“雞血”的5月新房成交量，可算搞到手了。

預料到會比4月多，但沒想到這麼飚，整整多了10萬平米。

要說515那場土拍對市場沒影響，似乎不太客觀。

這10萬平米裡，至少有4萬平米，是刺激出來的。

根據我996暗中觀察，不少正宗自住買房人都抛棄了以往的單邊主義買房觀，變得更實際了。

一句話概括5月新房成交特點：

剛需盤成交量下降，改善盤成交量增長。

哪個正常？

成交量下降是正常的，往年都這樣啊，小陽春後5月中旬是分水嶺。

但今年不正常，剛需盤在走自己的抛物線，改善盤卻放量了。

成交量已實錘，樓市正在拉響一個巨大信号。

5月市場沒涼，6、7、8月天氣太熱是樓市淡季。

預告一下吧，今年一定會有熱鬧的金九銀十。

改善闆塊正在沖鴨。

有的朋友應該記得，徐主編說了一萬八千遍的一句話：

最看好天津兩個闆塊——新梅江和中心商務區。

中心商務區，已連續兩個月殺進TOP10。

4月因為旭輝濱海江來集中簽約，闆塊成交335套。

但5月又成交302套，足以證明闆塊起勢了。

第一名，旭輝濱海江來，簽約69套，簽約均價22688元/平米。

第二名，萬科濱海大都會，簽約65套，簽約均價22498元/平米。

很明顯的趨勢，改善人群，更認産品。

大落地窗這樣的“新貨”，開始碾壓“老貨”了。

接下來，産品、需求、價格，會越來越匹配。

中梁石榴濱海灣、複地壹号灣，分别簽約39套和35套。

還是改善賣的好。

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按成交套數排名，5月新梅江沒上榜，簽約274套，排12名。

但如果按照成交面積算，它可是排在了第8名，相當好的成績。

從去年12月，天津瑞府入市開始，新梅江正式走上啟動之路。

今年3-5月，量漲價漲。

本就炙烤的新梅江，又撒了點孜然辣子面，更有味道了。

以至于預算有限的人，買新房的路越來越窄了，這也是河西次新房漲價的原因。

現在最難的，是賣一買一。

很多人問，想買新房，二手房賣不掉怎麼辦？說實話，除了降價真沒太好的辦法。

但如果這個市場上，連波段行情都沒有，二手房置換改善，更難上加難。

現在對改善是個機會，一定要有取有舍。

5月新梅江簽約量最高的還是綠城誠園，其次是天津瑞府。

馬上中海寰宇時代、天津瑞府都要開盤，怎麼選？

如果單價接近，還是天津瑞府性價比高。

如果特别喜歡熱鬧的生活方式，就選寰宇時代。

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還要說一個闆塊——北辰瑞景。

這是北辰“全村兒的希望”，唯一北邊殺出來的改善闆塊。

5月簽約256套，簽約均價22166元/平米。

運河文化城，竟然簽約了164套，這可是妥妥的改善盤。

史無前例啊，甚至碾壓老牌銷冠未來城（簽約150套）。

今年的行情——改善先行，沒錯吧？

下半年會更明顯。

剛需闆塊成交量下滑，恢複正常。

團泊東、寶坻城南、京津新城等，這些低總價闆塊，由于基數大，依舊在榜内。

但是，成交量明顯減少。

富力新城才成交142套，這還是我們認識的富力新城嗎？以前不賣200套哪能過瘾？

寶坻城南成交量減少了22%；京津新城減少了23%。

鹹水沽、南湖，都被甩出前十名了，将近兩年了，這還是頭一回啊。

不過天嘉湖是個例外，成交量倒是漲了。

融創星耀五洲簽約133套，也是津南區第二名。

這個成績有點看不懂。

精武鎮的賓水西，還是火的一塌糊塗。

人怕出名豬怕壯，闆塊也如此。

保利和光塵樾用實際行動表示了“心不狠，站不穩”！

漲到2.1萬/平米，還能簽約233套，也是神了。

“保利和光塵樾還能不能買？”這個問題從春天問到了夏天。

就說一個标準吧：

賓水西小高層地段價值2.1萬/平米，如果不超，可以閉眼買。

漲到2.3萬/平米，也是合理的，再漲就先停一停吧（現階段）。

（保利和光塵樾要漲到2.5萬/平米，不解釋太多。）

現在賓水西整體是向上的态勢，量這麼好，沒理由回頭。

希望保利賣的慢一點，喘口氣。

天津房價不會漲，這句話是很脆弱的。

漲與不漲，都不能一竿子打死。

生态城5月跑出了個“千套奔襲”。

感覺生态城熱度疲軟了吧，可竟然能簽約1244套。

這個數字破紀錄了，首次“上千”。

2020全年成交6441套，今年前5個月就幹了去年的55%。

恒大中央公園助了把力，簽約351套，大家自己衡量。

熱度集中在中部片區和臨海新城，這倆組團沒毛病。

生态城已闆塊輪動，中部價格大有碾壓起步區之勢，但還沒輪動到北部。

北部雖然新盤不少，但要慎重，價格戰已開始。

這一個連開發商都沒看明白的組團。

放心吧，海教園是穩的。

雖然自帶招黑體質，但還是千軍萬馬的往那沖。

5月成交量比4月漲了16%。

第一名是錦繡大家，簽約56套，簽約單價1.9萬/平米。

之後是龍湖天璞、四季春曉，分别為84套和70套，簽約均價1.8萬/平米左右。

南部與中部價差越來越小，部分買房人回流到中部。

大連同嶽那兩塊1.2萬/平米的地，對闆塊有刺激作用。

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是不是好奇國展西賣的怎麼樣？

挺一般，簽約218套，第17名，還不及海教園一半的量。

大華國展世家簽約88套，中鐵建花語天著簽約78套，美的雲熙府簽約52套。

熱度沒燥起來。

所以我說買房一定要回歸現實，國展沒啥用，趕緊把學校建了、地鐵開了。

武清商務區的“王冠”依舊在。

香雍玖和簽約量最高，151套，簽約均價1.7萬/平米。

第二名是中建壹方九裡，70套，簽約均價1.8萬/平米，量下來了，也是沒什麼房了。

如果你是北漂，與其買武清商務區，真的不如買中心商務區。

不是一個級别的，武清是沒有商務的商務區。

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海洋高新區，也就是濱海西站闆塊，一直在TOP10邊緣徘徊，5月終于上榜。

金海雲城簽約133套，簽約均價1.35萬/平米。

一直傳爛尾和資金鍊斷裂的問題，也沒個最終定論，無風不起浪，先等等吧。

這個盤也不着急買，不會漲價。

濱海吾悅廣場、春風海上分别簽約88、82套。

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塘沽灣、濱海西站、胡家園怎麼選？

從闆塊發展看，首選濱海西站。

京濱高鐵、地鐵B1線，這些大公建是風控，不是闆塊自己想弄就弄的了的。

5月天津闆塊跑出了新格局。

改善闆塊上位，有的剛需闆塊被擠掉隊。

這是很明顯的信号，不要期待天津有多火的行情，現在的狀态，就叫“有行情”了。

不存在急轉彎，但不急的轉彎也是轉彎。

還是那句話：

剛需别着急，改善别錯過。

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