不知道大家對于動遷闆塊内的新房，是如何看待的

最近位于浦東曹路的一個新盤引發了不少人讨論，此新盤價格網上有消息宣稱要到5萬7

雖未證實，但是這個價格傳言也讓很多人不太能理解，認為價格有些過高了

原因就在于這個新盤的位置，位于曹路這個大型動遷基地中

這其實不是一個新盤的問題，已經有越來越多的新盤，在傳統的動遷闆塊内出現了

因此，我們很有必要來認識這麼一個現狀，這些動遷闆塊内的新房，它們已經成為了廣大剛需不可忽視的一個産品

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上海動遷闆塊内的新房，都在哪裡

在說這些新盤之前，我們先要明确的是，這些新盤位置的特殊性

2009年，上海決定在郊區建設六個保障性住房基地，也就是我們俗稱的動遷基地，來給當時拆遷安置的居民進行居住

分别是：浦東的曹路、浦東原南彙周康、寶山的顧村、嘉定的江橋、闵行的浦江和松江的泗泾

因此，那裡第一批動遷房普遍是2009年開工、2011年左右竣工的，至今已有十年左右的房齡

也有後期持續建設的二期、三期左右的動遷工程，在2014、2015年左右竣工

早一點建成的房子是這樣的

晚一點建成的房子是這樣的

無論是11年左右的老房子，還是14年左右的新房子，全部都和現如今的商品房外立面有一定的差距

而最主要的差距是，動遷房主要目的是安置、保障用，所以和商品房相比，幾乎沒有産品力，早期的動遷房沒有太多的設計，近期的稍微規劃了一下小區内的景觀

不過即使後期有一些規劃，動遷房還是不能和商品房相比，目的就不是為了做産品，同樣的，動遷房的質量也經常是引人诟病的一點

這六大動遷基地中，存在大量這樣的動遷房，所以一旦某個動遷基地有新房出現，就會有些格格不入，不管從外表還是品質，都和這個版塊的原生基因不太吻合

但是我們發現，越來越多的新房都在動遷闆塊出現了

據不完全統計，在上海2022年第二批次中，曹路、江橋、顧村這三大動遷基地都可能有新盤入市（一些純疊墅項目不計入内）

而這些新盤的價格，普遍要比動遷房的價格高出不少

那麼，我們購房者，到底要不要買這些動遷闆塊内的新房？

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最明顯的，這裡所見所得有成熟的配套

别覺得動遷闆塊内的新房不好，它有一個最大的優勢，是很多樓盤比較新的闆塊無法比拟的——大部分的生活配套已經成熟

比如我們買新盤時，經常會有人告訴你，這裡未來要建造個什麼，但是在動遷基地闆塊，不用考慮這些。所有配套基本上都建好了，應有盡有

比如小學和幼兒園。一般在大型動遷基地範圍内，學校都是早早備齊的，而且不隻一所

像是浦東的曹路闆塊，更是從幼兒園到大學各層次的教育資源都有，而且學校之多在浦東中都屬于罕見的

醫院也是如此，由于動遷戶中有很多老年人的存在，所以醫院也是比較早備齊的

雖然動遷區的學校、醫院，可能并不是頂級的，比如松江泗泾醫院的級别是二乙，但是滿足人們基本需求是沒問題的

而很多比較新的闆塊，雖然後續都會備齊基本配套，但是需要等一段時間，而且人氣也不足

動遷闆塊最基本的商業配套都很成熟，像是菜市場、銀行、郵政、便利店等等都很多，生活氣息比較濃重，找不到什麼缺失的地方

這裡稍微提一下，有些新闆塊，像是便利店、菜市場很容易找，但對老人來說比較方便的銀行等則比較少配備

即使是大型商業，動遷闆塊也是不缺少的

一直以來，我們對動遷闆塊存在一些誤解

過去，很多人以為的動遷闆塊是城鄉結合部，髒亂差，那是刻闆印象

這是泗泾，街道都很幹淨，有河有樹，綠化也很好，生活環境非常好

其他的動遷基地也都跟各自的位置有關，不能籠統的認為動遷基地的城市界面都不那麼好

而且，對于新盤來說，自己所在街道的基礎環境才是最基本的，至于動遷基地區域的環境如何，我認為不是很重要的因素

動遷小區一般都是規劃在一個區域的，方便集中管理，因此它們的環境隻影響那一片區域，更不用提整個闆塊了

比如圖上所示的泗泾新凱家園動遷基地

也因此，基本上動遷闆塊内的新盤，所在的位置其實和動遷房都有一定的距離，或是臨近動遷房，與動遷房中心距離甚遠

比如曹路的某新盤，它實際上是在顧唐路地鐵站上蓋的TOD，動遷房對它位置影響較小

還有一個優點，是我在疫情期間發現的

由于動遷基地闆塊内上海人比較多，都會督促居委會，可能是由于人多力量大的緣故，這些闆塊内的物資發放的次數比較多

比如我所居住的松江泗泾，有接近10次的物資發放，我記不太清楚，但每次發的量都很大

曹路的拆遷戶朋友，家裡雞蛋收到了很多，壓根兒吃不完

我們泗泾的居委會，甚至還幫我們團購了一次性理發用具，發理發券進行理發

以往可能會覺得動遷闆塊這種生活氣息重的地方，人太多了，事兒也多，但實際上在疫情期間，會發現有很大的便利性

至少因為人太多了，區政府、街道和居委會花很多的力氣來保證供給，也會因為人多而享受到一些團購等便利

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配套成熟，是優點，其實也是缺點

優點我們已經知曉，在動遷版塊買新房，所有配套立刻能用，但是我們要注意到一點，動遷闆塊都是2011年左右動遷的

這代表着所有配套已經有了十多年的曆史，非常老舊

這最集中的表現就是在商業上，動遷房的商業大部分都是十年前建好的，至少也有七八年曆史了，會導緻和現在人們的需求不符合

（來源：百度百科）

不知道大家有沒有去過泗泾，泗泾站一出來的三湘商業廣場就是如此，雖然看着人挺多挺熱鬧的，但是已經遠遠落後于現在人們的審美和需求了

很多人都去一站地鐵外的佘山寶樂彙來購物

動遷基地商業的初期定位限制住了它的規模，現在十幾年過去了，很難在原有的基礎上進行改變了

這才是動遷闆塊内新房最為劣勢的一點，和動遷房共享的配套商業非常的老舊，且很難再有更大想象空間

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不可避免的，與将來動遷二手形成價差

就如同人們認為曹路新房價格太高一樣，動遷闆塊内的新房并沒有其它區域新房所具備的一二手房倒挂的價格優勢

我們來看一下上海六大動遷基地的二手房價格

在疫情之前，曹路是在4萬3左右，如果新房要賣到5萬多，這明顯是不存在一二手房倒挂的

雖然我們都知道，新房的品質是肯定要比動遷房、二手房要好，但是都在動遷基地上車了，那麼這裡買房的客戶基本上都是以剛需客為主

對于剛需客來說，價格是需要考慮的最重要的因素。如果動遷闆塊内的新房比周邊動遷房、二手商品房貴一點還可以，貴出一大截，就很難接受了

貴太多的話，為什麼不選擇更靠近市中心一點的位置，而非要在動遷基地？

再加上還有一點，動遷闆塊内的新房，到了賣的時候更是沒有價格優勢

比如用泗泾新凱家園動遷基地的動遷房和周邊二手商品房做一個對比：

我們可以看到動遷房普遍均價為3.9w左右，根據年限有上下波動，商品房每平米足足貴了一萬。即使商品房的品質很好，但這加起來一百平也貴了不少

而且動遷房和商品房的價格差不僅體現在房價上，還體現在交易過程中

一手動遷房免征增值稅，這就差了不少錢，也就導緻了闆塊内的動遷房沒有二手商品房所有的稅費高的劣勢

動遷房在賣出的價格上完全可以和二手商品房抗争的

即使動遷闆塊内的新房再優秀，我們也要考慮下，未來賣房的時候能不能競争的過這些一手、無增值稅的動遷房

因為它們的價格真的很便宜，對剛需來說門檻更低

而且動遷闆塊就是用來解決居民住宅問題的，規劃了大量的住宅，同闆塊内房源太多，房價會比較難漲起來

動遷闆塊内的新房，既比動遷房要貴，稅費還要高，而且價格難漲，未來還不一定好賣，這是我們必須考慮在内的

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當然，這是對所有動遷闆塊内新房的一個總結，具體到每一個新盤，又有不同

比如曹路的某新盤，它是一個TOD項目，自帶一個商業，那就完全可以彌補自己這個闆塊内商業老舊的不足

再比如很多動遷闆塊内的動遷房，它可能動遷的比較早，當時的戶型不滿足我們現在大部分人的需求

比如500萬買動遷隻能買兩房，在這種情況下，某新盤剛好存在五百萬的三房會吃香很多，因為客戶的總預算隻有這麼多

這些動遷基地，随着城市的發展，交通配套已經逐步起來，到主城區越來越便利，确實是剛需客低價上車的一個好選擇

如果是你的話，動遷闆塊内的新房，你會不會買？

以上為正文，來自初曉

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