房産稅是小稅種，計稅基礎的判斷和稅額的計算相對而言比較簡單，但是，納稅人對于實務中一些情形，如判斷自建房是否屬于房屋，是否應該繳納房産稅等，還需進行仔細的職業判斷。

一、“房中房”案例的提出

客戶的疑問：我們公司是一家機加工企業，近期為了滿足生産新品的需要，購入了幾台高精度的加工設備，設備價值100萬元，增值稅專用發票注明的進項稅額13萬元，款項銀行付訖。這些設備正常運行需要嚴苛的環境條件，而且對靜電的防護要求很高。為此，我公司在原有廠房裡自行建造了一些塑鋼房，發生人工費用10000元，材料費用60000元，已經完工驗收，投入使用。問題一：這些塑鋼房應該如何進行會計處理？問題二：這些塑鋼房是否應該繳納房産稅？

二、“房中房”案例的财稅分析

客戶提出問題的核心疑問是對于這批塑鋼房的财稅性質不清楚。

這批塑鋼房從外形上看具備房屋的特點，怎麼進行财務處理，需要從它的用途上進行判斷，從用途上來看，如果沒有塑鋼房的圍護，設備就無法正常運行，就有可能發生設備損害，甚或造成安全事故。

《企業會計準則第4号——固定資産》（财會〔2006〕3号）第八條：“外購固定資産的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資産達到預定可使用狀态前所發生的可歸屬于該項資産的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。”從這條規定中，可以順理成章地得出這樣的結論：塑鋼房屋是為設備正常使用而特别建造，是設備達到預定可使用狀态的必要條件，因此，塑鋼房屋的建造費用應計入設備的原值進行會計核算，會計分錄如下（單位：萬元，下同）：

1.購入設備、材料：

借：在建工程 100

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 13

貸：銀行存款 113

2.建造塑鋼房屋：

借：在建工程 7

貸：工程物資 6

應付職工薪酬 1

3.完工驗收：

借：固定資産——機器設備 107

貸：在建工程 107

三、房産稅的計算繳納

（一）房屋的稅法定義

根據《關于房産稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（财稅地字〔1987〕3号）規定，“房産”是以房屋形态表現的财産。房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外遊泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房産。

據此，可以判斷，這批塑鋼房雖然有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，但它們的目的不是供人們在其中生産工作或儲存物資，而是設備正常運行不可或缺的組成部分，因此這批塑鋼房屋，不屬于房産稅政策裡規定的“房屋”。

（二）“房屋原值”的确認

《關于房産稅若幹具體問題的解釋和暫行規定》（财稅地字〔1986〕8号）規定：“房産原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資産”科目中記載的房屋原價。”這個規定中，确認房屋原值的前提是“按會計制度，在賬簿‘固定資産’科目記載的房屋原價”，但根據上述的會計處理，塑鋼房的建造費用計入“固定資産——機器設備”的原值，不屬于房産稅範疇内的房屋原值。

四、案例之外“房中房”情形的思考

案例之外，現實中還存在着其他的情形。在一些工業企業，為了更好地為生産一線服務，同時也為了更高的管理效率，将諸多的管理部門和人員前移至車間，規劃并搭建了相應的辦公場所，其中，就有一些以塑鋼房的形式存在，有頂有面，有門窗，有圍護結構或牆面，符合固定資産意義上的房屋定義，也符合房産稅對于房屋的概念規定。一些企業因其構成材料與一般房屋有所不同、金額一般也不是很大而将之忽略，直接計入當期費用當中，進行了錯誤的處理。正确的處理應是：首先按照會計準則或會計制度的要求計入“固定資産—房屋建築物”，根據企業規定的折舊年限計提折舊，在房産稅的處理上，按自用房産計算繳納房産稅。

在房産稅計算繳納環節，納稅人怎麼确定計稅基礎？一般情況下，車間内辦公用的塑鋼房，入賬成本也就是建造成本，不包含土地價格。《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（财稅〔2010〕121号）規定：“對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積并據此确定計入房産原值的地價。”這類簡易房屋原值怎麼計入相應的地價，是一個需要分析的議題。

筆者認為，上述類型的塑鋼房在計算繳納房産稅時，計入原值的地價應為零。其原因在于，這類房屋建築在車間廠房内，占用的土地面積是車間廠房的一部分，并沒有在實體上增加企業房屋的面積，隻是增加了房屋的入賬成本。地價計入房屋原值的計算基礎是房屋的面積，而建在車間内的房屋面積在計算繳納房産稅時應該确認為零，從車間分離出來一部分面積分給這類房屋，沒有實際意義。

五、啟示

計算繳納特殊類型房屋的房産稅時，正确的會計處理是前提。納稅人根據具體情況進行具體分析，準确解讀和分析相關的稅法政策，這樣才能不多算、不漏算、不錯算，從而達到遵從稅法，避開稅收風險的目的。

來源：中道财稅

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