住宅小區專項維修資金問題?一、概念：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、和更新改造的資金（挪用的2倍罰款），現在小編就來說說關于住宅小區專項維修資金問題?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

住宅小區專項維修資金問題

一、概念：

專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、和更新改造的資金。（挪用的2倍罰款）

住宅維修資金跟随房屋，不因産權交易而轉移。類似房屋共有部分權力。

因拆遷或其他原因造成物業滅失的，住宅專項維修資金的剩餘部分應當返還業主（營口市物業管理條例43條）

二、重要性：

1、中央十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》單獨章節體現（附後介紹）

2、房子的“養老險”、“醫療險”。物業保修期滿後（防水工程、外牆滲漏5年、電氣管線、給排水管道、設備安裝、裝修工程、健身器材、喬木灌木、樓宇門、電控門、電子監控系統2年，牆面、地面、門窗、衛生潔具、燈具、開關、花壇、道闆、草坪、路燈等1年），維修責任落到産權人身上，而業主分散，執行難。所以購房前需交住宅專項維修資金。

三、誰來交：（遼甯省物業管理條例76條）

1）、住宅物業。

2）、住宅小區内的非住宅物業。

3）、與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業。

⚠️可以不交的⚠️：物業為一個業主所有，且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備。

四、怎麼交：（遼甯省物業管理條例76條）

1、辦入住手續前，由入住業主交。

2、保修期屆滿未出售的物業，由建設單位交。（住宅專項維修資金管理辦法第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。否則罰款1萬元）

五、交多少：

1、《住宅專項維修資金管理規定》第七條：按照工程造價5%-8%。

2、營口地區按照下面執行：

1）、回遷樓：每平10月

2）、普通住宅：每平50元

3）、高層住宅：每平70元

4）、餘額不足首期金額30%的，按照國家、省、市相關規定、管理規約、業主大會的決定再次籌集。（營口市物業管理條例41條）（交納金額按房屋建築面積30元/平方米續繳-營口住宅維修資金管理辦法）

5）、存儲利息，增值收益，共用經營所得，報廢設施設備回收殘值等轉入住宅專項維修資金滾存使用。（住宅專項維修資金管理規定27條）

6）、臨街單體商業網點、寫字樓等排水與住宅區排水系統共用的，業主按購房款（或評估價）0.3%-0.6%交存。（營口市住宅專項維修資金管理辦法第十二條）

7、未出售的，建設單位按建築面積分攤。（住宅專項維修資金管理辦法第21條）

8、共用經營所得：經業主大會同意，可建設經營用房、車位、車庫，經營收益納入住宅專項維修資金。（遼甯省物業物業管理條例80條）

六、誰管

維修資金歸業主所有。

公共事業、房産主管部門、财政部指導監督工作。

1、業主大會成立前，由物業行政主管部門“代行管理”（遼甯省物業管理條例77條）

2、業主大會成立後，根據業主大會決定，選擇：“自行管理”或“代行管理”。

⚠️選擇自行管理的，應當在銀行設立專戶，接受物業行政主管部門的監督。（遼甯省物業管理條例77條）

⚠️選擇自行管理的，原專戶銀行自收到通知30日内，将餘額劃轉至業主大會開立的賬戶，并将賬目移交業主委員會。（住宅維修資金管理規定15條3款）

3、對未劃轉業主大會管理的住宅專項維修資金，逐步推進由轄區街道辦事處負責使用審核。（營口市物業管理條例38條）

4、住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

市物業行政主管部門、業委會每年至少一次向業主公布住宅專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。（遼甯省條例76條）

七、不得使用維修資金的事項（住宅專項維修資金管理辦法25條）

1、依法應由建設單位或施工單位承擔的。

2、依法由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用。

4、根據物業服務合同約定，應當讓物業公司承擔的維修費用。（例如：200元以内的維修配件，維保公司承擔）

八、不交住宅維修資金的後果

1、開發建設單位不得将房屋交付購買人。《住宅專項維修資金管理辦法13條》否則罰款3萬元。（住宅專項維修資金管理辦法36條）

2、不能辦理“房産證”。

3、不得進入業主大會籌備組。（遼甯省物業管理條例22條）

4、不得進入業委會。（遼甯省物業管理條例31條）

5、業主大會、業委會、物業行政主管部門要求其限期交納，經兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業主大會或業委會可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。（營口市物業管理條例42條）

九、使用住宅專項維修資金的條件：

1、經業主大會決定，可以根據維修範圍，以單元（棟）為單位進行表決。（遼甯省物業管理條例78條）

2、由專有面積及業主人數都2/3以上參與，并參與表決的人數及面積超過1/2。即：全體業主的1/3同意即可。（籌集維修資金、改建重建建築物、利用共用部分從事經營活動的需參與表決雙3/4同意。即：全體業主的1/2同意即可）⚠️【民法典】第278條。⚠️

3、可以采取異議表決的方式：持不同意見的業主專有部分占建築物總面積1/3以下且總人數1/3以下的，視為表決通過。（營口市物業管理條例39條）

4、由業主委員會、居（村）民委員會、相關業主提出應急處置方案，或由物業公司提出建議，經業委會、居委會、相關業主同意，報送物業行政主管部門于3個工作日内審核同意後使用。維修費用公示不少于7天。（遼甯省物業管理條例79條）

5、應急維修的情形：

1）、屋面、外牆體防水損壞造成滲漏的；

2）、電梯故障危及人身安全的；

3）、消防設施損壞的；

4）、公共護欄破損嚴重，危及人身、财産安全的；

5）、樓體外立面有脫落危險的；

6）、共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、财産安全的；

7）、其他危及房屋安全的情形。（遼甯省物業管理條例79條）

6、使用程序：

代行管理時：物業公司提出建議-物業處受理-物業公司或相關業主組織實施-物業處監督-劃撥資金。

自行管理時：物業公司提方案-業主大會通過-物業公司實施-物業持相關資料向業委會列支-業委會向物業處備案-撥款。

十、中央十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》第五部分：規範維修資金使用和管理：

1、建立緊急維修事項清單。

2、業委會可直接申請使用，沒有業委會的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關費用。

3、探索維修資金購買電梯安全責任保險。

4、采取公開招标方式，擇優确定專戶銀行。

5、探索委托專業機構運營維修資金。

6、新建商品房辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。

7、共用部分經營收益，主要用于補充維修資金。

十一、住宅專項維修資金的管理和使用，就像物業服務合同、管理規約、業主大會、業主委員會以及共用部位經營一樣，會受到越來越多的業主關注。所以，當今社會要做好物業管理，不僅僅是做好保潔、保安、保修、保綠簡單的“四保”工作，更重要的是多方面掌握物業管理知識，協調好管理區域内各方關系。物業服務需要專業人士，更需要掌握全面知識的複合型人才。

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