在買房退定金這個事兒，絕大多數人都是花錢買教訓：問銷售的時候銷售說可以退，然後走審批程序，最後發現要扣很大一筆錢，扣了給退還算好事，更壞的是直接不給退，再嚴重一點還有銷售讓購房人付違約金。歸納起來的話主要是兩種情況——要麼不退，要麼少退。

購房人經常有困惑：認購書上什麼都寫好了，房号、付款日期、簽合同的時間、網簽備案時間、交房日期等等，最關鍵的是寫了定金不退以及退款的違約金，自己也心裡本來就發怵，銷售再一吓唬，可能就繼續買房子了。于是錢越交越多，最後到交房了有發現房子有問題，回過頭來落埋怨：當初我就說退定金不買的，你非要繼續買，定金不要了又怎麼樣！

實際上呢，定金并不是不能退，法律上本來有一個定金罰則，交定金的人違約的話，定金不退；收定金的違約無法實現合同目的，雙倍返還定金，所以并不是沒有退的空間。

具體到買房又有所不同，買房交定金的時候會簽認購書，有的開發商認購書内容翔實，和購房合同有一拼，有的開發商認購書内容簡單，隻是确定了業主要買這個房子。什麼事兒都禁不起琢磨，對象一琢磨要分手，老闆也琢磨要開人，購房人一琢磨要退房退定金，那該怎麼退呢？

理論上來說，如果因為購房人自己的原因不想買了，也确實不該退定金，因為本質上是違約行為，但事兒又得分兩面看，我不支持買房人違約退定金，但我也不支持開發商單方面碾壓，早些年購房合同還能雙方協商，現在完全是格式條款，問題在于很多宣傳的東西不寫在合同裡面，到交房的時候業主吃虧。所以，退定金這事兒也算是平衡市場關系吧。

簽了認購書之後，退定金的核心在于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。”

依照這個條款，退定金有兩個條件：第一，不可歸責于雙方的事由；第二，商品房買賣合同未能訂立。可能有人會問：認購書也可以算成合同的呀，《商品房銷售管理辦法》裡面的情形怎麼算，我也遇到過收房時隻有一個認購書，那種具備了買房合同基本要素的認購書是可以認定成購房合同，但如果隻要開發商後面還會簽訂正式合同，那就是一個預約合同，約定雙方會繼續簽訂正式的買賣合同。

就拿約飯來舉例子，我們約好了下周三晚上吃飯，但沒定吃什麼，約定周二再确定，這個約定就類似于約定了下周二簽買某個房子正式合同的認購書；然後周二确定吃什麼的時候，你想吃川菜、我想吃淮揚菜，怎麼說都說不攏，于是就不約了，這種情形類似于到了簽訂正式合同的時候發現想簽訂的合同不一樣，怎麼也協商不成，于是就不簽訂合同了，這樣就沒有達成買賣合同，這樣就實現了第二個條件，合同未能訂立。

但是第一個條件怎麼實現呢，那就更簡單了，你簽合同的時候是格式合同吧？你就要求改合同條款，而且都是合理合法的主張，開發商指定不會給你改，畢竟人家用了那麼多次了，就你特殊嗎？這時候雙方就達不成一緻，他也不能強迫你，你也不能強迫他，買賣不成仁義在說的就是這種不可歸責于雙方的情況，回歸到原來的狀态——該退錢退錢，該退收條退收條。

這兩點都實現了，那退定金就不遠了，但是也要做好持久戰的心理準備，因為沒有人會聽你講理，銷售的話術是經過培訓的，他們話術手冊裡寫明了這種情況下怎麼說，所以把證據固定好之後，該走法律途徑走法律途徑，别把希望寄托在開發商身上，而且要趁熱打鐵早結早了。

還有類似于開發商有其他問題，不如沒有預售證退房，也不要指望開發商走程序快速退給你，搞不好走着走着他們預售證辦出來了，不給退了你一點辦法都沒有，所以說抓緊走法律程序，不要耽誤了時機。

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