹窄、土地價格高昂、基礎設施成本增加、社會配套日益老舊淘汰等等。

前文也提過，目前衡水的重點市政配套半數以上富集于河西城區，且這種配套優勢短期内其他區域難以匹敵；雖然河西區淨地存量少，然，但凡老盤加推或者新盤面世，都會吸引大量購房者目光……雖然宿老師也非常看好衡水南部的發展趨勢，但目前而言，配套仍是制約南部片區的屏障，并且至少需要5年以上的發展周期來完善自身基礎配套。

标題怎麼說來着：配套太多，樓盤不夠用了——雖是戲言，也是心聲。

無論怎樣，目前來說，河西區依舊是值得購房人群關注的高端改善居住區，也希望在不久的将來，衡水其他區域齊頭并進，真正百花齊發，打造一個更有特色更有韻味的大衡水。

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