（筆者備注:調查文章内容為當地房地産市場2012年水平狀況，即時房産動态請勿以此為參考)

一、凱裡城市概況

凱裡市位于貴州省東南部，地處雲貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓清水江畔，距省會貴陽165公裡。作為黔東南苗族侗族自治州首府所在地，凱裡市是全州政治、經濟、文化、人流、物流、信息流的中心，轄2鄉8鎮，5個街道辦事處，國土總面積1306平方公裡，建成城區面積50平方公裡，城市規劃面積88平方公裡。市區常住總人口（常住半年）42.08萬人，流動人口3.87萬人，少數民族占總人口的占總人口的75.53%。是一個以苗族為主，多民族聚居的城市。

湘黔鐵路株六複線鐵路、滬昆高速公路和320國道貫穿全境，可直達北京、上海、廣州、重慶、昆明、貴陽等大中城市，境内交通四通八達，全市共有公路通車裡程1331.624公裡，公路密度每平方公裡102.04公裡，是省内交通最為方便的城市之一。按照規劃，共有凱裡至丹寨（連接夏蓉高速）餘慶至安龍高速凱裡段兩條高速公路和一條高速鐵路（滬昆高鐵）經過凱裡，使之成為貴州省乃至西南地區南下珠三角的最便捷的通道之一。規劃中的凱裡黃平機場是貴州省16項重點推進項目之一，距離凱裡54公裡，将開通北京、上海、廣州、深圳等國内重要城市的航線，總投資3.6億，預計于2012年底完成，2013年通航。

根據貴州省“十二五”規劃，将以黔中地區為龍頭，大力培育貴陽、遵義、安順、都勻、凱裡五個城市、其中貴陽按300萬至500萬人口來規劃，到2020年全市人口規劃為400萬，2030年是500萬人；安順市規劃為100萬；遵義200萬，都勻80萬，凱裡則規劃80萬至100萬，黔中地區最終達到2000萬人口。作為黔東南自治州的首府所在地，凱裡有着非常廣大的人口支撐，據第六次人口普查顯示總人口441.72萬，常住人口348萬，這就為凱裡的融城計劃提供了造血功能。

黔中經濟區的規劃與湖南的“長株潭城市群”十分相似，以貴陽連接周邊地區的高速公路和快速鐵路為依托，建設1小時經濟圈，增強貴陽對周邊地區的輻射帶動作用，同時推進遵義、安順、都勻、凱裡等城市融入黔中經濟區。從上述兩者的發展對比可見，凱裡未來的經濟發展将更加迅猛。規劃中的“凱裡——麻江”同城規劃區也即将帶動凱裡城市建設和經濟社會的發展。根據“凱裡——麻江”城市總體規劃總則第七條，中心城區包括，即凱裡市城區範圍和麻江縣城區範圍。凱裡市城區範圍為以現狀凱裡老城區為主開發發展的區域，包括凱裡老城區、開懷片區、開發區、巴拉河片區以及爐山片區；麻江範圍包括麻江縣城及碧波片區、龍山-宣威片區和下司片區。

二、凱裡經濟發展概況

2009年凱裡市實現生産總值（GDP）625945萬元，經濟比上年增長（按可比價計算）12%。其中：第一産業增加值332459萬元，增長17.4%。人均生産總值14879元，增長11.52%，按年末彙率折算，約合2179美元；2010年，貴州省凱裡市預計完成了生産總值78億元，同比增長了19.7%；2011年以來，凱裡市經濟在工業和投資快速增長的強勢拉動下，1至9月全市生産總值完成604819萬元，與上年同比增長19.8%，增幅比上年加快7.1個百分點，比全州平均水平（16.6%）高3.2個百分點。由此可以看出，凱裡近年來的國民生産總值處于一個穩定的上升期。2011年凱裡市以“加速發展、加快轉型、争先進位、推動跨越”為主基調，經濟社會得到迅速發展，财政收入取得重大突破，實現了持續快速增長。

凱裡是貴州工業重鎮之一，目前在工業方面已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫藥、木材加工、煤炭為主體，門類齊全，與黔東地區資源開發相适應和相配套的工業體制，擁有工業行業30多個，其中規模以上工業企業40多家。2010 年，市屬工業總産值完成 40 億元、市屬規模以上工業增加值完成 6.29 億 元；2011年工業增加值完成92.32億元，比上年增長26.2%，其中規模以上工業增加值完成59.03億元，比上年增長27.9%。

三、凱裡房地産發展概況

2010年，房地産開發完成投資17億元，同比增長66.3%，房地産開發完成投資占全市固定資産投資的比重為25.4%。房屋新開工面積126.61平方米，同比增長84%；其中，住宅新開工面積96.44萬平方米，同比增長54%。房屋竣工面積30.82萬平方米，同比下降43%；住宅竣工面積24.96萬平方米，同比下降49%。國有土地出讓、挂牌出讓14宗，出讓面積85.99萬平方米，同比增長45.23%，國有土地出讓總價格77815萬元。批準商品房預售面積53.13萬平方米，同比下降22%。其中，市屬批準商品房預售面積39.94萬平方米，同比下降19%；投入房地産市場的成套住宅2540套，已銷售1156套，占預售成套住房面積總套數的45.5%。

根據凱裡市2011年度國有建設用地供應計劃，供地總量為9777畝，新增8427畝，存量1350畝，商服用地2115畝，住宅用地1425畝（包括廉租房、棚戶區改造用地）。

根據凱裡市2011年度國有建設用地供應計劃，供地總量為9777畝，新增8427畝，存量1350畝，商服用地2115畝，住宅用地1425畝（包括廉租房、棚戶區改造用地）。據凱裡市2012年住房用地供應計劃表數據，供地總量為1242畝，其中商品住房用地1047畝。

根據凱裡房地産管理局數據，2011年新建商品房批準預售面積33、7萬平方米，而2012年上半年的預售面積僅有7.18萬平方米。2012年7月，凱裡市商品房成交套數332套，面積41505平方米，成交均價3949元每平方米，其中住宅均價2441元每平方米，商業用房均價9820元每平方米。

四、黔東南自治州經濟概況

（為區别凱裡作為單獨的縣級行政規劃個體而存在的經濟狀況，特補充黔東南自治州整體的經濟現狀供作補充。）

據中國統計信息網黔東南州國民經濟和社會發展公報統計，黔東南自治州從2009年至2011年的三年時間裡，生産總值均保持在70億左右的增長速度，其中2009年生産總值為250.79億元，2010年的生産總值為312.57億元，2011年的生産總值為383.63億元，增長率在14%左右。三大産業在生産總值中所占比例對經濟增長貢獻最大的為第三産業，所占比重明顯高于第一産業和第二産業，且增長速率也保持在較高水平。全州财政總收入的年均增長率約為40%，其中2011年的全年财政總收入為63.14億元，同比增長56.3%，速度明顯快于前兩年。依據凱裡市城區居民抽樣調查，城市居民人均可支配收入從2009年的12465元增長到2011年的16410元，年均增長率11.2%；人均消費支出從2009年的9082元增長到2011年的10523元，年均增長率約15%。另外據黔東南新聞網的官方信息，2012年上半年，黔東南州生産總值完成184.6億元，同比增長16.2%，增幅居省内州市第一位。其中，第一産業增加值28.3億元，同比增長7.7%，第二産業增加值62.11億元，同比增長13.3%，第三産業增加值94.19億元，同比增長20.7%。三次産業對經濟增長的貢獻率依次分别為6.7%、28.7%和64.6%。

一、樓盤數據調查

1、盛世榮華

規模：黔東南凱裡盛世榮華，位于凱裡市體育館旁，緊鄰凱裡市行政中心、凱裡四小、交通大廈，屬于純住宅小區，沒有商業體。項目總占地面積5萬多方，總建築面積26萬㎡，共8棟高層，共1858套房源，1260個停車位，現一期推出700多套。為凱裡首屈一指的銷售冠軍樓盤。

戶型配比：戶型區間37-149㎡滿足各種需求客戶

兩室兩廳一廚一衛80平米

兩室兩廳一廚兩衛 121.6平米 兩室可改正規三室

三室兩廳一廚兩衛 132.24平米

三室兩廳一廚兩衛 133平米

三室兩廳一廚兩衛 135平米

三室兩廳一廚兩衛 138平米

三室兩廳一廚兩衛 141平米 帶入戶花園

144平米小型複式樓 149小型複式樓

開盤時間：2011年9月開盤

交房時間：一期2012年年底交房

銷售價格：4000元起價，層差20-30元，均價4700元，優惠後均價4550元

優惠措施：一次性付款9.7折，按揭付款9.9折

銷售情況：自開盤以來銷售情況一直不錯，近兩個月月均銷售量達60多套左右，是凱裡的銷售冠軍樓盤。截止到7月，80平米的兩房基本銷售完，37平米的單身公寓僅剩餘幾套，130平米以上的大戶型剩餘較多，700多套房源剩餘100多套，總體銷售量達70%左右。

廣告主推路線：①靠近市政協中心、市體育館以及凱裡四小交通方便。

②配套室内恒溫遊泳池.、露天兒童遊泳池、 羽毛球場、 網球場、 兵乓球場、 雙語幼兒園。

③臨近金泉湖，仰阿莎休閑公園，市政公園自然氧吧。

結構類型及層高：框剪結構，1，2棟層高3.15米，其他樓棟3米。

立面材料：面磚

樓盤小結：

銷售情況分析：

1、作為凱裡的銷售冠軍樓盤，盛世榮華小戶型熱銷說明了剛性需求。同時，在凱裡這樣的以旅遊為重要經濟支柱的三四線城市，第三産業的從業人員數量較大，收入水平相對于其他工業型城市應該要低，而凱裡的旅遊産業又帶動了整個市區的房産投資，相對于其他定位于投資型客戶尊貴奢華的大型樓盤，“盛世榮華”的小戶型在總價位方面有絕對的優勢。

2、因緊臨市行政中心，同時樓盤名稱“盛世榮華”非常具有高貴氣息，又位于體育館旁，從社會地位認同感以及體育休閑方面的滿足來說，相對于購買力不高的年輕客戶群體來說是很具有吸引力的。

3、銷售中心裡面成排的沙發位相對于其他樓盤的銷售中心要多，列次排開，頗有咖啡館的感覺，這給置業顧問與客戶之間的交流提供了更為輕松的環境。

2、金泉國際新城

規模：金泉國際新城位于凱裡市仰阿莎東側（金泉湖），總占地面積230畝，建築面積45萬平方米，9棟退台式花園洋房，31棟高層，共2500戶，容積率2.4，現推一期3棟共200多套，樓盤處于博南新城發展區域中，區域内中高檔新型樓盤林立，市政生活配套齊全，交通便捷，是凱城目前最為理想的人居中心。

戶型配比：現推戶型區間126-173㎡豪景大宅。

開盤時間：2012年上5月1日

交房時間：一期2012年底交房

銷售價格：均價4500左右，優惠後均價4400元。

優惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折

銷售情況：前期花園洋房以及3棟高層均已團購給供電局，現一期推17、19、20三棟房源，據置業顧問介紹開盤當天認籌客戶簽約100餘戶，現月均銷售簽量約40多戶，一期推出房源基本銷售達80%左右，剩餘最多戶型為122平方米137平方米三房。

廣告主推路線：①迎賓大道，環城南路連接全城。金泉湖闆塊醇熟人文。

②雙語幼兒園、第四小學、博南高級中學優質教育體系。

③創新新古典主義建築，小區10萬㎡園林景觀。

物業費：1.1元

結構類型及層高：框剪結構，層高3米

樓盤小結：

1、該樓盤可謂依山傍湖：位于金泉湖東側，依一定坡度的地勢而建，同時樓盤主要集中于坡度平緩的地塊上，坡度較大的地塊則開發成了綠地，既節約了工程成本，又依據地形“還坡歸山”。據置業顧問介紹，開盤當天即被供電局團購近百套，應該與該樓盤花園洋房和高層建築分布格局以及周邊地理環境有一定關聯。

2、樓盤的沙盤設置采用模拟水系噴泉，直觀明了。

3、大地春城

規模：大地春城位于凱裡市西南角迎賓大道與環城西路交彙處，占地面積36382.73平方米，總建築面積278038.64平方米，其中住宅面積223803.3平方米，商場面積23844.9平方米，綠化率38.2%，容積率6.8，建築密度37.1%，總戶數1532戶，停車位486個。該小區設計為高層商業住宅，以一梯四戶、一梯五戶、一梯六戶三種單元形式進行組合，建築均為沿街布置，圍合而成的内部空間完全處理為水景和綠化廣場。

戶型區間：戶型區間88-153平方米精裝房，

主推86.18平米兩室兩廳一衛一廚，125平米三室兩廳兩衛，122.52平米三室兩廳兩衛，130.97平米三室兩廳兩衛，136.51三室兩廳兩衛。

開盤時間：一期2010年10月開盤，二期2011年開盤，三期2012年6月16日開盤。

交房時間：現樓棟均已接近封頂，預計2012年底交房使用。

銷售價格：均價4580元，優惠後均價4480元。

優惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折，贈送裝修基金減免8000元房款。

銷售情況：一期基本售完，二期銷售60%左右，三期銷售28%左右，置業顧問介紹月均銷售量40套左右，上午11點售樓部情況半個小時進去咨詢客戶6組。

廣告主推路線：①位于兩區的中心位置，毗鄰博南汽車總站，4路/7路/9路/凱開線等公交線路，通達城市東西南北各個角落

②凱麻高速、凱玉高速、迎賓大道、環城西路、城南汽車站、博南汽車站等組成快速區間通道，出行暢通無阻

③把12個單元圍合而成的内部空間完全處理為水景空間和綠化廣場，形成

既相對獨立又相互融合的建築布局。

結構類型及層高：框剪結構，層高3米。

樓盤小結：

1、樓盤位于凱麻、凱玉高速的入口處，對外地客戶來訪的吸引力高，人流量大，客戶的訪問咨詢也相對較多，因而售樓中心在室内裝修以及布置上十分精心精緻。

2、周邊汽車站為樓盤帶來較高的人氣，高人流量也對投資型客戶很有吸引力。

3、大地春城，地勢屬于凱裡最高點，規劃中的未來城市中心。

4、世紀城

規模：項目位于凱裡市文化北路22号，凱裡世紀城用地面積11萬平方米，總建築面積23萬平方米，集高端住宅、大型購物廣場、酒店于一體，商業建築面積6.2萬平方米，其中一樓商業面積12689.86平方米，二三樓的商用面也均在10000平方以上，戶外廣場面積達2000平方，14棟6 1電梯雍景洋房，3棟11 1小高層共1060戶，停車位500多個。

戶型區間：92-167平米，主推137.23平米三房兩廳兩衛，130.19平米三房兩廳兩衛。

開盤時間：2010年

交房時間：2013年1月

銷售價格：多層洋房均價4700元，優惠後均價4450元。

優惠措施：統一9.5折

銷售情況：一期4棟多層銷售60%左右，二期10棟銷售30%左右，137平米的戶型銷售情況最好，167平米的銷售情況最差，5，6月月均銷售量在30套左右，半小時售樓部咨詢客戶3組。

廣告主推路線：① 6 1電梯雍景洋房，一梯兩戶，電梯面積不算公攤。

②填補凱裡城市綜合體空白，富有民族特色的城市複合地産項目，位于城市發展主軸。

物業費：1.2元

立面材料：商業體面磚大理石，住宅塗料

樓盤小結：

1、從該樓盤的主推戶型來看，針對的主要是中高端客戶，6萬多方的商業建築面積占總建築面積的1/4還多，而從其商業建築一二三樓的用途規劃來看，涉及酒店、購物、飲食、娛樂、休閑等各方面，周邊相應的酒店，商業用樓較多，凱裡學院也居于旁邊，商業的戰略布局比較系統化。

2、從模型圖來看，商業樓的外立面裝飾和頂樓設計具有很明顯的地方民族特色，“民族的即是世界的”，這對外地的招商客戶具有一定的吸引力。

5、豐球黔城

規模：豐球黔城位于凱裡新城中心迎賓大道與永豐路交彙處，占地面積164畝，總建築面積23萬平方米，綠化率35%，容積率1.8，47棟花園洋房，總戶數1448戶，停車位800多個。該小區設計為凱裡絕版全步梯式6 1花園洋房小區。

戶型區間：50-250平方米不同戶型區間滿足不同需求客戶，沿街戶型多為90平米以下小戶型。

主推80平米左右兩室兩廳，130平方米左右三室兩廳以及200平方米左右四室兩廳。

開盤時間：二期2011年11月開盤

交房時間：一二期2012年6月30日交房

銷售價格：均價4500元，2，3樓最貴，4600元左右。

優惠措施：一次性9.9折，按揭不打折

銷售情況：一期基本銷售完畢，二期9棟銷售50%左右，三期四棟還未開始銷售，小戶型基本售完，剩餘的多為130以上的大戶型，在售樓中心現場半小時咨詢客戶2組。

廣告主推路線：①打造凱裡絕版步梯類别墅花園洋房小區。

②坐落于凱裡新城中心，占據新城絕佳的黃金地段，迎賓大道與永豐路的完美貫穿

③小區内融彙民族氣息與現代簡約風格的景觀小品，蜿蜒鄰裡，自然柔情；多層次、立體的生态健康園林景觀将豐球·黔城高端大盤的氣質展現的淋漓盡緻。

結構類型及層高：磚混結構，層高2.9米

物業費：0.5元

樓盤小結：

1、樓棟布置為“回”型，因而更多的住宅一樓便擁有了沿街的門面，增強了建築的商用價值，商住兩用拓寬了樓盤的功能價值。

2、入戶花園的設計增加了住宅的溫馨感與空間感，這對于市區工作壓力大的買房一族來說，這個空間将是室内休閑的最佳場所。

6、大地明珠

規模：項目位于凱裡市北京西路(凱裡三中旁)，項目規模為3個單元24層電梯房，總建築面積45014.94平方米。1-3層為商業，建築面積5524.76平方米，容積率11.3。4-24層為住宅，共273套房源，建築面積為33777.45平方米。負一層為停車場，建築面積為5712.73平方米，其中部分面積為商業。

戶型區間：主推戶型為66.37㎡戶型二房和113.46㎡的三房，88.91㎡戶型三個廳室戶戶坐北朝南，132.77㎡戶型三面采光，南北通透。

開盤時間：2011年9月17日

交房時間：2012年年底交房

銷售價格：4600元起價，層差10元，均價4700元，優惠後均價：4400元

2-3層商業18000元

優惠措施：一次性9.5折，按揭9.7折，辦理VIP卡3萬抵4萬

銷售情況：三個單元住房工273套，現剩餘套數約80多套，60-80平米小戶型銷售情況最好，剩餘房源多為130平米以上戶型。主要客戶為凱裡周邊縣市人員，外省過來做生意的占10%。

廣告主推路線：①位于凱裡三中旁邊，屬于學區房

②該地段屬凱裡繁華中央核心腹地，交通便捷，周邊市政、生活配套完善。

結構類型及層高：框剪結構，層高2.8米

物業費：1元

樓盤小結：

1、該樓盤的優惠措施相較于其他踩點的幾個樓盤來說讓步要大，銷售中心置業顧問的情緒、态度也表現出不佳的狀态，因而可以進一步推斷該樓盤的銷售情況并不好。

2、大地明珠為商住兩用，僅有一棟，相對于周邊大型的樓盤來說，不能在實力方面赢得客戶較好的信任度，同時價位與周邊樓盤基本持平，不具有多大的價位優勢。

（此處部分城區樓盤踩盤數據為篩選項目分析）

二、調查總結

1、房地産 一、二級市場價格成因分析

凱裡樓盤價格的總體水平與同屬于三四線城市的懷化相比較，明顯居高，其形成原因應該包括以下幾點。

（1）凱裡距離貴州省府所在地貴陽距離較近，同時在貴州規劃的“環貴陽一小時經濟圈”以内，貴陽的經濟輻射作用以及“環貴陽一小時經濟圈”的城市群也給凱裡帶來了一定的區位優勢。在黔東南州“城鎮帶州”的發展戰略推動下，“凱麻同城規劃”順利完成，2012年4月，對“凱裡——麻江”同城規劃起着極大支撐作用的142個項目正式開工。142個項目完成後将讓以凱裡為中心的新城區的城市功能得到嚴密的劃分，包括旅遊、房地産、商業、工業、專業批發等諸多功能。這就意味着凱裡将以更大地域面積的新面貌出現，這與懷化鶴城區把中方縣納入自身的經濟共同體的做法有着許多的相似點。不難推測凱麻同城規劃的完成以及多個項目的開工，對凱裡房地産一二級市場的帶動和價格的上漲起到了推波助瀾的作用。

（2）凱裡市區地處小片河谷窪地，周邊山地呈四圍之勢，土地開發的外延性不強，同時平坦的地面成塊狀分布，中間有多處小塊山地阻隔，沒有形成成片的建築群，甚至部分樓盤采取挖山填土的方式平整土地，而凱裡市區周邊山地都是砂礫岩結構，進一步增加了造價成本；其次凱裡市區常住總人口42.8萬，城區建成面積約50平方公裡，人均享有面積約117平方米，人多地少的局面限制了土地面積的開發，也促成了土地價格的上漲，基于此政府鼓勵高層住宅開發，所以現在凱裡樓盤多以高層為主。

（3）凱裡房地産市場操作流程相對要規範，樓盤一般要建到一半以上才正式開盤預售，所以在售的樓盤大多都是以準現房的形式進行發售，這就增加了開發商的資金壓力，造成了銷售成本的增加，相應地也擡升了商品房價格。

2、樓盤銷售形勢及營銷手段分析

（1）由根據凱裡房地産管理局的數據整理出的表格數據（表1、表2）不難看出，2012年上半年的房屋施工面積達519.41萬平方米，遠遠超過了2010年全年的126.61萬平方米；而房屋銷售面積方面，2010年為65.15萬平方米，2012年上半年的銷售面積為30.78萬平方米（預計全年可能與2010年持平），施工面積的大幅增加而銷售面積卻不見增長，說明凱裡商品房存量正呈現一個上漲的趨勢。

（2）中心市區的樓盤主要針對的是剛需型客戶，而像迎賓大道沿線的樓盤則更多的是針對投資型客戶以及中高端的改善型客戶。比如位于市中心老城區的大地明珠主推戶型為66.37㎡的二兩房和113.46㎡的三房，而如世紀城主推的是137.23平米三房兩廳兩衛的套間；戶型以120-130平米三室兩廳所占比例最多銷售情況也最好，戶型區間30-250平米滿足不同需求的客戶，位于老城區的幾個樓盤客戶比較多的會選擇80平以下的小戶型，大部分客戶都趨向于選擇功能更為齊全的三房。

（3）凱裡市目前建成的城區面積約50平方公裡，但受山地影響多呈塊狀或帶狀分布。老城區以及迎賓路上的新樓盤的價格都相差不大，基本上同一水平的樓盤價格都在4400元左右，凱裡經濟開發區位置相對較偏，暫時還未形成一定的市場氣氛，樓盤價格相對便宜，均價在3500元、3600元左右。故而我們公司位于懷化的樓盤項目可以采取低開高走的開盤方式，在樓盤項目周邊的配套設施逐步完善、市場氛圍逐漸濃厚的趨勢下逐步提升價格。

（4）凱裡較新的樓盤除了常用的廣告牌、車體廣告、報紙宣傳等宣傳手法外，都很注重樓盤售樓部的包裝，包括大地春城、盛世榮華、金泉國際新城等售樓部包裝都比較豪華顯眼，金泉國際新城的兩輛接送車都改裝成複古車型、端莊典雅，具有較好的廣告效應。

3.房地産投資可行性分析

（1）通過對凱裡“樓盤銷售形勢及營銷手段分析”第一點的進一步分析，在未來的一兩年内，凱裡商品房的存量應該呈一個不斷上漲的趨勢，存量大，開發商之間的價格戰也肯定在所難免，所以說此時在凱裡進行房地産投資，不但土地成本高，而且利潤勢必受到擠壓，且投資的風險性也不小。

（2）從凱裡近三年的房價走勢來看，房價的上漲速度過快，房屋每平方米均價從2010年的2824元上漲至2012年的3664元，而相應的凱裡的居民收入卻并未能夠跟上上漲的房價速度，同時居民可支配收入的平均水平在中部地區屬于中等偏下水平，同時受國家嚴格的房地産調控政策影響，所以大部分市民都在持币觀望；其次凱裡的在建樓盤項目多，2012年上半年凱裡市區在建項目75個，其中有施工進度的項目46個，其中投資半年完成上億的樓盤較多，此時房地産開發企業入駐凱裡不具有多少競争優勢。

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