今天來跟大家聊聊江北新區還有江北新區核心區，給大家準确區分核心區内的闆塊邊界，幫助大家理清非常容易混淆的幾個闆塊概念。并簡單分析每個闆塊的優劣勢。事實上并不存在最好的闆塊，都是針對個人的需求來看，就好比勞斯萊斯未必适合每個人，你不能因為勞斯萊斯好就說奔馳寶馬不行。那麼言歸正傳，我們先來看看江北新區是什麼。

南京江北新區，2015年6月27日由國務院批複設立，是全國第13個、江蘇省首個國家級新區。

　 　新區位于江蘇省南京市長江以北，包括浦口區、六合區和栖霞區八卦洲街道，總人口約250萬，規劃面積788平方公裡；其中，直管區管轄7個街道，共386平方公裡。

五年來，新區地區生産總值、一般公共預算收入、全社會固定資産投資等主要指标實現翻番，綜合實力不斷攀升。2020年，新區全域地區生産總值突破3000億元，總量占全市比重1/5以上。其中，直管區地區生産總值達到2103.98億元，同比增長9.7%，增速領跑全省全市。

以上資料來自于江北新區官網，事實上，在所有的城市規劃中，國家級新區是等級最高的，上海的浦東新區是第一個國家級新區，成為整個長三角地區的支柱和絕對核心，最近一個國家級新區河北雄安新區，則拉開了京津冀一體化和百年雄安的新篇章。江北新區作為江蘇唯一一個國家級新區，戰略地位在南京屬于獨一檔，使整個南京開始了從“跨江發展”到“擁江發展”的新格局。我接觸到很多客戶來自于主城，有的對江北不屑一顧，正好比當年“甯買浦西一張床，不買浦東一間房”的人，南京不比上海，江北也不比浦東，但哪怕達到一半的高度，也足夠讓所有人仰止。事實上南京大半的資源都集中在江北，不相信江北的未來，本質上就是不看好南京的發展，說明整個城市的基本發展思路沒有看懂或者自己不認可。

江北新區很大，事實上最廣義的江北新區包含長江以北南京的大部分區域共788平方公裡，而，也就是圖上的彩色區域。浦口的其他區域為共建區，共建區的發展主要由浦口區政府主導，江北新區起輔助作用，事實上共建區幾乎完全由浦口開展工作。而協調區則主要是生态旅遊和現代農業，不在我們讨論的範圍内，事實上絕大部分都是農田和山林。

　　江北新區的其他區域，我都有賣過或者居住過，如果大家有興趣我們可以再慢慢去聊，我們先來聊一聊核心區的區劃。

首先核心區是一個官方承認的概念，包含我們常規所說的核中核、建康城、政務區、前灣、研創園，這裡有很多不同的名字和區域會混淆，那麼我一個一個來聊，他們分别是哪些區域，有什麼特點，适合什麼樣的人群。

一、核中核

首先是核中核，嚴格意義上核中核隻是一個大家普遍接受而非政府官方承認的概念，有的人經常會把核中核說成就是中央商務區，然而中央商務區是有政府官方劃分的區域，它并非全部都在核心區内，自然就談不上“核”中核，下圖的就是中央商務區的範圍，事實上揚子江隧道北的區域也有一部分在中央商務區内，主要的功能被稱為“曆史文創區”，将老的浦口碼頭和浦口火車站都放進去了，所以大華錦繡和樾、融僑譽江府都是在中央商務區内的，然而并非屬于核心區。同樣的情況在江北大道西側同樣存在，栖樾府也是在中央商務區内而并不屬于核心區。那麼“核中核”到底在哪裡，大家普遍認為的核中核是指七裡河以北、浦濱路以東、揚子江隧道以南、長江以西的區域。目前在售的晴樾府是正兒八經的核中核，中鐵建新拿的地塊g19也同樣在此範圍内，早期的小區揚子江金茂悅、綠地海悅、雲江印月、中交錦方都在其中。

那麼核中核到底好在哪裡，什麼樣的人适合呢。首先核中核的最大特點就是高樓大廈林立、未來的高端寫字樓和大量的地标建築會在這個區域，499米的超高層、亞洲最大的地下城等都在這一區域内，将會是整個江北的cbd核心，土地的價值很高，甚至可以說最高。但同樣也會有相應的問題：1.建設周期長，超高層建築剛剛出地面，工期不受疫情影響的話也要在5-6年的周期，地下城項目更是規劃了三期目前第二期剛剛開始不久，加上引進商業和企業的過程，整個片區真正有比較多的人口和成熟的配套的時間會很靠後，加上現在的價格已經達到4萬以上，短期内二手房上市很難兌現理想的收益；2.城市界面亂，可能要經曆10年左右陸陸續續商辦項目和相應配套的1施工建設，噪音、灰塵、道路封閉等對日常生活環境會造成一定影響；3.居住氛圍弱，其實在城市商務區中心居住是利弊參半的，能夠享受到便利的商業配套，但也會受到交通擁堵、人流量大、綠地面積低等影響，多了逛街買貨，少了散步遛彎，年輕人也許喜歡，但很可能等到這一切都出現的時候我們也不再年輕了。

綜上來看，核中核在我心中更适合的人群是什麼？是資産配置。這個詞的含義就代表着買房人着眼的是長期的利益而不是中短期的風險和波動，而且短期内不會有自住的可能性，且不會将所有的資金都投注到這套房産上。我們相信他的長期價值能夠慢慢凸顯出來，但是它的幾年内甚至更長時間的變現能力和收益回報都不會高。說白了一句話：不住也不差錢，隻是有些資金閑在手裡買房放在那裡，也不打算短期内賣掉的人。

二、國際健康城

看到江北核心區控規圖上的這一闆塊，會發現有一半的土地都是罕見的粉色，它的邊界是揚子江隧道以南、江北大道以東、七裡河以北、浦濱路以東。這代表這個片區是以醫療和健康産業為主。片區内已經有江北目前醫療實力最強的鼓樓醫院江北國際醫院，一期已經投入使用，和鼓樓醫院一院兩區醫生輪流出診，未來還會有省腫瘤醫院江北分院等衆多綜合和專科醫院，是整個江北的醫療中心。還有人認為江北新區核心規劃中”兩城一中心“的”基因之城“也是指這個片區，但基因之城實際上主要在高新的生物醫藥谷，那邊的産業基礎就是基因測序、新藥研發、生命工程。國際健康城更多的是臨床醫學的研究和醫院資源。還有則是很多人認為浦濱路以西的區域也是核中核，其實以浦濱路為界，東西兩側的側重點和未來的配套類型還是有非常大的差别的，東側核中核以商務辦公為主，西側則大多是醫療用地。近期上市的龍湖天璞，包括早一點的卓越晴翠府實際上都是在建康城闆塊内（不過它确實一路之隔離核中核比較近）。早期的潤辰悅辰雙子就是片區的典型代表。

這個闆塊說實話，基本面在醫療資源上對住宅的提升不能說沒有，但是比較有限，畢竟好一點的醫院大家都希望有，但是可能并不想離得很近，更不想被衆多的醫院包圍。所以這既是資源但對有些人來講也可能是不利因素，原本因為整個闆塊離核中核不遠，又在中央商務區的範圍之内，位置也并不差，但現在新開的樓盤價格遠遠的高于原本的價格已經直逼甚至和核中核相差無幾。我個人的看法是這個闆塊的真實價值和核中核還是有不小差距，現在的價格要麼是核中核賣便宜了，要麼是健康城賣貴了，這兩種情況我更傾向于後者。

　　三、政務區（可能南工大的名字更熟悉）

政務區顧名思義是江北新區的行政中心，新區管委會等衆多機關部門坐落于此。範圍四至北至七裡河，西臨江北大道，東至浦濱路，南接浦口大道。可能提到政務區還有人一臉懵逼，一看位置說：這不就南工大嗎？事實上南工大闆塊一開始指的是江北大道西側南京工業大學旁邊的區域，20年下半年借着一中分校和29000毛坯現房火了一把的林景紫園、旁邊的新城水岸雲際和卓越雲曜都在這裡。後來江北大道東側的天宸雙子率先拉開了開分銷和三成首付的先河，一度被“開除核心區區籍”，開啟了一部分年輕人也能上車核心區的買方市場。後來被中介和一臉懵逼的買方人傻傻分不清核心區和非核心區，就統稱南工大了。

那麼為什麼政務區會如此尴尬呢，這裡也在近兩年出現過1000多套一起開盤幾乎清盤的長江時代。其實是因為闆塊内有衆多的現狀用地待拆遷或者待改造，小廠房、舊樓棟較多，闆塊内樓盤周邊的不利因素和城市界面都不夠幹淨，最著名的就是“加油站邊買新房”。政府機構的建設對周邊闆塊的拉動作用也較小，西側被老山阻擋和南工大融為一體，東側拼不過隧道口位置優越和配套成熟，自己又面朝黃土背朝天，是整個當時核心區去化壓力比較大的區域。目前的尾盤因為時間跨度較大仍然是兩年前那一批的裝修配置和産品設計。天宸一開始以為雲築距離核中核更近客戶會更認可，實際上江樾賣的更快客戶在下行市場更相信看得到的眼前的東西。政務區要實現突破仍然要期待城市界面的疊新。

四、隧道口

隧道口指的是長江隧道口區域，位于七裡河以南，浦濱路以東，浦口大道以北、長江以西，是整個核心區相對發展最早，有較大體量實際入住的片區。正榮潤江城、潤錦城、雅居樂濱江國際一直是整個核心區二手房房價的風向标和倒挂邏輯的基石，擁有江北一中雖然在外界褒貶不一，但在江北穩居公辦第二的學校教育資源，整個闆塊最早的形成了生活氛圍。實際上早期大家一直認為這裡才是核心區的中心，直到核中核的規劃逐漸披露在世人的面前才被奪走核心區老大哥的地位。闆塊内目前無在售項目，居住用地也基本鋪滿，核心區一代目的傳奇即将畫下句号。也宣告了一個時代的結束，當年萬人搖的啟迪如今也靜靜地停在那裡，讓人唏噓不已。

　　五·研創園

這裡說研創園，主要講的也是研創園一期，由江北大道、城南河、長江和五橋圍起來的相對四四方方的一塊。說到城市界面和發展速度，可能研創園是最給人驚喜的一塊。這裡給人的感覺是一年一個樣子，有别于核中核規劃等級全部是世界級、亞洲級、最差也是南京或者江北頂級，攤子鋪得大自然時間就要更久，可能再過個三四五年也未必能夠看出個模樣，研創園的鋼鐵森林和玻璃幕牆已經屹立起來。芯片之城的戰略布局很讨巧，既是國家大力支持發展的卡脖子行業，也是高技術密集且周邊城市沒有涉及的行業，能夠虹吸周邊城市的人才和企業，最快的形成規模效應。南京一直是一個沒有突出産業布局的城市，要繼續前進布局自己的核心産業至關重要，研創園就是非常重要的一環。目前研創園注冊企業1.1萬家，高新技術企業近千家，産業人口即将突破30萬大關，将會是江北重要的産業支撐。

有利必有弊，從居住角度來說研創園同樣存在自己的問題：距離核心區主體部分較遠，更多的靠自身發展而無法接收到中央商務區的輻射帶動作用，不太是傳統被大家認為的核心區，闆塊的地價和限價都較低；科研、辦公用地占據絕對主導，以住宅為中心展開的配套如教育、日常生活類型的購物比如蔬菜生鮮、社區商業都會比較薄弱；片區内隻有在售的越江時代、交付的保利西江月、停工的佳源玖棠府在，很難将規劃的濱江實驗學校的學區質量拉上台階；萬達廣場和佳源的停工也再一次給大家敲響警鐘，要注意房企自己的運營狀态

六、江核前灣

要理解前灣，可能要從它的前世今生說起，前灣的範圍是北至浦口大道、東臨長江、南倚城南河、西至浦濱路，在從前大家可能更熟悉它的曾用名：青奧。2019年中海左岸瀾亭在這個闆塊創下了6次開盤9個月銷售3002套，單項目銷售破百億，創下了至今無人能破的南京樓市記錄。中海是一個神奇的房企，它的銷售團隊人數很少，也幾乎不使用折扣，所有的營銷費用放在了媒體推廣上，被稱為“闆塊發動機”。當年的玄武公館讓邁臯橋變成“新玄武”，燕矶聽潮讓“燕子矶新城”炙手可熱，也是從左岸瀾庭開始，大家才開始普遍開始了解青奧也是核心區價值很高的一塊寶地。那麼從青奧到前灣的蛻變，更是中海重回江核後又一次賦能土地。

前灣的前，指的是位置靠前的長江前排，灣則是長江、城南河、豐子河等水系把我們圍攏成的灣區，從航拍上就能看到，一江兩河雙公園的自然景觀賦予了我們詩意的栖居。類比深圳前海和上海前灘，三者都擁有國家級的規劃、頂級的城市資源配套和獨特的江河水岸資源。

前灣的魅力，來自于居住的純粹和位置的居中，無論是兩隧之間的商務辦公還是行政醫療精英，還是研創園的高新技術骨幹，都能很好的相鄰，卻又不過于沉浸，還給我們随處可見的美景和以居住為中心的配套，在這個闆塊你看不到安置房、看不到壓迫人的鋼鐵森林、看不到川流不息的車流和嘈雜的人群。而是城南河兩側的粉色格桑花、綠水灣濕地公園的芳草萋萋、是步行就可以散步到砂之船奧特萊斯、大悅城逛街、是下班後就可以回家換衣服和鄰居在樂創彙體育場約個球、是疫情後随時能夠在家門口青奧公園聽個演唱會。世界紛繁複雜充滿不确定性，青奧屹立在江北核心區的正中間，出則繁華入則甯靜，回歸到居住生活的本質，這是我能感受到的前灣的魅力。

到如今前灣的土地已經基本出讓完畢，幾家樓盤交付後地鐵11号線森林大道站就在小區門口200米，大悅城和奧特萊斯在1公裡内，12年的教育全部在站在陽台上就可以目送的距離。

我堅定的認為，在36000左右的價格段，能夠滿足現在居住舒适的和未來發展可能性的闆塊，前灣無論是對比核心區其他區域，還是主城其他片區，都是最優質的闆塊，不僅有未來，更能實實在在的把握現在。

七、最後聊聊浦口城南中心

提到這個闆塊，我擁有切身的體會，我在21年2月的時候以含包32500元/三成上車城南三劍客望江悅府。緊接着首付比例提升到五成、利率上漲，緊接着就是元旦開始停工到現在都沒有複工……

實話實說，我覺得我錯過了我近些年唯一一次剛需上車核心區的窗口期，如果當時有樓盤願意三成收我，多的首付我一定會想辦法湊出來買核心區，我曾經嘗試去夠長江時代的小戶型，但是最低也要五成首付資金差距大幾十萬還是沒有辦法搞出來，最後隻能無奈選擇了城南中心。我清楚的知道它的問題，西側全部都是安置房、行政區劃屬于浦口而不是江北更别提江核發展能級低了好幾個檔次、教育的規劃全部由浦口主導很難有學區突破未來高中的選擇都隻能選擇浦口區的高中。但是在當時的情況下，100萬左右首付預算這已經是我能買到的最好的闆塊，盡可能的接近核心區。

現在核心區三成首付，單價相差3、4千塊錢，首付隻相差十幾萬，能上車核心區我想不到任何屈就城南中心的理由，何況買方市場下兩邊在産品投入的成本和規格，包括開發商的檔次都有巨大的差異，現在就是非常的後悔……

前兩天我就在跟我的客戶們講，你們等來了首付比例下降、等來了利率下降、等來了開發商内卷瘋狂的提升産品配置、等來了國家隊進場最頂級的開發商給你解決後顧之憂，你還在等什麼？等南京也像無錫一樣解除限購、出台救市政策嗎？去年三月的市場火爆是超出所有人反應速度的，不要等到錯過了窗口期而白白懊悔。

如果大家有不同的看法歡迎随時交流。

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