為什麼允許國企做房地産?大家都在宣揚這個地産下行周期影響最大的是民營房企，畢竟躺平的都是民營房企，都在大肆鼓吹國企央企地産公司，背靠國家，有用不完的銀行資金等等，現在2022第一季度已經過去，我們就來盤點一下國家隊實際經營情況，下面我們就來聊聊關于為什麼允許國企做房地産?接下來我們就一起去了解一下吧!

為什麼允許國企做房地産

大家都在宣揚這個地産下行周期影響最大的是民營房企，畢竟躺平的都是民營房企，都在大肆鼓吹國企央企地産公司，背靠國家，有用不完的銀行資金等等，現在2022第一季度已經過去，我們就來盤點一下國家隊實際經營情況。

2021年招商蛇口銷售目标完成率達99.0%，優于多數規模房企，全口徑銷售排名上升至行業第7位。

2021年，招商蛇口全年累計實現簽約銷售金額3268億元，累計實現簽約銷售面積1464萬平方米，同比均上升17.7%。

招商蛇口實現營業收入1606.4億元，同比增長23.9%。淨利率和歸母淨利率分别為9.5%和6.5%，較去年末分别降低3.6個百分點和3個百分點。招商蛇口各項盈利指标連續下滑，主要是受計提減值影響和業務結轉導緻的毛利率下降。平均借貸成本4.48%，“三道紅線”指标保持綠檔達标。

2021年，招商蛇口持有現金795.3億元，較去年減少10.9%。現金短債比為2.14，剔除預收賬款後的資産負債率為60.9%，淨負債率為33.1%，三道紅線”指标全部綠檔達标。但值得注意的是，2021年招商發行永續債36.2億元，累計達240.99億元，較往年有所提升。

2021年綠城合同銷售額3509億元，同比增長21.3%，銷售增速位列TOP20房企第一，目标完成率113%，回款率處106%的高位。

值得注意的是，綠城結轉的并表項目權益比較低，加上永續債分紅侵蝕利潤，利潤率有待提升。盈利能力方面，由于限價以及過往幾年甯波、杭州等地拿地成本不斷攀升，全年綜合毛利率18.1%，較去年明顯下滑5.5pct。

2021年綠城結轉收入1002億元，同比大幅增長52.4%；期末合同負債/結轉收入1.66倍,保障了後續營收增長。期内毛利率18.1%，下滑明顯，淨利率略下滑至7.7%，盈利能力有待加強。期内綠城結轉的并表項目權益比較低，加上永續債分紅侵蝕利潤，剔除永續債分紅後，實際核心歸母淨利45.5億元，核心歸母淨利率4.54%，核心盈利能力待提高。待永續債年内到期陸續贖回後，權益利潤率後續可能得到修複。

2021年綠城平均融資成本4.6%，同比減少0.3pct，期末綠城加權融資成本4.5%，較期初下滑0.2pct，融資議價能力提升。2021年綠城按計劃逐步贖回到期的永續債，期末永續債餘額大幅縮減47.8%至107.58億元，與此同時也加大了對銀行借款和公司債等傳統融資渠道的依賴。綠城彙報監管部門“三條紅線”指标處于黃檔範疇，核心指标趨于改善，債務結構趨于優化，短債比例減少至25.1%。

2021年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1362.6億元，同比增長14.47%；銷售面積767萬方，同比增幅為8.6%；遠洋集團2021年的銷售目标為1500億元，雖然并入了紅星地産的銷售數據，但遠洋集團仍未能完成銷售目标，全年僅完成銷售目标的90.8%。2022年遠洋集團銷售目标為1400億元，目标增長率2.7%。遠洋持續推進“南移西拓”戰略，華東區域較去年同期增長10個百分點，但各個事業部之間發展不均，需加強在其布局重點城市的競争力。

2021年遠洋集團實現營業收入642.47億元，同比上升13.7%；毛利率17.52%，同比下降0.98個百分點；歸母淨利潤27.29億元，同比下降4.8%。歸母淨利潤下降主要是少數股東應占利潤上升，2021年少數股東應占利潤同比上升7.6個百分點至46.4%。另外近年來遠洋總土儲樓闆價保持高位，2021年總土儲平均樓闆價達6600元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續下滑，銷管費用率上升，持續壓縮企業未來的利潤空間。

截至2021年遠洋集團持有現金270.79億元，較2020年年末下降38.4%。現金短債比上升至1.45，長短債務比上升至3.94，短期償債壓力不大。平均融資成本4.96%，進一步下降，融資成本優勢明顯。淨負債率較2020年末上升20個百分點至85%，剔除預收款後的資産負債率為68%，财務較為穩健。遠洋集團就上市平台而言财務水平風險不高，但表外融資情況無法推測，因此也需要審慎看待。

2021年保利置業合約銷售566億元人民币，同比增長8.6%，僅完成全年銷售目标的91%。全年銷售回款率94%，處于較高水平；去化率50%，相對較低。2022年保利置業簽約保底目标650億元，同比增長14.8%，貨值為1400億元（570億存量，新推貨值在830億左右），去化率達到46%即可完成目标。保利置業“堅定十四五期間再造一個保利置業不動搖”，需保持15%的年平均增速，在目前的市場行情下具有一定的挑戰。

2021年營業收入穩步增長，同比增加16.73%至356.13億港元，仍低于2019年的水平。從内地營業收入來看，2021年保利置業内地營業收入同比增長了12%，也較2019年的水平增長了8%，内地結轉得到穩定增長。淨利率7.1%，歸母核心淨利率6.1%，均低于行業平均，未來随着低毛利率項目的逐步結轉，其盈利率水平受到的壓力或将更大。

期末持有現金較同比下降16.15%至366.02億港元，非受限現金短債比1.56，同比增長2.38%，現金短債比進一步改善，短期償債壓力不大。2021年末淨負債率同比下降8.46個百分點至103.83%。剔除預收後的資産負債率也同比下降2.42個百分點至74.4%。2021年末保利置業三條紅線指标雖有所改善，但仍觸及兩條紅線，未來仍需進一步加強。

2021年,華潤置地實現銷售金額3158億元，同比增長10.8%；銷售面積1755萬平方米，同比增長23.7%。截至12月末，華潤置地順利完成3150億元全年目标。同時，華潤置地2022年新增可售貨源達5278億。從銷售區域結構來看，2021年華潤置地重點布局在華南大區，其中以深圳地區為主力占比超過20%。

2021年，華潤置地實現營業收入2121.1億元，同比增長18.1%。其中，開發物業銷售收入1838.6億元，同比增長17%。投資物業租金收入達174.3億元，同比增長36.3%。毛利率27%，較去年下降3.9個百分點，其中毛利率下降的主要原因為開發物業毛利率從2020年同期的29.1%下降為23.7%，但投資物業毛利率從2020年同期的66.4%上升至68.2%。

2021年，華潤置地持有現金1087.5億元，較2020年同比增長21.6%。現金短債比為1.99，剔除預收賬款後的資産負債率為60.4%，淨負債率為24.4%，“三條紅線”均未踩線，穩居綠檔房企。此外，加權融資成本降至3.71%，同比下降0.37個百分點，融資能力有所提升。

2021年大唐集團控股實現累計合約銷售金額約505.8億元，同比增長13.6%，全年目标完成率達101.2%。在規模增長的同時，大唐也需注意項目的權益比例。2021年，大唐整體的權益比約為47%，未來仍有待提升。從銷售金額的結構來看，銷售貢獻主要集中于福建省及廣西壯族自治區兩地，銷售金額占比分别為36%、20%。從城市來看，南甯、重慶、福州、莆田及南通五地的銷售占比達到了54%，其中南甯銷售占比達16%。

2021年大唐集團總營業收入為112.54億元，同比增長6.3%；其中物業銷售額為106.53億元，同比增長5.4%。2021年底，大唐的合同負債為184.22億元，對全年營收覆蓋率為1.64倍，全年并表銷售回款估算約為174億元，是2021年合約銷售的34%，未來大唐的并表比例仍有待提升。2021年大唐集團分别實現毛利潤、淨利潤26.99億元、10.26億元，分别同比增長0.1%及8%。淨利潤上升較快主要是由于期内出售聯營公司收益1.39億元，以及應占聯營公司業績收益由負轉正至1.36億元。

截止2021年，大唐集團控股擁有現金及銀行結餘約為55.09億元，同比下降3%。總有息負債為107.8億元，同比增長5%。從三條紅線來看，隻有扣除預收賬款後的資産負債率約為76.09%，超過70%的政策紅線。剔除受限制現金後的現金短債比1.13，同比下滑13%。

2021年11月三大評級機構标普對大唐集團展望調整至“負面”，認為大唐集團為其2022年6月到期的3億美元境外債券再融資的能力将面臨高度不确定性，企業短期内仍需注意流動性風險。此外，2021年大唐集團的聯營投資額達到了56.64億元，甚至超過了其歸母淨資産56.23億元，表外負債的不确定性也同樣需要關注。

2021年中海地産共實現合約物業銷售金額約3694.95億元，同比增長2.4%，增速高于同期TOP10房企；此外銷售回款3528.1億元，同比增長 3.0%。2021年中海地産有31座城市的銷售額進入當地市場前三名，占所有已進入内地城市數量的三分之一。從城市來看，北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額均超過了100億元，其中北京實現銷售合約額超過450億元。

2021年中海地産營業收入為2422.41億元，同比增長30%。雖然營收有所上升，但在行業盈利普遍下滑的趨勢下，中海的毛利率同比下滑了6.5個百分點至23.54%；淨利潤規模同比下滑9.74%至430.62億元，淨利率同比下滑7.9個百分點至17.78%。淨利潤規模下滑主要是由于期内投資物業的公允值收益下降，以及聯營收益下滑。若去除公允價值變動等其他影響，2021年中海的核心歸母淨利潤也首次出現同比下降4.34%至363.8億元。

2021年中海地産的加權平均融資成本為3.55%，同比下降了0.25個百分點，處于行業極低水平。此外中海地産的負債指标也十分優異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業。2021年中海持有現金達1309.56億元，同比上升了18.55%。穩健的财務情況以及充足的資金，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

2021年，建發國際實現全口徑銷售金額1647.4億元；累計實現權益銷售金額1300.9億元，均同比大幅增長超過100%。2021年建發國際回款金額1548.6億元，同比74.4%；回款比例94%，多年來維持90%以上。2022年，建發國際合同銷售目标将為1650億元。

2021年，建發國際營業收入534.4億元，同比增長25%。建發國際實現歸母淨利率6.6%，較2020年同期上升1.2個百分點；毛利率16.35%，較2020年同期下降0.82個百分點。随着21年下半年以來土地市場回歸理性且部分房企暴雷出清，建發國際作為國企經營穩健且融資成本較低，其拿地利潤率有望進一步改善，未來毛利率、淨利潤率有望觸底回升，得到進一步修複。

2021年，建發國際持有現金460.54億元，較2020年同期上升64.5%；現金短債比4.03；淨負債率62.9%；剔除預收款的資産負債率67.6%。建發“三道紅線”保持綠檔達标。在市場整體下行階段，建發國際财務狀況保持穩健。此外，建發國際平均借貸成本4.69%，同比下降0.29個百分點。

市場在呼喚為地産纾困

通過分析保利、中海、招商、綠城、遠洋、華潤、大唐、建發這幾家國企/央企地産經營情況，除了大唐短期有債務風險外，其餘财務都比較穩健。

雖然這次國家隊基本完成了全年業績，但都有個共性，整個利潤都在下滑，這很可能與去年房企降價促銷保量有很大關系。

總體來說，幾個代表國企無論從銷售額，銷售完成情況，财務穩健情況，現金流，明顯優于民企。

如今出險房企大多集中在民營企業，這是很不正常的現象，國企央企背靠國家，從品牌到融資相對民企都有優勢，在這個寒冬裡，國企能獨善其身，難免有投機取巧的嫌疑。

民營房企占據市場主流，房地産市場不能一枝獨秀，需要有民企舞台，民企地産困境有自身盲目擴張原因，也有時代環境導緻，其中地方政府和銀行功不可沒。

如今市場充斥大量爛尾樓，簡配樓，嚴重刺痛購房人信心，民營企業如果全部出現躺平，穩地産、穩經濟就無從談起。

現在趕緊幫助民營房企走出困境，恢複經營刻不容緩。市場等不起，購房人更等不起。

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