一、改造建築概述

　　建築改造不等于一般的城市更新，不采取大拆大建的改造方式，是在不改變原有建築主體結構的基礎上，對建築的立面、室内、燈光、景觀、标識系統等進行的改造。改造後可租可售，根據經營目标來決定。

　　目前比較常見的有老廠房改造、園區改造、街區改造，現在也有越來越多的舊村改造、寫字樓改造、商場改造等。改造前後的功能不一，比如商業改辦公、辦公改酒店、商業改酒店、商業改商業等。就行業形勢而言，目前主要是集中在一些經濟發達且有一定曆史沉澱的城市，比如上海、廣州、成都、北京等，同時在這些城市中也醞釀了一大批的優秀改造建築和改造操盤公司。比如上海創邑愚園路、錦和陝康裡、德必易園，廣州海珠同創彙，深圳華僑城創意園，南頭古城等。

　　改造項目由于對現場情況未能詳盡所有，所以随着項目建設的推進，尤其是到了施工階段會發現和圖紙往往有所不同，變更率、成本也難以把控。設計作為産品生成的重要環節，起着至關重要的作用，對設計流程的管控就顯得尤為重要。和新建建築設計管理流程相比，舊建築改造因為其原有的物理屬性和空間屬性，在設計管理上結構專業與建築專業往往并行主導，其他專業相互穿插，顯得稍微複雜。但是仔細研究，往往有迹可循。下面将從項目前期獲取到實際邏輯的設計管理進行闡述，以期能夠對設計管理從業者有所裨益。

　　二、改造建築全流程設計管理

　　改造項目設計周期一般3-6個月不等，根據項目規模、招商定位、業态、開發周期等不同而不同。确定開發周期後，整個設計管理流程基本為：建築方案設計、土建施工圖設計、室内設計、景觀設計、幕牆設計、泛光設計、導視标識設計等主要事項進行有序鋪排。

　　按流程，一般在土建施工圖完成後啟動室内設計，但根據項目性質不同、開發周期不同，室内設計啟動時間往往需要前置，甚至配合建築方案設計階段的室内區域動線、空間設計。

　　但是有一點需要特别注意，所有的設計都是在既有建築的基礎上進行的改造，所以在改造設計時應因時而宜，深入分析存在的合理性和改造的合理性。

　　1、強排階段

　　前期投拓階段或意向項目階段，往往會對項目進行強排設計。目的是滿足投資測算，同時也确定設計改造意向。和招拍挂項目強排不同，改造項目強排一般是對建築群進行規劃設計提升、對單體建築的功能屬性按照最新規範和營銷定位、業态配比進行内部平面布置的強排設計。此階段往往隻涉及建築專業，不涉及其他專業。

　　工作内容主要分為以下幾個部分：

　　（1）建築物曆史信息搜集、建築物現狀核實與補充（改擴建）：建造年代、現狀建築面積（産權面積與圖紙面積）、原結構形式、原功能設置、改造範圍及利舊範圍分析等，同時也要關注項目是否屬于曆史保護建築或者是局部有保護價值，可以在後期設計中進行體現。

　　（2）産品功能分析（原有建築功能及改造後建築功能分析）與定位：此部分主要涉及産品定位，需要前策部門根據當地的上層規劃、政府部門需求、市場形勢，并結合公司的經營目标對項目進行項目定位、産品定位和業态配比。比如商業改辦公、辦公改酒店，底層及交通人流多的地方做商業，上面做辦公等。

　　（3）強排方案：根據産品定位及業态配比進行強排方案設計，最重要的是滿足市場出租或者是銷售邏輯的基礎上，提高可供出租或者是銷售的商鋪面積/客房面積等，也就是要貨值最大化。同時應結合現狀，運用設計手法，既保留又創新，并突出改造主題。

　　1）辦公類強排設計：因為是既有建築，無須再考慮建築退線、建築間距、地下空間等問題。但是在強排階段，需要根據項目實際情況及營銷招商需求，同時結合現行規範，對辦公大堂、招商中心、标準層平面、核心筒（如有改動）、主次入口進行排布。同時兼顧消防疏散及撲救場地的可實施性，如有困難應盡早解決。一般而言，出租型物業面積劃分根據租賃市場情況确定。銷售型物業則預留大跨度空間，便于以後買主靈活分割。

　　套内樣闆房根據需要進行N 1布局，重視工位效率，單層使用效率等。如有特殊設計，比如藝術樣闆房等，則另當别論。

　　N 1=N個功能房間 1個開放辦公區。其中N指的是老闆房、副總辦公室、經理辦公室、财務室、會議室、洽談室等；1指的是開放辦公區。

　　N 1設計的六個步驟：第一是确定大門入口位置以及前台區域（大門，前台），基本原則是優先考慮入口位置、可視性易達性；第二是确定老闆房的位置（老闆房），要求戶内黃金位、采光好、視野好；第三是确定開放辦公區布置（開放辦公區），保證采光面、戶型盡量方正、避免入戶見柱；第四是确定會議室、經理室、财務、洽談等其他功能房間（功能房間），經理房盡量保證采光、财務室盡量緊鄰老闆房且可不開光不宜在大門口附近；第五是布置其他輔助用房如陽台、茶水間、機房等（輔助用房）；第六是複核面積及工位效率，并做出相應調整。

　　2） 酒店産品強排設計：主要是對酒店平面進行排房設計，既滿足房間的大小要求、公區的使用要求、消防疏散要求，也兼顧使用效率和經濟效益。酒店檔次不同，設計标準也不一樣。以華住水晶為例，一般控制要點主要包括：大堂位置、大堂淨使用面積、餐廳與廚房面積、暗房控制比例、客房區公共走廊寬度及疏散距離、員工輔房面積及數量。如果深入設計還包括客用電梯數量及速度、健身房洗衣房面積及位置、天井房寬度、消毒間布草間髒布草間操作間面積及和客房的關系、倉庫面積、弱電機房、建築外立面、停車位、噪聲控制等。

　　3） 商業類強排設計：首先需要搞清楚商業設計的兩個核心指标，平均得鋪率和租賃面積。核心設計原則：首先做商業價值研判，以此确定商業主界面和主動線，優先考慮與城市道路的關系，保證其良好的昭示性；其次是持有物業與其他物業之間的關系，應強化互動，原則上銷售型商鋪不應該出現在購物中心北側；三是豎向價值，項目層數越高，商業價值越低，所以應控制地上商業層數，盡量不超過4F。如果上面還有則考慮做辦公産品；四是業态分布，主力店和目的性業态應布置在商業價值低的樓層和位置，如超市布置在地下層，電影院布置在較高樓層，水平和垂直方向均勻帶動客流。五是動線選擇，優先選擇一字型與L型動線，動線長度宜控制在280-400米之間；六是平面布局，如果平面進深較大，選擇中庭開洞，一般采取4（走道） 8（中庭） 4（走道）原則；七是交通設施布置，若要增加交通設施，一般自動扶梯服務半徑30-40m，客梯服務半徑50-60m，衛生間服務半徑80m，八是下沉廣場，純疏散功能下沉廣場面積不宜大于200㎡，經營性下沉廣場不宜小于400㎡。

　　4）改造後的立面風格、景觀意向、辦公（酒店）大堂風格、室内風格、屋頂花園風格等

　　同時需要注意，有的建築改造項目會考慮局部進行拆除加建，這個需要提前咨詢當地政策，規避報建風險。

　　2、方案階段

　　鑒于用地屬性的限制，強排階段最終決定的功能存在一定的不确定性，也會進行多種測算和市場調研。但是到了方案階段，建築改造的方向一般是确定的。主要需要做到以下幾點：

　　（1） 信息複核：建築測繪、構築物測繪、建築面積測繪、地下管網測繪、建築主體結構質量現狀檢測鑒定、場地道路及植被調查。尤其是地下管網的測繪，直接關系到後期園建設計的标高和現場施工的難易程度。當然也存在一定的利舊可能性，但是如果建築保存的年代跨度較大，會存在規範差異，涉及到後期驗收不可馬虎大意有僥幸心理。還有結構質量現狀檢測，也至關重要。由于一般改造建築都有一定的曆史，層高相對較低。改造後如果想保證淨高，往往采取管線穿梁的做法。

　　（2）改造範圍确定：建築群或者單體建築改造範圍确定。單體建築包括屋面、牆面、樓闆、外門窗等需要進行綜合評定。

　　（3）設計管理的異同：不同于新建建築以建築專業為龍頭，舊改建築，兩專業并行，建築與結構專業共同主導，參與方案設計。

　　（4）建築方案設計：對建築改造方案進行評估。針對保留建築的改造，一般分為：功能改擴建、立面維護或改造、結構修補或加固三大類。

　　（5）結構加固措施的評估：和第一步建築主體結構質量現狀檢測鑒定有直接關系，需要對改造方案作出系統完整的評價，才能保證架構加固措施的合理性和經濟性。

　　（6）建築改造方案設計要點：具體見第三部分

　　3、 施工圖階段

　　（1）進行詳細複勘。部分改造建築在正式啟動前，仍處于停産或在用狀态，需進行物資的拆除和搬運，在其過程中往往會對建築、結構造成二次損壞。同時為配合施工圖設計深度，需要對建築體進行詳細測繪，本次測繪重點主要放在建築和結構的精細測繪上。除滿足常規的平立測繪外，還應根據設計師要求增加室内天、地、牆主題材料及飾面做法，門窗洞口的準确定位、材質，重要節點的構造做法，并适當增加結構主題抽查的鑒定範圍。詳細複勘在施工圖設計中極為重要，既是快速、準确設計的依據，又能有效避免後期變更，因此必須堅定執行。明确保護措施。在舊建築改造過程中，設計師往往會針對某些具有特定價值的元素進行保留，比如牆體上的大字标、架空管廊、大型罐體、總平植被等等，需要在施工圖設計時，需要增設專篇，明确指出保護範圍和保護措施。

　　（2）增繪拆除設計。在舊建築改造時，不可避免的需要進行局部拆除，包括牆體、樓闆、不需要保留的飾面層、結構加固時需破除的部位等等，施工圖設計中，應增設專篇，明确指出拆除範圍和拆除措施。

　　4、 現場配合階段

　　（1）加強施工交底。不管是新建還是改造建築，施工交底和圖紙會審都是不可或缺的項目。而與新建項目不同的是，舊建築改造項目交底更加注重施工工序和施工細則的溝通，應明确信息直接傳達到施工班組，避免造成不可挽回的損失。

　　（2）加強現場簽認。在建設過程中，必然會遇到很多不可預見因數，因此應在現場委派具有豐富現場經驗的設計工程師、監理工程師以及業主代表，及時跟進現場情況，對突發狀況做出及時、有效地應對措施，并及時做好記錄和現場簽認工作，避免後期結算風險。

　　（3） 多走現場。改造類項目和新建項目很大的不同是項目原圖紙不一定能如實反饋現場情況，尤其經過多次改造的項目，一定程度上會影響新設計方案的施工圖而導緻現場施工圖時圖與現場不一緻導緻設計錯誤修改；到精裝施工階段，細到每根梁位、高度、管線管線、管井位置大小都要心中有數；

　　三、舊建築改造各專業設計标準與要求

　　改造項目類型有寫字樓、園區、商業裙房等，本文以舊園區改造為例。

　　1、建築專業

　　（1）建築層高設計要求

　　1）建築層高5.6~6米按照loft考慮内部交通及上部開啟扇位置（全部新建需要預留加建荷載）；

　　2）建築層高6.5~7米及以上按照加建考慮内部交通及上部開窗；

　　3）LOFT與加建層的下層高度不小于3米，上層高度不小于2.6米

　　（2）場地布置

　　1）各設備機房宜集中布置，如電信機房、消控中心等，便于室外管網開挖預埋；

　　2）低層、小型建築屋面可考慮無組織排水，園區場地排水可考慮明溝；

　　（3）外立面

　　1）外立面設計應結合現狀考慮；

　　2）原則上按分體空調考慮空調機位及牆面留洞，每100㎡不少于3處室外機位，室外機位淨寬不低于1.5米避免設置在建築物進出口的上方，并采用百葉、沖孔鋁闆或噴色等方式考慮美化。為保證熱交換，采用百葉時應加大百葉間距（建議5~8cm）；使用穿孔鋁闆時應保證穿孔比率。對于室内出租面積較大的室外機位，适當考慮VRV外機位。

　　（4）屋面

　　1）屋面保溫層防水層需要重新做；

　　2）上人屋面需要考慮後期改造及利用，在設計時需要明确利用範圍并在施工圖設計中結合功能，适當預留荷載；

　　（5）主要功能空間面積标準

　　1）招商中心面積，中檔園區套内不宜小于60㎡；高檔園區不宜小于70㎡；配置8-10人會議室一個，3-4人洽談桌一個、2-3人員辦公桌及大廳接待空間。如有上下水條件，需設置衛生間。

　　2）物業管理中心，3萬㎡以下園區40-70㎡辦公區域，3萬㎡以上園區70-150㎡辦公區域。3-4人小型洽談室10㎡，8-10人會議室20㎡，合用20㎡。男女更衣室10㎡。工程用房、保潔用房、保安用房15-20㎡；物業配套用房，在條件許可情況下做到，“工程、保潔、保安分割三個獨立單元”。

　　3）機動車位面積，機動車車位配置按照每輛150~250㎡建築面積；

　　4）垃圾用房，按照物業日常管理需要配置，要求位置隐蔽，運輸方便。，3萬㎡以下園區，建築垃圾用房10㎡，生活垃圾用房6~10㎡。兩個垃圾房盡量相互接近且便于清運，同時考慮車輛回轉。

　　2、結構專業

　　（1）主體結構的改造，在工期、現場施工條件和建築效果要求能夠滿足的前提下，優先采用混凝土結構，除此之外，可采用鋼結構；

　　（2）新增夾層盡量與原結構脫開設置，減少加固改造量；

　　（3）如果主體結構采用鋼結構，插層樓闆優先采用鋼樓承闆做法；

　　（4）因消防、交通需要增加的樓梯，如果可以利用主體鋼結構梁柱傳力，則采用鋼結構，如果需要獨立設置自成體系，則采用混凝土結構；

　　（5）結構改造設計時需要預估将來租戶搭設夾層的可能性，必要時應預留荷載；一般低層建築的改造，如果荷載增加不多，可不做地勘。超過3層以上的建築改造，或荷載比原結構增加較多，則必須做地勘。

　　3、室内裝修

　　租戶單元内的裝修改造議案不做要求，以維持原狀為主。但考慮到原有建築現狀條件較差，做适當處理。

　　（1）天花部分：原有頂面不做吊頂，噴白色塗料；燈具選用條形LED日光燈，燈具布置原則為每10㎡内布置2個條形LED日光燈，色溫4000K，功率18W，規格1200*100*60，安裝方式吊裝；

　　（2）地面部分：原地面找平後鋪設PVC塊材，牆面踢腳為黑色PVC成品塑料踢腳，高度8mm；

　　（3）牆面部分：原牆面為磚牆且不滿足直接刷乳膠漆的，要求需先鏟除原牆面面層，再批嵌膩子面刷白色乳膠漆（一底兩面）；原牆面為輕鋼龍骨石膏闆牆面，批嵌膩子刷白色乳膠漆（一底兩面）

　　（4）強弱電部分：租戶内配置強弱電箱；牆面安裝普通五孔插座，插座安裝原則為3米内布置1個插座，3~5米内布置2個插座；5~10米内布置布置4個插座，10~15米内布置6個插座，以此類推。插座安裝高度為面闆口離地完成面300mm高，插座安裝形式為安裝；不超過25盞燈設置一路普通照明回路，采用1P/16A斷路器，不超過19個插座設置一路普通插座回路，采用2P/16A帶漏電保護的斷路器

　　4、景觀專業

　　（1）硬景設計：

　　1）根據園區功能定位設置必要的車行及人行道路系統及景觀節點。在滿足功能要求下，盡可能減少硬景比例，人行道路可采用透水磚鋪裝。道路設計需考慮租戶搬家車輛的方便性；

　　2）結合現場實際情況完成綜合管線系統，明确給排水等井位置，表達清楚室外路面排水坡道關系；

　　3）保留舊圍牆，進行修補，可采用爬山虎等垂直綠化或者柱子進行遮擋；

　　4）謹慎使用塑木、防腐木，在效果可替代情況下，盡量選用木紋類瓷磚；

　　5）需要在給排水圖紙中提前設置室外給水點，便于對植物進行澆灌養護；

　　（2）軟景設計：

　　1）不同地區的植物生長環境不一樣，若是異地設計師需要提前咨詢當地園林商戶對樹種進行甄别；

　　2）盡量不破壞原有綠化為原則，對原有綠化适當補充。除原有喬木或内部移栽外，考慮成本因素，盡量減少喬木外購；

　　3）移栽植物時應考慮成活率高、樹形優美的樹種；

　　4）如使用垂直綠化牆，需注意避免向西設置，以提高綠植成活率；

　　5）景觀小品要結合建築設計風格及景觀設計風格進行選型，同時布置點位及尺寸；

　　6）苗木的選擇，既要考慮樹形、樹冠、四級顔色變換等，還要考慮種植覆土深度是否可以滿足。如要利舊地下管網，還應注意覆土挖掘深度是否存在打架的情況；

　　（3）景觀照明

　　1）考慮近人尺度及較遠距離，決定景觀照明電壓高低；

　　2）如建築本身存在泛光照明，景觀照明需要提前進行交圈，避免造成浪費且影響效果；

　　5、設備專業

　　公共的配電、弱電及消控原則上不放在租戶單元。

　　（1）給排水工程

　　1）地面水表等檢查井盡量預留足夠大的檢修尺寸，便于後期操作；

　　2）按規範設置整體自動噴水滅火系統及消防栓系統；

　　3）給水和噴淋的泵房及水池均需考慮，如為穩高壓消防系統，盡量不設消防水池。非一類建築消火栓系統和噴淋系統盡量采用合用泵；

　　4）污廢水系統，室内、外污廢水合流，雨污分流制，具體根據市政配套條件做适當調整；

　　5）配置餐飲的園區應考慮設置隔油池

　　（2）暖通工程

　　1）原則上按分體空調考慮，對于室内出租面積較大的室外機位，适當考慮VRV外機位。如使用水系統中央空調，每戶預留水管及閥門，預留新風接口及閥門；

　　2）無對外開窗的單元内預留新風井道；

　　3）衛生間需設機械排風，且排氣扇不可設置在格栅吊頂上方，需考慮方便清洗；

　　4）配置餐飲區域的廚房位置設置内置煙道；

　　5）消防排煙需滿足原設計，若更改設計，需滿足相關規範；

　　6）園區配電間、電梯機房預留空調電源；

　　7）園區電氣設備間使用滅火器，不考慮配置水霧或泡沫噴淋系統；

　　（3）強電工程

　　電量預留

　　1）辦公建築:

　　平層：提供租戶用電量，建築面積80W/㎡

　　LOFT：提供租戶用電量，建築面積140W/㎡

　　2）商業建築

　　普通商鋪：提供租戶用電量，套内面積120W/㎡

　　便利店（小超市）：提供租戶用電量，套内面積400W/㎡

　　大型城市超市（冷櫃、冷藏室）：提供租戶用電量，套内面積160W/㎡

　　健身房：提供租戶用電量，套内面積150W/㎡

　　KTV/電玩店：提供租戶用電量，套内面積120W/㎡

　　白領公寓、經濟型酒店（集中餐廳、共用廚房、洗衣房）：提供租戶用電量，建築面積90W/㎡

　　3）餐飲

　　簡單餐飲（咖啡）：提供租戶用電量，套内面積300W/㎡

　　中等餐飲（中西餐館可提供燃氣）：250㎡，提供租戶用電量，套内面積400W/㎡

　　大電量餐飲（電磁爐火鍋燒烤且不能提供燃氣）：500㎡及以下，提供租戶用電量，套内面積500W/㎡；500~1000㎡，套内面積330W/㎡；1000㎡及以上，套内面積300W/㎡

　　4）影院：套内面積150W/㎡

　　5）公區：40W/㎡

　　（4） 公共區域照明

　　1）普通照明燈源應盡量使用LED光源；

　　2）公共區域的照明開關不集中設置在強電間内，可集中設置在公共區域；

　　3）商業照度設計标準

　　8W~9W/㎡，如面積50㎡，約需要選擇6盞2*30W筒燈，2*3排布，分為2個回路，回路按照1/3、2/3間隔控制；可采用開關控制，或采用智能燈光控制。

　　走道：功率密度3.5W~4W/㎡，如面積40㎡，約需要選擇12盞12W筒燈，1*12排布，分為2個回路，回路按照1/3、2/3間隔控制；可采用開關控制，或采用智能燈光控制。

　　衛生間：功率密度5W~6W/㎡，如面積15㎡，約需要選擇6盞12W筒燈，2*3排布，分為2個回路，回路按照平行于房間開間控制，3盞一個回路；可采用開關控制。

　　電梯前廳：功率密度6W~7W/㎡，如面積30㎡，約需要選擇12盞15W筒燈，2*6排布，分為2個回路，回路按照1/3、2/3間隔控制；可采用開關控制，或采用智能燈光控制。

　　4）辦公

　　8W~9W/㎡，如面積50㎡，約需要選擇9盞3*14W熒光，3*3排布，分為3個回路，回路按平行于房間開間控制，3盞一個回路；采用開關控制。

　　高檔辦公室：功率密度13.5W~15W/㎡，如面積50㎡，約需要選擇16盞3*14W熒光，4*4排布，分為4個回路，回路按平行于房間開間控制，4盞一個回路；采用開關控制。

　　5）商業

　　9W~10W/㎡，如面積50㎡，約需要選擇12盞2*20W熒光，3*4排布，分為3個回路，回路按平行于房間開間控制，3盞一個回路；采用開關控制。

　　高檔商業：功率密度14.5W~16W/㎡，如面積50㎡，約需要選擇12盞2*30W熒光，3*4排布，分為3個回路，回路按平行于房間開間控制，3盞一個回路；采用開關控制，或采用智能燈光控制；

　　6）燈光色溫控制：非特别設計效果要求，辦公工區建議4000K；商業公區建議3000~3500K

　　（5）弱電工程

　　1）設置視頻監控系統、電子巡更系統、門禁系統、火災報警、消防聯動系統及其他必要的消防系統；

　　2）應設置車庫（停車場）出入口崗亭，車庫（停車場）道閘系統；

　　四、其他關注要點

　　1、關于利舊，可能是一把雙刃劍

　　究竟要不要利舊，利舊的内容有多少，從項目改造開始就要評價并做出決策。利舊的内容有大有小，大到結構立面，小到一個設備。一般來說，利舊的越多投入的成本相對來說就越少，但是也會存在一定的問題。比如在前期根據現場條件可以利舊，但是随着項目的進展，條件發生了變化，利舊變成不可能，重新設計則會變得有點被動。以某項目為例，前期考慮電表利舊，可節約成本大概二十萬。但是後期項目基本建成後，發現原有電表不能支撐電壓強度。同時又涉及驗收等重要環節，又不得不購入新的設備。所以在利舊上，一定要慎重。既不能為了節約成本一刀切，也不能放飛自己。

　　另一方面，從尊重建築原有曆史的角度出發，适當的利舊，也是對城市發展的再記錄。在建築概念設計時，可以适當新舊考慮。

　　2、 各專業互提資料交圈關注重點

　　（1）一般設計管理流程，建築概念設計100%時，景觀、室内等開始設計單位确定并參與建築的概念設計咨詢工作。但是改造建築設計方案很多是已經确定了，故幾乎不在室内設計範圍和景觀設計範圍不确定的情況。關聯到設計合同，也影響不大。但是如果過程中有較大變化時，建議景觀、室内的合同為開口合同，不建議總價包幹，面積出入10%以内不改變總價，超過10%簽補充協議。

　　（2）建築方案設計100%的時候，機電設備需提供設備選型、設備位置、設備機房面積等。根據機電的互提資料單，方案階段機電設備需滿足建築方案設計100%的深度要求。設備招标後，需再次确認設備的尺寸、位置等。景觀需提供大樹、雕塑、泳池等資料，精确到口部位置及荷載。

　　（3）報建版綜合管網圖不是最終版管網綜合圖，終闆施工圖出終闆管網綜合圖，但終闆施工圖50%左右進程時需和景觀多次溝通，确保各專業交圏。

　　（4）建築專業需在施工圖50%時，拼一張幕牆輪廓線總圖，确保各專業圖紙準确。

　　（5）建議提前确定商業及物業的輸入條件，切不可到了施工結尾階段物業介入，到時大多數項目為了趕開放節點，後期帶來大量拆改。

　　3、 圖紙管控

　　圖紙包含的類型及内容多樣：按照專業劃分為建築圖紙、精裝圖紙、景觀圖紙、二次深化圖紙（電梯、鋁合金等）；按階段和用途劃分為擴初圖紙（一般可用于招标）、規劃報建圖、報建版施工圖、實施版施工圖、竣工圖。

　　項目報批報建時間短，設計條件輸入多，圖紙版本變化快，交圈慢；圖審意見修改内容多，圖紙不交圈；甲方内審提出意見多，修改量大；顧問單位優化意見多，抗性大，修改内容多。甲方和乙方設計人員頻繁換崗，導緻圖紙管理問題。種種因素都會導緻圖紙一遍遍得修改，到最後都不知道按哪版圖紙進行施工了，甚至于設計受手上的圖紙是最新修改的，施工現場還是N版之前的，直接導緻變更增加，無效成本增加。甲方、設計單位、施工單位，苦不堪言。

　　對圖紙的管控主要是指對施工圖的管控，主要做到三個方面。首先應對圖紙的下發端口進行明确。原則上最終下發到施工單位所有圖紙的源頭都是設計部門，而不是采購或者是成本等部門。設計給到采購或者成本的圖紙隻用來招标算量，不作為施工依據，其他部門更不能随便下發到施工單位。其次是施工圖紙下發過程規範化。設計部門下發的圖紙，直接對象是工程部，再由工程部門下發到施工單位。設計與施工單位之間原則上不應單獨對接。三是施工圖紙版本進行嚴控，原則上對于現場施工圖紙隻有一版，并且經過甲方各部門、設計院、施工單位聯合審圖簽字後下發，這也要求各參與單位必須前期對圖紙進行審查，避免後期變更失控。四是設計變更透明化，主要是涉及到現場問題的處理，需要設計、工程、施工同時在場，并根據協商後的結果行程設計變更，簽字蓋章後下發工程部。避免信息未拉通，形成的設計變更成本超額，導緻延誤現場工期等問題。

　　4、穿梁的把握度

　　作為改造項目，為了保證室内淨高及其他需求，穿梁不失為一種辦法。但是如果是大量的穿梁做法，涉及到成本增加，結構的安全性，報建及驗收風險等問題，需要慎重考慮。

　　5、 收口處理

　　對于改造項目，由于本身利舊因素的存在，如果在前期對收口處理沒有足夠的重視，到了施工階段慌忙救場，效果自然不夠理想。首先要在前期要明确不同專業設計界面的範圍，尤其是對于在效果上會”打架“的專業，比如幕牆與景觀、幕牆與泛光、景觀與室内等。設計界面的确定，也就直接決定了施工界面的劃分，不至于會漏項。然後是對于節點做法的處理，這就需要設計院根據現場情況給出明确的做法，并明确尺寸、材料等細節。對于較複雜的節點，還應和施工單位，甚至是廠家一起進行讨論，并形成最終結論。最後是現場實施的順序問題。要求工程對施工工序有很好的了解，并做出詳細合理的計劃，不至于在穿插作業時，造成順序颠倒，出現被迫更該節點做法的事情發生。當然也需要設計管理者對工程計劃有所了解。

　　6、 要有成本思維

　　作為設計師應該有自己的産品追求，但是不顧成本的設計師往往如折翼天使，空留遺憾。所以，作為一個合格的設計管理者一定要有成本意識。最初的産品定位，決定了産品的成本級配。按照成本級配對圖紙進行設計，同時兼顧效果，把錢花在刀刃上。尤其是當下，地産黑鐵時代到來，每家房企幾乎都在勒緊褲腰帶過日子。把控成本，控制變更量，減小無效成本的發生，至關重要。

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