導語：所謂的假按揭，學術上的意思是開發商串通無真實購房意願的購房者借貸申請人，或者獨立僞造購房借款申請人，以虛構購房交易套取銀行個人貸款款，并可能代替虛拟或者不真實的購房借款人歸還貸款的行為。

本文作者丨戴金花律師（北京金訴 律師事務所）

什麼是“假按揭”？

所謂的假按揭，學術上的意思是，開發商串通無真實購房意願的購房者借貸申請人，或者獨立僞造購房借款申請人，以虛構購房交易套取銀行個人貸款款，并可能代替虛拟或者不真實的購房借款人歸還貸款的行為。

這個假按揭在學術上的解釋比較長，其實假按揭的目的隻有一個，就是利用假按揭套取銀行貸款來解決資金周轉的問題。[來源于《房地産法研究》] 假按揭呢，常見的手段：有虛拟業主甲簽購房協議，代付首付款或零首付，虛開收入證明，多頭抵押，首付款滾存，在多家銀行重複貸款等。[來源于《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規則》]

假按揭合同有效力嗎？

對假按揭合同效力的認定，需要視不同的情況來定： 在購買商品房過程中，假按揭主要涉及到三個合同：第1個合同是開發商與購房人簽訂的房屋買賣合同，第2個合同是借款人與銀行之間的借款合同，第3個合同是開發商與銀行簽訂的擔保合同。 而按揭行為當中涉及到三方當事人，假按揭主要是指購房人或者借款人是虛拟的，不真實的。而合同的效力呢，判斷主要是：

是否是雙方的真實意思表示且沒有違反法律的強制性規定。其中有一方當事人不是真實的意思表示，或者存在惡意串通都有可能影響到合同的效力。

一開發商與借款人

不管是借款人，還是購房人在假按揭中，因為借款人不存在的真實的購房意思表示，所以開發商與借款人之間簽訂的房屋買賣合同必然無效。

二借款人與銀行

和借款人與銀行之間的借款合同，需要看銀行對于假按揭行為是否知情，如果銀行不知情，那麼屬于效力待定。

如果銀行是知情的，銀行明知借款人沒有購房意圖，而不禁止發放貸款，甚至幫助操作說明銀行願意承擔此後果，視為雙方的真實意思表示真實，那麼合同有效，但是可能存在違規行為。

三開發商僞造借款人簽名

如果是開發商僞造借款人簽名的假按揭合同，因為借款人根本不存在，所以該合同也為無效合同。

四開發商與銀行的擔保合同

開發商與銀行的擔保合同效力問題，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同也無效，擔保合同另有約定的按照從約定。這裡的主合同是指借款合同。因此，擔保合同的效力問題主要取決于主合同的約定及主合同的效力問題。

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