本文來源：時代财經 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創意

在三亞乃至海南，号稱“坐擁三山兩灣珍罕資源”的半山半島曾是頂尖樓盤之一，它吸引了不少名流大腕。

但随着開發商三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司（下稱“三亞鹿回頭”）陷入破産重整，項目開發陷入停滞，複雜的債權債務問題依然待解。

近日，某銀行在北京産權交易所轉讓三亞鹿回頭、上海同人實業有限公司（下稱“上海同人”）的債權。在這兩筆本金合計52.42億元的債權中，擔保資産涉及三亞半山半島幾宗地塊和部分住宅房産。

債權轉讓公告顯示，截至2022年3月21日，上述銀行對三亞鹿回頭的債權本金為23.60億元、利罰息3.12億元，對上海同人的債權本金為28.82億元、利息及罰息10.05億元。

值得一提的是，轉讓公告稱“三亞鹿回頭等公司合并重整程序已接近尾聲，清收處置周期較短”。時代财經電話聯系了鹿回頭開發的破産重整管理人，相關工作人員表示，“破産重整信息該公告的已全數公告；未收到上述債權轉讓信息，将根據管理人職責與債權人進行充分溝通。”

前江西首富折戟，三亞鹿回頭破産重整四年仍無果

半山半島位于三亞市小東海鹿回頭半島，有着優質的沙灘和背山面海的自然資源；半島藍灣位于三亞大東海區域，亦是依山傍海。依靠不錯的山海資源，半山半島、半島藍灣一度暢銷。

半山半島和半島藍灣均由三亞鹿回頭、海南新佳旅業開發有限公司（下稱“海南新佳旅業”）、潤豐公司共同開發。半山半島被譽為“搖錢樹”項目，資本大佬郭廣昌都曾有意收并購，不過最終被江西前首富王永紅收入囊中。

2015年9月，中弘股份斥資58億元收購了三亞鹿回頭的全部股權。為了拿下這個項目，王永紅甚至未經董事會和股東大會批準，私自與三亞鹿回頭、海南新佳旅業等簽訂股權收購框架協議，劃走公司賬上61.5億元資金。

盡管半山半島曾一度登頂三亞房地産項目銷冠，彼時卻并不算優質資産。一方面，開發商三亞鹿回頭負債近200億元；另一方面，半山半島不僅項目資産在前期開發過程中幾乎全部抵押，後期還需要巨大的資金投入。

吞下這個巨無霸項目也考驗中弘股份的資金實力。2018年，王永紅的“中弘系”因資金鍊斷裂、無力償還外債而破産。同年9月，三亞市中級人民法院裁定對半山半島開發商三亞鹿回頭、海南新佳旅業及其關聯公司共計12家企業進行破産重整申請。

如今，重組進入第四年，仍然尚未無明确方案。據“半山半島項目重整管理人訂閱号”最新信息，稅款債權組、普通債權組已通過《三亞中弘弘熹房地産開發有限公司等十七家公司重整計劃（草案）》，但優先債權組、出資人組未同意上述計劃《草案》。

複雜且久遠的債權債務關系是破産重整的一大障礙。時代财經了解到，上海市高級人民法院于2019年5月發布的一份《保證合同糾紛一審民事判決書》顯示，2013年8月，民生銀行上海分行與三亞鹿回頭簽訂《綜合授信合同》，向後者提供30億元的綜合授信額度，上海同人于同日出具《共同還款承諾函》。合同簽訂後，民生銀行先後向三亞鹿回頭發放貸款29.9億元，但後者并未完全履行還款義務。截至2018年1月21日，三亞鹿回頭借款本金達23.6億元，逾期利息達1.45億元。

從23.6億元的借款金額看，本次轉讓債權的銀行疑似民生銀行上海分行。時代财經嘗試向該行相關人士核實信息及轉讓原因，但截至發稿，尚未獲得回複。

拖欠款項400億，中介稱其為“孤島”

半山半島占地面積近5000畝，總建築面積240萬平方米。整個項目包括臨海别墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業街、國際潛水基地、遊艇會等，号稱是“一座全産業鍊、超大型高端濱海旅遊地産項目”。

項目最早于2006年9月破土動工，2007年11月開始出售項目一期“鹿回頭灣區”，目前開發到第八期。三亞中介盤偉（化名）稱，項目分12期開發，目前隻有前兩期有房本，3-4期幾乎沒房本，而洋房區甚至直接變成了回遷房。

除了拖欠多年仍無法辦理的房産證，部分半山半島業主的房子還曾被查封。據《中國之聲》2018年報道，半山半島及半島藍灣2700多戶購房者的房屋突遭法院查封，部分房屋甚至在銷售前已被抵押。

事實上，自2015年起，由于無力償還來自多家金融機構的抵押貸款，半山半島項目先後被多家法院和稅務機關查封。此外，項目還存在欠繳稅款、銷售被查封房源等情形。

而開發多年、仍與宣傳嚴重不符的商業配套，更讓老業主失望。多位三亞房産中介對時代财經稱，在半山半島生活起來很不便利。“隻有幾個小型超市，生活不方便，需要開車去市區買東西。被外人吹得很好，實際就是一個走不出去的‘孤島’。”

開發遲滞的背後是項目幾易其主。鹿回頭半島曾是上世紀90年代初期海南房地産泡沫破滅後的知名爛尾項目，直到2004年，在金融機構介入下，以處置不良資産的名義引入中國愛地房地産開發公司、上海明申企業集團等公司進駐，鹿回頭的開發重新邁入“快車道”。

期間，山西煤老闆闫琦一度成為三亞鹿回頭背後的老闆，攬下鹿回頭半島上幾千畝土地。而在闫琦拿下三亞鹿回頭不久，海南發布了《海南國際旅遊島建設行動計劃》，借着“海南國際旅遊島”的東風，海南樓市尤其是旅遊地産再次蓬勃發展。

半山半島也讓闫琦身家暴漲。2014年上半年，半山半島銷售額達35億元，登頂三亞樓市銷冠，而位列三亞項目銷售額第二的魯能三亞灣項目銷售額僅有8.73億元。在2014胡潤百富榜中，闫琦以80億元身家，位列榜單226位。

江西前首富王永紅也曾指望在此撈金，通過舉辦各種高規格賽事和時尚活動，帶動樓盤銷售，甚至出現“一房難求”，但最終還是以破産告終，留下一地雞毛。

根據半山半島項目重整管理人2019年初發出的一份公告，經初步估算，三亞鹿回頭及其子公司、海南新佳旅業及其相關公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等款項超過400億元。

不過，海南新市民夏新（化名）對半山半島的未來還抱有信心。他剛到三亞時就關注了半山半島，在他印象裡，半山半島是當初三亞最貴的别墅，無奈之下他轉去陵水縣買了某知名旅遊地産大盤。

夏新認為，“半山半島肯定有人肯接盤，至少待開發地塊還能賣出個好價錢。畢竟在三亞市、有地理位置優勢，拿來做商業也不錯。”

據三亞市中級人民法院的公告，半山半島可開發建設用地約2852畝，目前已批建項目17個，已開發用地面積約1682畝，剩餘13個地塊尚未開發，未開發用地面積1000餘畝，計容建築面積70餘萬平方米。

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