劉某曉訴劉某法等确認合同無效案

基本案情

原告劉某曉系被告劉某法、韋某娥的兒子，同屬田東縣小龍村巴龍屯14組村民，共同被告吳某菊系陸川縣溫泉鎮四良村高坡隊村民。

原告與被告劉某法、韋某娥以及第三人莫某玉（原告祖母）等5人屬于同一家庭戶，戶主為劉某法。1991年10月，該戶共分配得宅基地面積約402.11平方米，該宅基地在分配時記載為劉某法的父親劉某理。1992年12月28日劉某法辦理獲得集體土地建設用地使用證。2009年6月14日，為償還家庭債務，劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂一份《宅基地租賃協議書》，約定劉某法、韋某娥自願把屬于自己所有的集體土地宅基地以十萬元永久性出租給吳某菊。簽訂協議後，吳某菊向劉某法、韋某娥支付了“租金”10萬元，并于2010年8月建設完成一幢兩開間二層樓房及圍牆後一直使用至今。

原告劉某曉認為，宅基地為家庭所有成員共有，三被告劉某法、韋某娥、吳某菊簽訂協議時未經得其與祖母莫某玉的同意，且吳某菊非本集體經濟組織成員，三被告私自買賣集體土地的行為違反了法律規定，損害了原告的合法權益，為此訴至法院要求确認合同無效，并要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建築物和退還宅基地。

案件焦點

劉某法、韋某娥與吳某菊于2009年6月14日簽訂的《宅基地租賃協議書》是否有效？

裁判要旨

田東縣人民法院經審理認為：被告劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協議書》，從約定的權利與義務内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律關系本質上是雙方關于劉某法名下的宅基地使用權的買賣合同，并非雙方所稱租賃合同關系，吳某菊所支付的“租金”10萬元實為宅基地使用權的轉讓價款。根據《土地管理法》規定第二條第三款、第九條、第六十二條第一款等相關規定，本案所指的宅基地禁止買賣，非經法定程序，宅基地的使用權不得轉讓。且宅基地所有權屬于農民集體，宅基地的使用權為該集體經濟組織成員所專享，具有身份關聯屬性，用以保障農民的生活、耕作、居住權益的實現，非集體經濟組織的成員無權取得該集體經濟組織的宅基地使用權。吳某菊并非劉某法、韋某娥所在集體經濟組織成員，據此認定該協議無效。

龍彪

LONGBIAO

田東縣人民法院

印茶法庭副庭長、二級法官

針對原告要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建築物、返還土地的訴請，法院認為，根據公平原則，應由簽訂《宅基地租賃協議書》雙方另行妥善處理好損失賠償問題後方才适合進行建築物和土地返還問題的處理，故對劉某曉的該項訴請不予支持。

法官說法

宅基地買賣是我國法律法規所禁止的。根據《土地管理法》的規定，宅基地屬于農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。

本案三被告用“租賃合同”之名行買賣宅基地行為之實，不受法律保護

劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協議書》明确約定：劉某法将房屋永久租賃給吳某菊，全部租金付清後，不管過多少年，該房産的利益均與劉某法無關。從約定内容可以看出，當事人之間的達成的真實合意是永久性轉移農村宅基地使用權，而并非在租賃期限内單純使用宅基地。且上述永久租賃合同約定明顯違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關于租賃合同的規定，屬于買賣行為，應按照農村房屋買賣規則認定所謂的租賃合同是否有效。故法院認為，本案名為土地租賃合同糾紛，實為宅基地使用權糾紛。案涉宅基地買賣的行為未征得當地村委會的同意，也未到相關部門辦理土地變更登記等手續，因此合同無效。

簽訂農村房屋買賣合同或宅基地買賣合同均無效

現實生活中，與農民簽訂宅基地房屋買賣合同或者非同一集體經濟組織成員簽訂宅基地房屋買賣合同，該行為違反了我國《土地管理法》的規定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農村宅基地買賣合同屬于無效合同。同樣，由于宅基地是集體經濟組織為了保障居者有其屋而無償準予符合條件的村民使用的土地，村民對其宅基地隻有使用權，土地的所有權依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能随意賣出，買賣宅基地的合同，也因違反《土地管理法》、《農村宅基地管理辦法》的相關規定而屬于無效合同。

宅基地權益損失具有不可逆性

根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批準。認定農村宅基地買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還宅基地的要求關涉到其生存權利，而本案中，劉某法出賣土地的行為未經得劉某曉同意，擅自處分其份額，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩定。

來源：廣西百色市中級人民法院

編輯：史梓敬

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