徐先生是上海本地戶籍，28歲，未婚，2016年12月申請的第六批次的經适房，從提交申請材料到搖号曆時一年多，家庭财産條件符合相關規定，已經獲批，目前已經搖到号了，隻剩選房。

據了解，上海市第六批經适房房源主要分布在奉賢南橋東、松江南站、佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂、寶山顧村拓展和闵行馬橋等基地。

據徐先生介紹獲批之後，接到選房通知，社區街道辦給出寶山顧村拓展基地、嘉定黃渡基地、松江南基地和嘉定雲翔拓展基地一共4個以供選擇，徐先生主要是想了解這4個地方未來的發展規劃和升值潛力。

徐先生提到的黃渡基地屬于嘉定安亭闆塊，黃渡大型居住社區主要是以經适房和動遷房為主，位置比較偏遠，交通不便，距離最近的地鐵站11号線昌吉東路站約3.5公裡。周邊基本都是廠房和農田，1公裡左右有個嘉實生活廣場，還算是該區域内能夠拿得出手的商業配套。

從嘉定黃渡規控圖可知，淞陽路規劃了2個大型經适房住區，共計3181戶，體量比較大，緊挨着的是4幅動遷地塊。規劃顯示，經适房周邊配有幼兒園、小學、初中，規劃中的教育設施還是比較齊全的，c2c3Rc4地塊将規劃為集商業、文化、社區體育為一身的商業綜合體項目，目前都還是空地。

先來感受一下淞陽路已經建好的經适房，這麼看還是比較“養眼”哒。

從文件可知，嘉定黃渡基地位于淞陽路776、801、900弄，戶型為60平1房、75平2房和90-95平3房，銷售基準價格為1.2萬/平，總價在72萬-114萬之間，這個價格相對于周邊在售的新房、二手房而言有很大的優勢。

從嘉定黃渡曆年以來的成交均價和成交面積走勢來看，2014年之前的價格和交易量比較穩定，成交面積在10萬平以下，均價在1.5萬/平左右；2015年黃渡闆塊的成交量高達30.6萬平方米，随後的3年裡交易量均保持高位，這兩年新房成交均價保持在3.2萬/平。

從二手房分布圖上可以看出黃渡基地周邊無房源可售，以嘉實上城名都為例，2009年建的闆樓，挂牌均價為3.1萬/平，57平的1房挂牌價190萬，143平的4房挂牌價是450萬。

接下來再分析一下顧村拓展基地。

顧村拓展基地位于滬聯路1627弄，目前銷售基準價為15800元/平，戶型主要有60平1房、75平2房和90平3房，總價在94.8萬-142.2萬。

從交通方面來看，項目緊鄰寶安公路，同時距離滬嘉高速、滬太公路、上海繞城高速都不遠，自駕出行較為方便；公共交通方面，項目距離軌交7号線潘廣路站、劉行站均在2.5公裡左右，稍有距離。

教育配套相對比較成熟，周邊有金色陽光幼兒園、劉行新華實驗學校、上海鴻文國際職業高級中學、寶山區鹿鳴學校等，均在3公裡範圍内，其中金色陽光幼兒園距離項目較近，在1公裡左右。

醫療方面就不那麼便捷啦，距離項目較近的醫院是華山醫院北院，不過也有4公裡的距離。

商業配套方面還是有很多可圈可點的地方哒，項目周邊較大的商業廣場有昊元生活廣場菊聯路店、綠地正大缤紛城等，距離項目約3、4公裡。就日常生活而言，項目附近就有聯華超市、新世紀超市等，還有不少餐飲場所，算是比較便利的。

從近5年的數據來看，2016年顧村闆塊的新房成交迎來一個高峰期，随後受政策調控等影響，成交大幅下降。2017年的成交面積相較于2016年來說，減少65.2%。

價格方面，2016年正值樓市火熱期，成交均價有顯著上升，較2015年上漲40.4%，随後價格漲幅趨緩。不過，總體來看，就近5年的時間，顧村闆塊的新房均價漲幅已達88.4%，日後在政策的調控下要想持續保持這樣的漲幅可能性較小。

經适房周邊目前在售的二手房還是較多的，價格基本在3萬/平-6萬/平之間，部分次新房比如保利葉語（二期）、保利葉上海等，如果有改善需求的購房者，還是可以考慮的。

整體而言，顧村拓展基地相較于其他3個經适房的區位優勢還是比較明顯的。

首先，寶山顧村闆塊的整體發展規劃還是很值得期待的；

其次，該經适房項目離7号線顧村公園僅1站，15号線顧村公園站已開建，預計2021年開通，看得見的“雙軌”利好；

最後，顧村闆塊地處外環還不算遠郊，品牌房企入駐的比較多，配套相對齊全，顧村進入“城時代”也不是白喊哒，未來升值空間可期。

再有就是徐先生一直比較糾結的雲翔拓展基地啦，跟顧村比較了很久，難以抉擇。

據了解，嘉定雲翔拓展基地是上海市重點建設的大型居住社區，去年嘉定區房管局發布雲翔拓展大居相關地塊共有産權保障住房項目建設主體招标資格預審公告。雲翔拓展基地位于嘉程路900弄，銷售基準價格為12500元/平，戶型主要是50-60平的1房、70-80平的2房和90-100平的3房，總價在62.5萬-125萬之間。

從交通上來看，該經适房項目距離11号線新增的陳翔路站約2.2公裡，11号線作為嘉定的“主動脈”這是一大利好。自駕方面，走滬嘉高速非常方便，不過随着沿線新房的逐漸入住，這條線路是越發擁堵，目前公路正在改建，日後或将有所改善。

就教育資源方面，經适房項目周邊目前多以農地為主，規劃中的幼兒園、小學目前還未開建，如果2年後可以入住的話，希望周邊必須的生活服務配套可以建立起來。

醫療資源方面，南翔闆塊整體比較薄弱，民主街上有社區醫院和同翔醫院，另外距離11号線南翔站3-5分鐘的南翔醫院，可以解決日常醫療需要。

數據顯示，近十三年來，南翔闆塊成交面積自2015年出現十三年來最高峰值，全年成交面積逾40萬平方木，但是從2015年以後每年2倍遞減，近2年成交面積均在10萬平方米左右。

從價格方面看，2006年南翔闆塊成交均價僅8695元/平，一路飙升到46581元/平，十三年價翻5.4倍。整體來看，南翔闆塊仍是自住的上佳選擇，但是投資潛力已不大。完善的交通和商業配套，但是整體闆塊樓市的發展已經趨于飽和，投資價值日益減小。

根據區域内鍊家網數據顯示，闆塊内二手房基本也在40000元/平方米以上，即便是比較舊的南翔老鎮區域，二手房也至少要33000元/平方米。

最後一個就是松江南基地啦，披雲門路目前還未規劃好，該基地不建議普陀區的原住民考慮啦，既遠又偏，想到時不時就“罷工”的9号線也是一言難盡啦。

松江南基地位于披雲門路189弄，銷售基準價格為12500元/平，戶型是50-60平1房、70-80平2房和90-100平3房，總價在62.5萬-125萬之間。不過，價格還是比較誘人哒。

據悉，2018年第四季度，上海計劃啟動第七批次共有産權保障住房的申請受理工作。

【漲知識】

1、上海經适房申請需要哪些條件？

2016年第六批政策

收入及财産：人均年可支配收入≤7.2萬元 月均6000元 人均财産<18萬元

戶籍：本市戶籍滿3年，本區戶籍滿2年，回滬知青滿1年

住房面積：人均建築面積≤15平方米

婚姻：結婚滿1年，離婚滿3年

年齡：滿25周歲的單身女性或28周歲的單身男性可申請

配房：單身申請配一居室；2人或3人申請家庭配二居室；4人及以上申請家庭，配三居室。

2、上海原住民最關心的是10月8日實施的《關于進一步完善本市共有産權保障住房工作的實施意見》非戶籍可以申請共有産權保障房（經适房），對上海本地人有影響嗎？

答：在繼續做好本市戶籍中等或中等偏下收入住房困難家庭基本住房保障，保障力度隻增不減。簡言之：沒影響。

3、取得申請資格後如何轉讓？

上海規定5年之内不能轉讓，隻能由保障機構回購；滿5年之後，則隻能轉讓給同樣符合購買共有産權保障住房條件的人員或者由保障機構回購。

其中，隻要是保障機構回購，回購價格為原銷售價格 銀行同期存款基準利率計算。

共有産權房雖然也是商品房但同時還是保障房，這樣的規定無疑讓真正的需求者有了更多抽中的機會。正是由于曾經的保障房體制雜亂無章而且存在投機套利的空間，于是我國的住建部便開啟了種類清理和簡化改革。

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