樓面價怎麼折算地價?這是一篇不得不寫的文章，當前的樓市套路甚多，買房子也是一件鬥智鬥勇的事，面對别人的套路，如果你沒有掌握一定的知識，到時候隻會被忽悠得團團轉，而面對諸多紛繁複雜的說辭，在如何看待開發商的土地成本上，自己動手算一算樓面地價得出的結果才是最靠譜的那麼，今天我們就來好好說一說樓面地價是怎麼算出來的PS：本文全幹貨，需要仔細讀，我來為大家講解一下關于樓面價怎麼折算地價?跟着小編一起來看一看吧!

樓面價怎麼折算地價

這是一篇不得不寫的文章，當前的樓市套路甚多，買房子也是一件鬥智鬥勇的事，面對别人的套路，如果你沒有掌握一定的知識，到時候隻會被忽悠得團團轉，而面對諸多紛繁複雜的說辭，在如何看待開發商的土地成本上，自己動手算一算樓面地價得出的結果才是最靠譜的。那麼，今天我們就來好好說一說樓面地價是怎麼算出來的。PS：本文全幹貨，需要仔細讀。

一、樓面地價概念和基本公式

其實樓面地價的基本計算公式很簡單：

樓面地價=地價÷總建築面積；（總建築面積=土地面積×容積率）。

這是一個最公允的算法，最基本的公式，将總地價除以總建築面積，把購地成本分攤到每一平方，即為“樓面地價”。

二、“隐形”樓面地價的本質是什麼

本來樓面地價的算法有一個無争議的基本公式，在無配建的情況下确實十分淺顯直白。然而，當前的土拍經常伴随着配建，在土地出讓的同時設定有特殊條件，例如要求開發商配套建設幼兒園、安置房、菜市場等等，而這些配建部分的建築，由政府回購，這種回購有的是有償的，有的是無償的。

三、隐形樓面價的兩種算法

上面我們已經說到，計算樓面地價的公允的基本計算公式就隻有一個，如果一塊地沒有附帶配建等特殊條件，那麼該地塊樓面地價就隻有一個計算結果。但是在如今經常有附帶配建等特殊條件的土拍中，隐形樓面地價成為有些報道中喜歡采用的數據。但是，一個數據如要具有權威性，如要值得參考，就必須是一個客觀公正的，不受人為主觀因素幹擾的數據。

那麼，隐形樓面價應如何計算呢？當前主要有兩種算法。

算法一：單純以地價為準，不加入建安成本因素，把購地成本分攤到每一平方可售面積，得出便是剔除配建部分後剩餘可售部分的樓面地價（土地成本）。

計算公式：樓面地價=地價÷可售部分面積；可售部分面積=總建築面積-配建面積。

算法一的優點在于精确體現了可售部分面積的土地成本，計算得出的數據客觀恒定，計算公式中的參數均為确定值，不受人為主觀因素幹擾。而缺點在于沒有把開發商建造配套建築時需付出的建安成本全部體現出來。然而，建安成本畢竟是開始建設以後才會産生的成本，并不屬于土地購置的價款，更何況有些土地競拍之後閑置多年未開發，土地剛拍還未動建便要把還沒産生的費用加進去算，未免有失妥當。換個思路打個比方：做面包的，面粉的成本就是買面粉的錢，怎能把買奶油的成本也算到面粉裡去。

算法二：在地價之上再增加考慮配建部分的建安成本。這種計算方式的理由在于，認為開發企業在建造配建部分時付出了建安成本，因此應該将配建部分的建安成本加入地價之中，再依此計算剩餘可售部分的樓面地價。

計算公式：樓面地價=（地價 配建部分建安成本）÷可售部分面積；配建部分建安成本=配建部分建築面積×建安造價。

算法二的優點是可以更直觀地體現開發商買地需要付出的潛在成本，而缺點也十分明顯。其缺點主要在于建安造價是一個變量，并非客觀公允的确定數值，不同的項目，不同的開發商，其建安造價不同。因此，在計算時便存在人為操縱計算結果的空間。例如建安造價可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至為了擡高樓面地價計算結果，也可以随意加個五六千元每平方去計算，而這全憑計算的人的主觀意願。一個可以任人打扮的數據，便遠遠脫離了客觀、公允、公正的範疇。不但參考價值不大，反而容易造成誤導。

四、具體實例

我們以最近成交的福州長樂2018拍-7号地塊作為案例來講，該地塊位于長樂區鶴上鎮北山村峽漳路南側、高壓線西側。占地面積11700㎡，容積率2.3，最終9月7日以2400萬元成交。該地塊須無償配建總建築面積15000㎡的安置型商品房。

該地塊的總建築面積是11700㎡×2.3=26910㎡。因此，按照公允的基本公式，該地塊樓面地價為24000000÷26910㎡=892元/㎡。

接着我們用以上兩種算法來計算隐形樓面價（去配建樓面價）：

算法一：樓面價為24000000÷（26910㎡-15000㎡）=2015元/㎡。

算法二：樓面價為（24000000 15000㎡×建安造價）÷（26910㎡-15000㎡）。顯然，建安造價這個變量是多少，便直接決定了計算結果是多少。

那麼，地剛拍出去，房子還沒蓋，怎麼知道建安造價是多少呢？合理的建安造價應該是多少呢？根據這塊地土拍公告，同時出讓的另外兩塊地有規定，配建部分按“該地塊所處級别住宅基準樓面地價加上2600元/㎡回購”，因此，這2600元/㎡便是政府認可的該片區建安造價标準。于是我們将2600元/㎡代入上述公式進行計算，樓面價為（24000000 15000㎡×2600元/㎡）÷（26910㎡-15000㎡）=5290元/㎡。

然而，對于安置房而言2600元/㎡是一個相當不低的建安造價标準了，而開發企業如果在實際建設過程中節約成本，并沒有達到2600元/㎡的建設标準，假設實際配建的安置房建安造價為1800元/㎡，于是我們代入計算，樓面價便僅為（24000000 15000㎡×1800元/㎡）÷（26910㎡-15000㎡）=4282元/㎡。

五、總結

樓面地價的計算并不是一件難事，計算公式也十分簡單。大家都可以動手算一算。最為公正客觀的，便是采用公允的基本公式（地價÷總建築面積）進行計算，這樣得出的是這塊地的直觀土地成本，計算結果不會被人為所操縱。

如果一定要探尋該地塊背後的隐形樓面價，那麼采用以上算法二還是算法三，其實都并無不妥，算法二得出的結果最為客觀準确，不受人為主觀因素幹擾。而算法三雖然人為因素較大，主觀意願可以左右計算結果。但是，隻要你的計算有自己的道理，得出的結果可以自圓其說，那麼，這個結果不論别人采信與否，總是有一定參考價值的。

另外，隐形樓面價畢竟不是最公允的計算結果，因此，公正媒體在發布權威信息時，一般都是以基本公式計算的結果為準，避免人為主觀因素的幹擾。而如果不發布公允的樓面地價，隻發布隐形樓面價的，建議還是要附上計算依據和說明供大家參考，避免主觀意志幹擾客觀計算結果，也避免對公衆造成誤導。

最後，相信認真看完了本文的讀者們，對于樓面地價的計算已經了然于胸了。對樓市資訊感興趣或是打算買房的朋友，面對着網站上或朋友圈裡各種各樣的“權威”數字，不妨自己拿出計算器，對着土拍公告算一算。自己算出的數據便會更加心裡有數。

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