7月16日晚，南京東路、四川中路上，老大樓更新項目——外灘·中央的十字街廊頂蓋揭幕。四幢百年老大樓——中央大樓、美倫大樓、華僑大樓和新康大樓修舊如舊，中間形成了一個“天然”的十字街區。黃浦區将屬于項目的内街開放，采用現代技術在内街頂部打造了一座美輪美奂的玻璃穹頂。當市民、遊客從南京路步行街步入内街廣場，可駐足欣賞老建築，可仰望玻璃穹頂，共享這一方城市空間……外灘·中央是外灘“第二立面”更新項目中的标志性項目。在外灘的臨江建築背後，一批老建築即将“華麗轉身”，展現上海城市軟實力的神韻魅力，也為市民打開一片城市的新空間。

141幢非臨江建築是外灘的“裡子”

外灘曆史文化風貌區（黃浦區域），面積78公頃，涵蓋30個曆史風貌街坊，有177幢建于1949年前的老建築，其中保護建築有98幢、保留曆史建築有35幢、一般曆史建築有44幢。臨江建築有36幢，是外灘“第一立面”；非臨江建築有141幢，即“第二立面”。

36幢臨江建築，是外灘的“面子”，早在上世紀90年代通過置換、修繕與改造，實現了蛻變；其背後的“第二立面”，是外灘的“裡子”，卻是另一番面貌。

黃浦區入戶調查後發現：這些老大樓主要用于企業辦公、小型商業、經濟型酒店、教育培訓、居住等，業态功能分散；使用中普遍存在缺乏養護、配套設施不足、搭建、破壞立面等問題；大部分老大樓因産權複雜，商居辦混雜，住在其中的部分居民家庭還在“拎馬桶”，居住條件亟待改善……

外灘的“面子”靓麗，“裡子”也要“亮”起來。2018年，黃浦區啟動了外灘“第二立面”城市更新項目，三年來，為這些老大樓建立了“一樓一檔”，有序推進了外灘·中央、老市府大樓、外灘源二期等首批更新項目。

外灘·中央項目中的中央大樓與美倫大樓，是“第二立面”項目中率先完成、亮相的老大樓。兩幢老大樓均有百年曆史，修繕後重現曆史風貌。特别是原址曾是中央商場的一部分，而當年的中央商場是老上海人幾乎都去過的“淘寶地”。不少上了年紀的上海人，走進重開後的中央大樓，一眼看到熟悉的“鑰匙孔”中庭的廊柱挑空空間，不禁感慨“老大樓還是熟悉的神韻與腔調！”

更新前，俯瞰地塊

更新後

更新後

“我們始終以珍愛之心、尊崇之心善待外灘老建築，傳承保護好最上海的城市文脈，盡最大努力恢複老建築的原貌。”負責更新工作的外灘投資集團以“修文物的心态”對待老建築的每一個細部。

老建築的曆史韻味，往往體現在那些精緻的内部構件上。對曆史建築中所有門窗五金件，項目團隊進行了統一清點、整理，将部分容易在後續施工過程中被碰壞的構件小心卸下、編号成冊、裝箱保護，後續複原後，這些“寶貝”又被重新裝回。

即将完成修繕的新康大樓，有一面外牆高達33米。按照規劃，在其不遠處的地下，要挖掘5層高的地下空間。為保護這面老牆，項目團隊反複比對現場場景，最終為這面牆打造了鋼結構外殼，前後兩片将老牆“夾”住保護起來，待相關保護性施工完成後，再将鋼結構拆掉，恢複老牆的原貌。這是上海首個超高老建築外牆保護的成功案例。

不是關起門來的“高大上”之地

對老建築保留保護下功夫的同時，黃浦區對老大樓的功能進行了重新定位，讓普通市民能親近與走進老大樓。

如今的外灘·中央項目，不是關起門來的“高大上”之地。項目内的咖啡館、餐廳、爵士樂中心等都是親民之所，老百姓可以走進去坐坐。即便不消費，隻是走進老建築看看，追憶一下過去，也未嘗不可。

十字街區與玻璃穹頂更是為人們社交而打造，吸引人們駐足停留。最近，項目團隊還在花大力氣考察燈光秀項目，未來，在玻璃穹頂與老建築上将呈現璀璨多彩的夢幻光影景象，讓這裡能真正成為人們可親可近、心向往之的城市文化地标。

外灘“第二立面”開發，任重而道遠。“‘第二立面’建築棟數四倍于臨江建築，發展空間廣闊，但因數量多、産權複雜、現有建設标準規範高，更新難度更大。”黃浦區建管委相關負責人告訴記者。

以外灘·中央項目為例，開發前裡面曾住着1000多戶居民，房屋都不成套，還有數百個小産權單位。百年老建築曆經風霜，再加上過度使用，不堪重負。但由于産權複雜，置換難度非常大。黃浦區進行了一系列制度創新，前後曆經7年，才完成協議置換、産權歸集等，确保了後續修繕改造的順利。

為破解這些難題，市區兩級政府已啟動了聯手推進的策略。“外灘區域城市更新将按照‘多措并舉、整體推進，政府推動、市場運作’的思路，堅持傳承曆史文脈與遵循城市發展規律并重，充分繼承和延續金融功能，凸顯金融、商業、文旅功能的融合，努力打造世界級的金融和商務中心、高品質的公共活動中心、國際活動的集聚中心，成為上海最具标志性的世界級金融文化中央活動區。”黃浦區建管委相關負責人說。

除外灘·中央項目外，外灘“第二立面”還有幾個更新項目已排出了時間表：曾升起上海第一面五星紅旗的老市府大樓将在2023年亮相，外灘源二期項目正在進行舊改房屋征收工作，位于黃浦區中心醫院原址的老大樓日前啟動施工，将打造一座國際醫院……根據規劃，到2030年，位于“第二立面”的141幢老建築将完成更新改造。

更新中的老市府大樓

來源：作者：唐烨

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