2019年，分化是西安樓市的主旋律。二手房市場亦是如此。

地段好、帶學區的二手房，很容易就賣出去，如果再是個小戶型，那就更容易出手了，即使擡一擡價格也有人接盤。

然而，一些不具備上漲動能的二手房，正深陷“漲不起、賣不動”的死局。

西安這幾類二手房，千萬不要碰！

通過盤點，我們發現，西安有這麼幾類二手房，真的碰不得！

1

第一類：垃圾場旁邊的房子

代表樓盤：林河春天、辰宇世紀城

垃圾場對周邊居民生活的影響不言而喻，不僅嚴重影響居民生活空氣質量，還嚴重影響水質。

目前西安市區周邊分布有三大垃圾處理站，分别為西安江村溝垃圾填埋場、西安藍田垃圾焚燒廠、高陵區市容園林局建築垃圾消納場。

圖上的紅色标注為西安市區内分布的大大小小的垃圾壓縮站。

其中，西安江村溝垃圾填埋場是西安城區唯一的垃圾填埋場。

在諸葛找房上，我們可以看到，林河春天二手房的均價為11270元/㎡。

而相隔大概4公裡左右的禦景城，二手房均價則在15291元/㎡。

抛開品質、地段、交通等因素先不說，垃圾場的影響确實對二手房升值影響比較大。

注意：江村溝垃圾填埋站已于今年9月封場。

2

豪宅裡的滞銷盤

代表樓盤：浐灞某别墅

2012年，浐灞某别墅均價在12000元/㎡左右。7年過去了，西安整體房價早已翻了兩番，此二手别墅的均價在22000元/㎡，而且還有新房在售。

也許從數字上，均價似乎也漲了一萬，但如果算筆賬，可就有點虧了。

假設你有400萬，用來投資房産。

通過對比，我們可以明顯看出，花同樣的錢買别墅和投資高層，7年後的收益竟會相差474萬元。

那麼是什麼原因，使得豪宅竟然比不上普通高層的升值價值呢？

首先，我要說的是産品品質。

此盤雖然貴為别墅，但品質卻被屢屢吐槽。

比如：小區密度大、兩戶之間間距小、環境差等等。

戴着豪宅的帽子，品質卻比不上普通高層。

其次，是物業。

據業主反映：

1、小區綠化沒有修剪，任性生長；

2、地面坑坑窪窪，地磚翹起，有的還開裂；

3、小區後排施工沒有圍擋，垃圾遍地

...

種種情況讓人無力吐槽。

最後，是無大型配套設施。

也許是因為周邊交通設施沒跟上，也沒有大型商業配套，所以整個片區都顯得比較荒涼，隻能等5号線通車後，看情況知否能有改善。

劃重點：判斷一個樓盤是否未來升值潛力大的關鍵，是樓盤自身品質和物業，所以大家在買房初期，就要重視這個問題。

3

質量問題嚴重的剛需盤

代表樓盤：賽高國際、新西蘭

翻看二手房網站我們會發現，有些樓盤，明明和周邊小區享受同樣的配套，但是二手房價格卻比人家低得多，歸其原因，除了物業跟不上之外，最主要的原因是質量問題。

最典型的當屬賽高國際。2008年地震時，賽高國際的兩棟樓之間，從樓頂到樓底出現了垂直斷裂，兩棟樓明顯被“分割”開來。

（上圖為2008年地震後所拍，現如今外觀已經修複）

一時間各種質疑聲撲卷而來，當時在地震中受到影響的樓盤，還包括長安品居，骊景豪庭，崇立金世園，新西藍等盤。

雖然相關部門還專門組織了鑒定團對地震中受到影響的樓盤進行了質量安全鑒定，判定樓主體均處于安全狀态。

但是這件事也确實讓這些樓盤價格受到了影響。

按照賽高國際、新西蘭等盤的地段來說，如果當初沒有遭受損壞，肯定是要比這個價格高的。

4

發生過非正常死亡的兇宅

還有一類就是發生過非正常死亡的[兇宅]！

據中介介紹，西安大部分發生過兇宅的房子，都是低價賣出去，實在賣不出去的，業主也隻能空置，但對小區整體房價影響并不大。

西安發生過兇殺案的房子不少，但似乎消息都封鎖的比較嚴實，兇宅價格會降到什麼程度我們不得而知。

在網上我們看到一則兇宅案例，可以很明顯看到對房價的影響。

典型案例：

今年2月，南京市秦淮區一套293㎡的豪宅，業主因債務問題自缢家中。在經過幾次流拍後， 最終被一名客戶以512萬的價格成功拍賣，單價低于市場均價2.5萬元！

那麼，西安有哪些小區發生過兇殺案或者非正常死亡事件呢？

2003年，西安豐盛園小區27棟曾發生過震驚全國的滅門慘案；

2004年，端履門附近一處公寓發生兇殺案，後來此公寓被一位南方人以低于市場價5折的價格買走；

2016年，西安曲江6号小區發生滅門案，一家五口被殺；

2018年5月，城東華清學府城小區内，一名9歲兒童遇害；

2019年4月，雅居樂一小孩被防盜門意外砸中身亡。

.....

不想繼續說了，瘆得慌。

5

務必注意二手房某些看不見的“坑”

買二手房的時候，除了上述一些明面上的問題，可能還有一些業主和中介不會輕易透露的“坑”在等你。

比如，在正常情況下，高新某學位房，有學位指标的情況下，小區的二手房均價2.8萬 ，但是如果上學指标已經被用掉，價格肯定要低很多。

但是有時候，在二手房網站上，有個别指标已經被用掉的房子，挂牌價卻和沒有用掉指标的房子一樣高，買家稍不留意可能就會踩坑。

所以大家出手之前，一定要打聽清楚。

結語：

二手房有二手房的優勢，例如是現房，周圍的配套比較齊全等，但是要選到一個好的二手房，需要很多綜合的專業知識，并不如購買新房那樣簡單，要有一雙慧眼才能撿漏到好的二手房。

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